Jaka jest różnica między S & L a innymi bankami?
S & Ls sprawiają, że wynajem domów staje się bardziej przystępny, wydłużając okres kredytowania do 30 lat. To obniża miesięczne płatności, eliminuje konieczność refinansowania i pozwala rodzinom na większe domy. .
Historia
Przed Wielkim Kryzysem kredyty hipoteczne były 5 - 10 letnimi pożyczkami, które musiały zostać refinansowane lub spłacone z dużym balonikiem. Do 1935 roku, 10% wszystkich amerykańskich domów zostało wykluczonych dzięki tym surowym warunkom i spadającym cenom mieszkań. Aby powstrzymać rzeź, Nowy Ład zrobił te trzy rzeczy:
- Korporacja pożyczkowa właściciela domu (HOLC) kupiła od banków milion kredytów hipotecznych, zmieniła je na długoterminową hipotekę o stałej stopie procentowej, którą znamy dzisiaj, i przywróciliśmy je.
- Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) zapewniała ubezpieczenie hipoteczne.
- Federalne Stowarzyszenie Hipoteczne (FNMA) utworzyło rynek wtórny dla kredytów hipotecznych.
Stworzyło także oszczędności i pożyczki do emisji tych hipotek. Zmiany te były odpowiedzią na katastrofę gospodarczą, ale znacznie podniosły poziom sprzedaży domów w Stanach Zjednoczonych.
W 1944 r. Veterans Administration utworzyła program ubezpieczeń hipotecznych, który obniża płatności zaliczkowe. To zachęcało powracających weteranów wojennych do kupowania domów na przedmieściach. To pobudziło aktywność gospodarczą w branży budownictwa mieszkaniowego.
W latach 60. i 70. prawie wszystkie hipoteki były emitowane za pośrednictwem S & L.
Dzięki wszystkim tym programom federalnym liczba właścicieli domów wzrosła z 43,6% w 1940 r. Do 64% w 1980 r.
W 1973 r. Prezydent Nixon stworzył szaloną inflację, usuwając dolara amerykańskiego ze standardu złota . Grupy S & L nie mogły utrzymywać stóp procentowych, aby nadążyć za inflacją, więc straciły swoje depozyty na kontach rynku pieniężnego, które mogłyby. To obniżyło kapitał potrzebny do stworzenia tanich hipotek. Grupa S & L zwróciła się do Kongresu o usunięcie ograniczeń.
W 1982 r. Administracja Reagana przeszła przez Garn-St. Ustawa o instytucjach depozytowych Germain. Pozwoliło to bankom na podniesienie oprocentowania depozytów oszczędnościowych, kredytów komercyjnych i konsumpcyjnych oraz obniżenie wskaźników kredytów do wartości . Grupa S & L zainwestowała w spekulacyjne kredyty na nieruchomości i komercyjne. W latach 1982-1985 aktywa te wzrosły o 56%.
Upadek tych inwestycji doprowadził do upadku połowy banków w kraju. Gdy banki zostały objęte, państwo i ubezpieczenie federalne zaczęły brakować pieniędzy potrzebnych do zwrotu deponentów. (Źródło: Richard K. Green i Susan M. Wachter, "Amerykański kredyt hipoteczny w kontekście historycznym i międzynarodowym", Uniwersytet Pensylwanii, 21 września 2005 r.)
W 1989 r. Pierwsza administracja Busha uratowała przemysł z ustawy o reformie, odzyskiwaniu i egzekwowaniu instytucji finansowych ( FIRREA ).
Dostarczył 50 miliardów dolarów na zamknięcie nieudanych banków. Ustanowił Resolution Trust Corporation (RTC), aby odsprzedać aktywa bankowe, wykorzystując wpływy do odzyskania deponentów. FIRREA zabroniła spółkom S & L podejmowania bardziej ryzykownych pożyczek. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Oszczędności i Kryzys pożyczkowy .
Oszczędności i pożyczki a kryzys finansowy
Podobnie jak inne banki, oszczędności i pożyczki były zabronione przez ustawę Glass-Steagall od inwestowania funduszy deponentów na rynku akcji i ryzykownych przedsięwzięć, aby uzyskać wyższe stopy zwrotu. Administracja Clintona uchyliła Glass-Steagall, aby umożliwić amerykańskim bankom konkurowanie z bardziej luźno uregulowanymi międzynarodowymi bankami. Pozwoliło to bankom wykorzystywać depozyty z ubezpieczeniem FDIC do inwestowania w ryzykowne instrumenty pochodne .
Najpopularniejszym z nich było zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką . Banki sprzedawały kredyty hipoteczne Fannie Mae lub Freddie Mac , które następnie łączyły je i sprzedawały innym inwestorom na rynku wtórnym .
Wiele funduszy hedgingowych i duże banki przepakowywały i odsprzedały je hipotekami typu subprime . Były ubezpieczone od niewywiązania się ze zobowiązań przez swapy ryzyka kredytowego. Popyt na te papiery był tak duży, że banki zaczęły sprzedawać kredyty hipoteczne każdemu i każdemu.
Wszystko poszło dobrze, dopóki ceny mieszkań nie zaczęły spadać w 2006 r. Podobnie jak w czasach kryzysu, właściciele domów zaczęli spłacać swoje hipoteki, a cały rynek instrumentów pochodnych załamał się. Więcej informacji na temat osi czasu kryzysu finansowego na rok 2008 .
Oszczędności i pożyczki dzisiaj
W 2013 roku było tylko 936 oszczędności i pożyczek, zgodnie z FDIC. Agencja nadzorowała prawie połowę z nich. Dziś S & L są jak każdy inny bank, dzięki FIRREA.
Washington Mutual był największym bankiem oszczędnościowo-pożyczkowym w 2008 roku. W czasie kryzysu finansowego zabrakło mu pieniędzy, gdy nie mógł odsprzedać kredytów hipotecznych na rynku wtórnym, który upadł. Kiedy Lehman Brothers zbankrutował, deponenci WaMu wpadli w panikę. Wycofali 16,7 miliarda dolarów w ciągu następnych 10 dni. FDIC przejęło WaMu i sprzedało je JPMorgan Chase za 1,9 miliarda dolarów.