Umowa kupującego może pomóc, ale bądź świadomy przed podpisaniem agenta
Agent zazwyczaj współpracuje z kupującym przez kilka tygodni lub kilka miesięcy. Ten wysiłek obejmuje:
- Wprowadzenie nabywcy do pożyczkodawców i otrzymanie listów z wyprzedzeniem pożyczki
- Wysyłanie list e-mailem, które pasują do wymagań kupującego
- Dzwonienie do agentów aukcji w celu ustalenia dostępności
- Umawianie spotkań ze sprzedawcami, zanim pokażą się domy
- Prowadzenie kupującego z jednej dzielnicy do drugiej, czasami zwiedzanie do 10 domów dziennie
- Wyświetlanie potencjalnych domów kupującym
- Badanie porównywalnych sprzedaży dla kupujących
Pewnego dnia kupujący w bezlitosnym podekscytowaniu ogłasza, że on i jego żona prowadzili nowy lokal, zatrzymali się, by spojrzeć na model domu i podpisali kontrakt na zakup nowego domu od budowniczego. Czasami kupujący dodaje: "Czy to nie jest wspaniałe?" Oczywiście, dla kupującego, ale z punktu widzenia agenta nie jest to bajeczne.
Agenci kupującego oczekują odszkodowania
Podobnie jak agenci aukcyjni podpisują oficjalne umowy ze sprzedawcami, agenci zakupów oczekują również formalnych porozumień.
Podobnie jak umowy aukcji, umowy brokera kupującego są zazwyczaj dwustronne, określając prawa i obowiązki obu stron. Ponieważ umowy dwustronne są zasadniczo obietnicą w zamian za obietnicę, jeśli agent nie wykona, kupujący może mieć prawo do zwolnienia agenta.
Znalezienie agenta kupującego
Wielu kupujących jest kierowanych przez rodzinę, znajomych lub współpracowników do agenta kupującego.
Polecenie to najlepszy sposób na znalezienie agenta . Jednak kupujący, którzy przenoszą się na nowy obszar, rzadko mają luksus budowania kontaktów wystarczająco szybko, aby zaufać źródłu polecającego. Kupujący, którzy mogą znaleźć alternatywnego agenta, to:
- Wyszukiwania w Internecie
Po znalezieniu aukcji domów na sprzedaż, kupujący może szybko dowiedzieć się, którzy agenci w określonych dzielnicach wymieniają większość domów. Ale to oznaczałoby, że agenci będą prawdopodobnie specjalizować się w reprezentacji sprzedawców, a nie w reprezentacji kupujących. Zamiast tego uruchom wyszukiwanie według słów kluczowych, np. "Centrum agenta kupującego w Denver" w wyszukiwarce. Możesz także przeszukiwać witryny internetowe, w których agenci utrzymują profile krajowe, takie jak Realtor.com lub Active Rain, oprócz znalezienia ekskluzywnych pośredników kupujących, którzy specjalizują się wyłącznie w reprezentacji kupujących i nie biorą w ogóle udziału w aukcjach.
- Otwarte domy
Agent obsługujący otwarty dom może, ale nie musi być agentem wystawiającym. Powinieneś zapytać. Otwarte domy to doskonała okazja do kontaktu z agentami i dowiedzenia się o nich więcej. Jeśli agent wydaje się być kompetentny, a Twoja osobowość siatka, poproś o wizytówkę. Następnie przejrzyj stronę agenta, aby uzyskać więcej informacji.
Czy powinieneś podpisać wyłączną umowę?
Niewiele osób wyłącza kupujących szybciej niż agent, którego szukają online, który wysyła e-maile do umowy pośrednika kupującego, zanim spotkają się osobiście.
Większość kupujących musi czuć się komfortowo z agentem przed podpisaniem. Tak jak agent kupujący powinien chcieć poczuć, że kupujący jest dobrze dopasowany.
Przeprowadzenie wywiadu z agentem nieruchomości może pomóc złagodzić niepewność kupującego. Ale wielu kupujących nie może podpisać umów, ponieważ obawiają się, że związek może się nie udać. Nie chcą utknąć z marnym agentem, a to zrozumiałe. Oto kilka środków ostrożności, które możesz podjąć, aby złagodzić ten niepokój:
- Zapytaj o krótkoterminowe
Termin umowy maklera kupującego jest zbywalny. Chociaż wielu agentów może wymagać przynajmniej 90-dniowego zobowiązania, możesz poprosić o 24-godzinny, siedmiodniowy lub 30-dniowy termin; to wszystko, co możesz negocjować.
- Poproś o niewybaczalną umowę
Umowy te stanowią rekompensatę dla agenta, jeśli zmienisz agentów na średni, ale ostatecznie kupisz dom przedstawiony Ci przez pierwszego agenta. Chroni agenta, ustalając przyczynę zamówienia . Ale możesz ścigać inne domy z innym agentem.
- Kompromis
Możesz powiedzieć agentowi, że wolisz poświęcić trochę czasu na poznanie jej przed podpisaniem umowy brokera wyłącznego kupującego. Rozsądnie jest powiedzieć: "Spędźmy popołudnie patrząc na domy, a jeśli pomyślę, że możemy razem pracować, podpiszę z tobą umowę, zanim wyjdziemy ponownie." Ostrzegam przed pracą z agentem, który jest zbyt chętny do współpracy z tobą, zanim ona również przeprowadzi z tobą wywiad.
- Określ obszary i warunki
Większość umów zawiera opis nieruchomości. Jeśli nie jesteś zdecydowany na temat obszarów, możesz chcieć określić warunki i obszar umowy, co pozwoli ci pracować z innymi agentami w innych obszarach lub na innych warunkach. Na przykład możesz określić przedział cenowy lub sąsiedztwo. Jeśli później zdecydujesz, że nie chcesz kupować domu w tym przedziale cenowym lub w tej okolicy, możesz wybrać innego agenta, który wskaże Ci domy w innym przedziale cenowym lub nowym obszarze.
- Poproś o gwarancję
Daję moim klientom gwarancję. Wielu agentów uwzględni tę prośbę, jeśli zapytasz. To oznacza, że jest to dwukierunkowa ulica. Gwarantuję kupującym, że jeśli jedno z nas zdecyduje, że związek nie działa, lub nasze osobowości się zderzają, uwolnię je z umowy i będą mogły zrobić to samo. W ten sposób nie jesteście przywiązani do porozumienia biznesowego, jeśli agent jest zbyt natarczywy, kłótliwy lub uparty, a ja nie mówię tylko o sobie.
Uświadomić sobie, że umowa jest z brokerem. Umowy dotyczące nieruchomości zawierane są między brokerem a klientem, a nie agentem i klientem. Jeśli nie jesteś zadowolony z wybranego przez siebie agenta, możesz zazwyczaj udać się do brokera i poprosić o wymianę.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.