Jak kredyty hipoteczne wpływają na gospodarkę USA
Rodzaje
Najbardziej popularnym rodzajem kredytu hipotecznego jest konwencjonalna 30-letnia pożyczka o stałym oprocentowaniu. Od 1999 roku stanowi 70 procent do 90 procent wszystkich kredytów hipotecznych. 15-letnia stała oprocentowana pożyczka jest również szeroko wykorzystywana, ponieważ pozwala ludziom spłacić swoje zadłużenie o połowę.
Hipoteczne kredyty o zmiennym oprocentowaniu oferują niższe oprocentowanie i miesięczne płatności niż kredyty o stałym oprocentowaniu. Będą droższe, gdy stopy procentowe wzrosną z dzisiejszych 200-letnich minimów.
Kredytodawcy subprime stworzyli szereg egzotycznych pożyczek. Przyciągnęli klientów, oferując niskie stawki "zwiastuna" przez pierwsze kilka lat. Są to niebezpieczne dla nowych kredytobiorców. Mogą nie być świadomi, że płatność dramatycznie rośnie po początkowej fazie sympatii. Oto niektóre z najbardziej popularnych:
- Pożyczki odsetkowe : bardzo niskie płatności, które nie zmniejszyły kwoty głównej przez pierwsze kilka lat.
- Opcja Kredyt ARM : Kredytobiorcy wybierają kwotę do zapłaty w każdym miesiącu przez pierwsze pięć lat.
- Ujemne kredyty amortyzacyjne : Pożyczki odsetkowe, które zwiększają kapitał każdego miesiąca. to dlatego, że płatność była mniejsza niż nawet odsetki.
- Ulgi o bardzo długim oprocentowaniu stałym : są to konwencjonalne kredyty hipoteczne na 40-50 lat.
- Pożyczki na balon : muszą być refinansowane lub spłacone po 5-7 latach.
- Bezzwrotne pożyczki : Pozwoliły one pożyczkobiorcy na zaciągnięcie pożyczki na zaliczkę.
Historia
Przed Wielkim Kryzysem kredyty hipoteczne były od 5 do 10 lat pożyczek za tylko 50 procent wartości domu. Zlecenie zostało spłacone w formie balonu na koniec okresu. Banki miały niewielkie ryzyko.
Gdy ceny mieszkań spadły o 25 procent w czasie Wielkiego Kryzysu, właściciele domów nie mogli pozwolić sobie na wypłatę balonu.
Banki nie pozwoliłyby na refinansowanie. W 1935 roku 10 procent wszystkich domów było w wykluczeniu .
Aby powstrzymać tę rzeź, prezydent Roosevelt zmienił pięć krytycznych obszarów związanych z budownictwem mieszkaniowym w ramach Nowego Ładu :
- Korporacja kredytowa właściciela domu wykupiła od banków milion kredytów hipotecznych. Zmieniło je na długoterminową hipotekę o stałej stopie procentowej, którą znamy dzisiaj, i przywróciliśmy je.
- Federalna Administracja Mieszkaniowa zapewniała ubezpieczenie hipoteczne.
- Federalne Stowarzyszenie Hipoteczne stworzyło rynek wtórny dla kredytów hipotecznych.
- Federalna Kasa Ubezpieczeń Depozytowych ubezpieczała depozyty bankowe.
- Glass-Steagall zabronił bankom inwestowania funduszy deponentów w ryzykowne przedsięwzięcia, takie jak giełda.
Zmiany te zareagowały na katastrofę ekonomiczną. Nie zostały zaprojektowane jako polityka właścicielska. Mimo to sprawili, że wynajem domów stał się bardziej przystępny. Przedłużyli okres pożyczki. To zmniejszyło miesięczne koszty i wyeliminowało potrzebę refinansowania. Banki finansowały pożyczki dzięki zabezpieczonym przez FDIC depozytom bankowym.
W 1944 r. Program ubezpieczeń hipotecznych Departamentu Weteranów obniżył wypłaty. Zachęcał powracających weteranów wojennych do kupowania domów budowanych na przedmieściach. To pobudziło aktywność gospodarczą w branży budownictwa mieszkaniowego.
Dzięki wszystkim programom federalnym liczba właścicieli domów wzrosła z 43,6 procent w 1940 r. Do 64 procent w 1980 r.
Rząd stworzył specjalne ustawodawstwo, by tworzyć oszczędności i pożyczać banki, by emitować te kredyty hipoteczne. W latach 60. i 70. prawie wszystkie hipoteki były emitowane poprzez oszczędności i kredyty . Banki te odniosły sukces, ponieważ ludzie lokowali środki na kontach oszczędnościowych. Rząd ubezpieczał depozyty, więc ludzie korzystali z kont, mimo że uzyskane odsetki nie były dużo. Zostało to również uregulowane przez rząd. S & L mogą pozostać rentowne, płacąc niższe oprocentowanie depozytów niż te, które obciążają hipoteki.
W latach 70. prezydent Nixon stworzył inflację, znosząc wszelkie powiązania między dolarem amerykańskim a złotym standardem . Banki utraciły depozyty, ponieważ nie były w stanie pokryć odsetek zapłaconych przez konta rynku pieniężnego .
To zmniejszyło fundusze potrzebne do emisji hipotek.
Aby pomóc bankom, Kongres przyjął Garn-St. Ustawa o instytucjach depozytowych Germain. Pozwoliło to bankom podnieść stopy procentowe i obniżyć standardy kredytowania. Pozwoliło to także spółkom S & L na zaciąganie pożyczek komercyjnych i konsumpcyjnych. Doprowadziło to do kryzysu oszczędnościowego i kredytowego oraz do bankructwa połowy banków w kraju.
| Rok | % dochodu gospodarstwa domowego | % aktywów gospodarstwa domowego | % PKB |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Źródło: Richard K. Green i Susan M. Wachter, "Amerykański kredyt hipoteczny w kontekście historycznym i międzynarodowym", Uniwersytet Pensylwanii, 21 września 2005 r.)
Jak kredyty hipoteczne wpływają na gospodarkę
Podczas administracji prezydenta Clintona banki skarżyły się, że nie mogą konkurować na międzynarodowych rynkach finansowych. Kongres zderegulował przemysł i uchylił ustawę Glass-Steagall. Pozwoliło to bankom na wykorzystanie środków gwarantowanych przez deponentów do inwestowania w ryzykowne instrumenty pochodne . Najpopularniejszym z nich było zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką .
Banki łączą podobne hipoteki, a następnie sprzedają je Fannie Mae, Freddie Mac lub innym inwestorom. Były ubezpieczone od niewywiązania się ze zobowiązań przez swapy ryzyka kredytowego. Zapotrzebowanie na te papiery było tak wysokie, że banki zaczęły obniżać standardy dotyczące bazowych pożyczek. Wkrótce te kredyty hipoteczne typu subprime pozwoliły prawie każdemu zostać właścicielem domu do wynajęcia.
W rezultacie odsetek zadłużenia hipotecznego w stosunku do produktu krajowego brutto wzrósł z 50 procent w 2000 r. Do prawie 70 procent do 2004 r. Wszystko szło dobrze, dopóki ceny mieszkań nie zaczęły spadać w 2006 r. Nie można refinansować ani sprzedać swoich domów, właściciele domów zaczęli . Tak wielu inwestorów zrealizowało swapy ryzyka kredytowego, że główny ubezpieczyciel, AIG, prawie zbankrutował. W ten sposób kryzys kredytów hipotecznych typu subprime spowodował kryzys finansowy w 2008 roku .