Dlaczego warto Price Your House Right
Z drugiej strony, nie martw się o zbyt niską cenę, ponieważ domy o cenach poniżej wartości rynkowej często otrzymają wiele ofert , które następnie podniosą cenę na rynek.
Ceny dotyczą wyłącznie podaży i popytu. Jest to sztuka częściowa i nauka częściowa, a żaden z dwóch agentów nie identyfikuje własności w ten sam sposób. Niektórzy agenci znacznie lepiej zastanawiają się, jak wycenić swój dom niż inni. Doświadczenie ma znaczenie.
Wyciągnij porównywalne oferty i sprzedaż
- Spójrz na każdy podobny dom, który był lub jest wymieniony w tym samym sąsiedztwie w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Rzeczoznawcy nie używają kompilacji starszych niż 3 miesiące.
- Lista powinna zawierać domy w odległości od 1/4 mili do 1/2 mili i dalej, chyba że w ogólnym sąsiedztwie znajduje się tylko garść kompotów lub nieruchomość jest wiejska.
- Zwróć uwagę na linie dzielące dzielnice i bariery fizyczne, takie jak główne ulice, autostrady lub koleje, i nie porównuj zapasu z "drugiej strony torów". Gdzie mieszkam w dzielnicy Land Park w Sacramento, na przykład identyczne domy po drugiej stronie ulicy mogą się różnić o 100 000 $. Postrzeganie i pożądanie mają wartość.
- Porównaj podobne pole powierzchni, z 10% odchyleniem w górę lub w dół od właściwości tematu, jeśli to możliwe.
- Podobne wieki. Jedna z dzielnic może składać się z domów wybudowanych w latach pięćdziesiątych XX w. Obok kolejnego pierścienia z lat 80. Wartości między nimi będą się różnić. Porównaj jabłka z jabłkami.
- Uczciwie oceniaj celowość. Jeśli masz wystarczająco dużo szczęścia, aby posiadać wymarzony dom, który spowoduje, że kupujący zemdleje po wejściu, możesz uciec z premią.
Sprzedane Comps
- Wyciągnij historię aukcji wygasłych i wycofanych, aby ustalić, czy którekolwiek z nich zostały wycofane z rynku i ponownie wystawiane. Jeśli tak, dodaj te dni na rynku do tych okresów aukcji, aby uzyskać faktyczną liczbę dni na rynku.
- Porównaj oryginalną cenę z listy z ostateczną ceną sprzedaży, aby ustalić obniżki cen .
- Porównaj ostateczną cenę sprzedaży z faktyczną ceną sprzedaży, aby określić współczynniki. Zwykle na rynku sprzedawcy domy sprzedają ponad 100% ceny katalogowej. Generalnie domy sprzedają za cenę minimalną lub niższą na rynku kupującego.
- Dostosuj ceny dla odchyleń wielkości, konfiguracji i udogodnień / aktualizacji.
Wycofane i wygasłe aukcje
- Poszukaj wzorców, dlaczego te domy nie sprzedają i wspólnych czynników, które dzielą.
- Który z domów maklerskich miał notowanie: firma, która zwykle sprzedaje wszystko, co wymienia, czy też była to pośrednik dyskontowy, który mógł nie wydać pieniędzy na marketing domu ?
- Zastanów się, jakie kroki możesz podjąć, aby Twój dom nie wygasł .
Oczekuje na sprzedaż
- Ponieważ są to transakcje oczekujące na sprzedaż , ceny sprzedaży są nieznane do czasu zamknięcia transakcji; ale to nie powstrzymuje nikogo przed dzwonieniem do agentów aukcji i proszeniem ich, by ci powiedzieli. Niektórzy będą. Niektórzy tego nie zrobią.
- Zwróć uwagę na dni na rynku, które mogą mieć bezpośredni wpływ na to, jak długo potrwa zanim pojawi się oferta.
- Przeanalizuj historię tych aukcji, aby ustalić obniżki cen.
Aktywne oferty
- Tych spraw tylko w porównaniu do Twojego wpisu, ale pamiętaj, że sprzedający mogą zapytać, co chcą.
- Aby zobaczyć, co kupujący zobaczą, odwiedź te domy. Zanotuj to, co lubisz i nie lubisz, ogólne odczucie, jakie dostajesz po wejściu do tych domów. Jeśli to możliwe, odtwórz te uczucia odbioru we własnym domu.
- Te domy są twoją konkurencją. Zadaj sobie pytanie, dlaczego kupujący wolałby Twój dom od któregokolwiek z nich i odpowiednio dostosuj swoją cenę.
Porównanie stóp kwadratowych stóp
- Pamiętaj, że po otrzymaniu oferty pożyczkodawca kupujący zleci wycenę, więc będziesz chciał porównać domy o podobnym polu.
- Rzeczoznawcy nie lubią odbiegać o więcej niż 25% i wolą pozostać w granicach 10% obliczeń netto w kwadracie. Jeśli twój dom ma 2000 stóp kwadratowych, porównywalne domy są te wielkości od 1800 do 2200 stóp kwadratowych.
- Średni koszt stopy kwadratowej nie oznacza, że możesz podzielić swój kwadratowy film o tę liczbę, chyba że Twój dom jest średniej wielkości. Cena za metr kwadratowy wzrasta wraz ze zmniejszaniem się rozmiaru i zmniejsza się wraz ze wzrostem rozmiaru, co oznacza, że większe domy mają mniejszy kwadratowy koszt, a mniejsze domy mają większy kwadratowy koszt.
Ceny rynkowe zależne
- Taki sam dom, trzy różne ceny. Po zebraniu wszystkich danych, następnym krokiem jest analiza danych w oparciu o warunki rynkowe. Dla porównania, powiedzmy, że trzy ostatnie porównywalne transakcje sprzedaży w twojej okolicy wyniosły 250 000 $. Na rynku kupującego Twoja cena sprzedaży może pozwolić na pewne negocjacje, ale wystarczająco silna (w pobliżu ostatniej porównywalnej sprzedaży), aby zachęcić kupującego do zwiedzania domu. Aby sprzedać na tym rynku, być może trzeba będzie wycenić swój dom na 249 900 USD, ustalając kwotę 245 000 USD.
- Na rynku sprzedawcy możesz dodać 10% więcej do ostatniej porównywalnej sprzedaży. Kiedy jest mało zasobów i wielu kupujących, możesz zapytać o więcej niż ostatnia porównywalna sprzedaż i prawdopodobnie ją uzyskać. Tak więc 250 000 $ domu może sprzedać się po cenie 265,000 $ lub więcej.
- Na zrównoważonym lub neutralnym rynku możesz początkowo ustalić swoją cenę na ostatniej porównywalnej sprzedaży, a następnie dostosować się do trendu rynkowego. Na przykład, jeśli ostatnia sprzedaż została zamknięta trzy miesiące temu, ale mediana ceny wzrosła o 1% miesięcznie, cena w wysokości 254,500 USD miałaby sens.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.