Czytelnik pyta: "Mój mąż mówi, że musimy zatrudnić negocjatora sprzedaży krótkiej, ale nie lubi agentów nieruchomości, mówi, że wszyscy chcą cię załatwić, nasz przyjaciel polecił nam agenta, który wydaje się robić wiele krótkich wyprzedaży , ale mój mąż jej nie lubi, myśli, że jest nieuczciwa, ale uważa, że wszyscy agenci są nieuczciwi, wydaje mi się zdolna, mądra i szczera, jest polecana nam przez znajomego, który używał jej do negocjacji jego krótka wyprzedaż, chcę, aby nasza krótka sprzedaż została zatwierdzona , ale obawiam się, że postawa mojego męża powstrzymuje nas ... Jak możemy zatrudnić negocjatora sprzedaży krótkiej, który przejdzie test męża? "
Odpowiedź: Smutną odpowiedzią jest to, że twój mąż prawdopodobnie nie zatwierdzi żadnego negocjatora sprzedaży, którego zatrudnisz, być może dlatego, że twój mąż najwyraźniej rozwinął uprzedzenia. Część tego jest najprawdopodobniej oparta na niewiedzy, ale część jest prawdopodobnie skąpana w prawdzie.
Niektórzy agenci, jak to ujął, chcą cię zabrać. Ale zazwyczaj nie można znaleźć tego typu agentów w biznesie krótkiej sprzedaży, o wiele mniej operatywnym niż negocjator krótkiej sprzedaży. Co zaskakujące, nie wszyscy negocjatorzy sprzedaży krótkiej są sobie równi. Co więcej, nie wszyscy negocjatorzy krótkiej sprzedaży są pośrednikami w obrocie nieruchomościami .
Co to jest krótki negocjator sprzedaży?
Termin negocjator sprzedaży krótkiej jest czasami mylący. To dlatego, że wielu tak zwanych negocjatorów krótkiej sprzedaży nie negocjuje. Nie walczą o sprzedającego. Przedstawiają dokumenty i przyjmują papierkową robotę. Nie rozwiązują problemów. Negocjator krótkiej sprzedaży to osoba rozwiązująca problem, osoba, która działa w imieniu sprzedającego, aby osiągnąć krótką transakcję sprzedaży z bankiem.
Krótki negocjator sprzedaży reprezentuje sprzedającego, a nie bank. Częścią problemu związanego z negocjatorami krótkiej sprzedaży są często osoby, które zatrudniają negocjatora, nie są pewne, czy negocjator reprezentuje ich, czy reprezentuje bank. W żadnym momencie negocjator nigdy nie jest przedstawicielem banku, chyba że sprzedawca nie ma negocjatora sprzedaży krótkiej.
Czasami sprzedawcy mają wrażenie, że nie potrzebują negocjatora sprzedaży krótkiej. Sądzą, że mogą negocjować krótką sprzedaż bezpośrednio z bankiem, ponieważ bank pomoże im to wynegocjować. Takie myślenie jest jak proszenie lisa o pomoc w opiece nad kurnikiem. Bank nie jest po stronie sprzedawcy. W rzeczywistości, wręcz przeciwnie.
Celem banku jest maksymalizacja zwrotu na koszt kogo, o ile nie jest on jego własnym. Może to być na koszt sprzedającego lub na koszt kupującego, ale jednostka, którą bank chroni sama. Sprzedający krótki negocjator powinien zawsze mieć na względzie dobro sprzedawcy. Etyczny negocjator krótkiej sprzedaży nigdy nie sprzedałby sprzedawcy w dolnym biegu, by szybko zarobić.
Zadaniem negocjatora jest przekonanie banku, aby pozwolił na krótką sprzedaż i zminimalizowanie kosztów i bólu głowy sprzedającemu. Najlepszym rezultatem jest całkowite zwolnienie z odpowiedzialności sprzedawcy bez ponoszenia kosztów z kieszeni sprzedającego.
Rodzaje negocjatorów krótkiej sprzedaży
Najlepszym negocjatorem sprzedaży krótkiej jest osoba bezpośrednio reprezentująca sprzedającego. Ta osoba może, ale nie musi, otrzymać zapłatę z góry. W Kalifornii na przykład osoba nie może negocjować krótkiej sprzedaży, chyba że osoba ta jest prawnikiem lub ma licencję na sprzedaż nieruchomości.
Ale to nie powstrzymuje oszustów przed reprezentowaniem się jako negocjator krótkiej sprzedaży.
- Agenci nieruchomości, którzy są negocjatorami krótkiej sprzedaży. Znajdziesz tu agentów, którzy negocjują krótką sprzedaż, ale nie nazywają się negocjatorem krótkiej sprzedaży. Nie używają tego terminu, ponieważ obawiają się, że zostaną pozwani za praktykowanie prawa. Istnieje cienka granica między praktyką a negocjowaniem krótkiej sprzedaży, więc my, agenci krótkiej sprzedaży, podchodzimy ostrożnie.
Szanowany negocjator sprzedaży krótkiej, który jest licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, zawsze doradzi klientowi uzyskanie porady prawnej i podatkowej. Negocjator będzie informował klienta o procesie krótkiej sprzedaży i nigdy nie podejmuje decyzji bez konsultacji z klientem. Na przykład rutynowo zajmuję się moimi własnymi negocjacjami, ponieważ nie ufam nikomu innemu, aby zrobił to dokładnie w ten sam sposób, w jaki bym to zrobił. Ale takie myślenie ogranicza liczbę klientów, którym mogę pomóc.
- Negocjatorzy sprzedaży krótkiej, którzy są prawnikami. Problem z niektórymi prawnikami, którzy zajmują się negocjacjami w sprawie krótkiej sprzedaży, polega na wykonaniu pewnej ilości transakcji , czasami prawnicy muszą przekazywać codzienne czynności urzędnikom prawnym lub paralegom. Ci ludzie są popychaczami papieru. Co jest w porządku, chyba że osoba ta nie ma doświadczenia w zakresie nieruchomości lub nie jest w stanie wyjaśnić dokumentów dotyczących nieruchomości, ale musi negocjować z bankami.
Przed wynajęciem prawnika do wynegocjowania krótkiej sprzedaży zapytaj prawnika, czy osobiście wynegocjuje krótką sprzedaż lub jeśli negocjacje zostaną przekazane przede wszystkim pracownikowi. Ogólnie rzecz biorąc, prawnik pobierze opłatę z góry za negocjacje dotyczące krótkiej sprzedaży.
- Negocjatorzy krótkiej sprzedaży, którzy są stronami trzecimi. Co to jest negocjator zewnętrzny? Jest to osoba, która nie reprezentuje sprzedającego. Ten zewnętrzny negocjator może być innym agentem w firmie agenta lub może być osobą, która nie jest licencjonowana. Pierwszą rzeczą, którą należy się dowiedzieć, jest to, czy negocjator strony trzeciej ma zezwolenie na prowadzenie nieruchomości.
Osobiście uważam, że im bardziej usunięto osobę z transakcji, tym mniej prawdopodobne, że dana osoba odniesie sukces. Powodem jest to, że negocjatorzy stron trzecich zazwyczaj nie znają sprzedającego, nigdy nie rozmawiali ze sprzedawcą i nie są tak zdolni, jak negocjator, który zna sprzedawcę. Niektórzy negocjatorzy z zewnątrz próbują obciążyć kupującego opłatą za negocjacje. Kupujący nie powinien płacić opłat za negocjacje stron trzecich.
WSKAZÓWKA: Co jakiś czas w mojej praktyce spotykam klienta, który skutecznie ukrywa uprzedzenia. Jeśli dowiem się, że klient nie ufa mi z jakiegoś nieuzasadnionego powodu - i nie ma uzasadnionego powodu - zrzekam się reprezentacji. Bez zaufania nie ma związku powierniczego . Bez relacji powierniczej nie miałbym żadnej podstawy do reprezentacji. Agenci nie powinni pracować dla klientów, którzy im nie ufają, a także, podobnie, klienci nie powinni zatrudniać agentów, którym nie ufają.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.