Krótka sprzedaż polega na oferowaniu domu na sprzedaż, zwykle wykazanego w systemie MLS .
Potencjalni nabywcy domu będą umawiać się na wizytę w domu, niektórzy będą oferować niskie oferty , agenci mogą mieć otwarte domy i, ogólnie rzecz biorąc, życie sprzedającego zostanie zakłócone, wszystko w nadziei, że kupujący kupi dom.
Podstawy krótkiej sprzedaży
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy pożyczkodawca zgadza się zaakceptować mniej niż kwota należna w stosunku do domu lub ponieważ nie ma wystarczającej ilości kapitału, aby sprzedać i zapłacić wszystkie koszty sprzedaży. Nie wszyscy pożyczkodawcy będą negocjować krótką sprzedaż, dlatego agent nieruchomości lub prawnik może być ogromną pomocą, kontaktując się z departamentem łagodzenia strat pożyczkodawcy, aby się dowiedzieć.
Nie możesz po prostu obudzić się pewnego ranka i zdecydować, że zamierzasz sprzedać dom ze stratą, prosząc o krótką wyprzedaż. Kiedyś było tak, że kredytodawcy nawet nie rozważają krótkiej sprzedaży, jeśli twoje płatności są aktualne, ale to się zmieniło. Jednak zdaj sobie sprawę, że pożyczkodawcy będą bardziej skłonni do negocjacji, jeśli twoje płatności są zaległe.
Dodatkowo, jeśli masz środki pieniężne, pożyczkodawca może spróbować dotknąć tych kont.
W jaki sposób wpływa na kredyt z wyprzedaży krótkiej sprzedaży?
Targ Isaac opublikował raport, który mówi, że ocena kredytowa ma wpływ na to samo, czy sprzedawca robi krótką sprzedaż lub wykluczenie. Fair Issac mówi, że średnie punkty stracone na wyniku FICO są następujące:
- 30 dni spóźnienia: od 40 do 110 punktów
- 90 dni spóźnienia: od 70 do 135 punktów
- Zamknięcie dostępu do rynku, krótka sprzedaż lub postępowanie w sprawie: od 85 do 160
- Bankructwo: od 130 do 240
- Wykluczenie lub pozew w sprawie wykluczenia: oba te rozwiązania wpływają na kredyt tak samo, mówi David Steep z Vitek Mortgage. Sprzedający otrzymają od 200 do 300 punktów, w zależności od ogólnego stanu kredytu. Oznacza to, że jeśli wynik FICO sprzedającego przed wykluczeniem wynosił 680, może on spaść nawet do 380.
- Krótka sprzedaż: Strome twierdzi, że skutek krótkiej sprzedaży (pod warunkiem, że sprzedający spóźnia się o więcej niż 59 dni) w raporcie kredytowym sprzedawcy jest identyczny jak w przypadku wykluczenia. Pożyczka na kredyt pojawi się jako wykluczenie w stanie umorzenia, mówi Steep, co spowoduje utratę 200 do 300 punktów. Oznacza to, że sprzedawca krótkiej sprzedaży z poprzednim FICO 720 może zobaczyć spadek z 520 do 420.
Moje osobiste doświadczenie jako agenta było nieco inne. Dokonałem krótkiej sprzedaży dla sprzedawcy Sacramento, który był 90 dni opóźniony w spłacie kredytu hipotecznego. Kilka miesięcy po zamknięciu krótkiej sprzedaży, sprawdziła raport kredytowy i stwierdziła, że jej FICO spadło tylko o 100 punktów do 671. Podejrzewam, że sytuacja każdego sprzedawcy jest różna.
Catherine Coy, broker kredytów hipotecznych w południowej Kalifornii, zgadza się ze Steepem.
"Wpływ na raport kredytowy konsumenta - wykluczenie w porównaniu z krótką sprzedażą - to różnica między uderzeniem pociągu lub autobusu", mówi Coy, mówiąc o kredytobiorcach, którzy mają kilka miesięcy z dołu. Jednak z biegiem lat, krótka sprzedaż zwykle niesie ze sobą coraz mniej stygmatyzacji.
Okres oczekiwania przed zakupem kolejnego domu
- Wykluczenie lub pozew w sprawie wykluczenia: Strome twierdzi, że sprzedawca, który chce kupić inny dom po wykluczeniu, będzie musiał czekać od 24 do 72 miesięcy, zanim pożyczkodawca zaoferuje jakąkolwiek stopę procentową, która ma sens. Coy mówi: "Dobra wiadomość to krótka sprzedaż, która pozwoli konsumentowi uzyskać instytucjonalną pożyczkę na nowy dom w ciągu dwóch lat".
- Krótka wyprzedaż: Niektórzy agenci twierdzą, że dobrą wiadomością dla sprzedawców krótkiej sprzedaży jest to, że czekanie jest znacznie krótsze przed zakupem innego domu , a wytyczne Fannie Mae w 2008 roku przyjęły nowe procedury.
Czy sprzedawca może kupić ponownie za mniej niż dwa lata? Niezupełnie, mówi Coy, "To całkowity mit, że konsument" może kupić ponownie za około 18 miesięcy przy dobrym oprocentowaniu ". Jednak wytyczne Fannie Mae wymagają jedynie 48-miesięcznej sezonowości, a to nie jest dobra wiadomość dla agentów specjalizujących się w krótkiej sprzedaży. "
FHA przyjęła wytyczne w 2010 roku, które mówią, że sprzedawca, który jest obecny i robi krótką sprzedaż, może kwalifikować się do natychmiastowego zakupu innego domu. Kredytodawcy nie tak szybko postępują zgodnie z tymi wytycznymi. Jednak Flagstar Bank przekazał krótkiej sprzedaży Elk Grove nową pożyczkę w ciągu 2 miesięcy od zamknięcia krótkiej sprzedaży, a sprzedawca był obecny w tym czasie. FHA może zatwierdzić pożyczkę dla sprzedawcy krótkiej sprzedaży, który kwalifikuje się w ramach programu Back to Work po upływie jednego roku.
Zwróć uwagę, że wytyczne Fannie Mae zezwalają sprzedającemu na natychmiastowe ubieganie się o nową pożyczkę na zakup innego domu, jeśli sprzedawca utrzymał bieżące płatności, nie miał opóźnień przekraczających 30 dni i nie zgodził się na spłatę długu. Co więcej, opóźnienia w płatnościach mają znaczny wpływ na twój raport kredytowy, a nie na krótką sprzedaż.
Decyzja o wykluczeniu lub sprzedaży krótkiej
Jeśli jesteś sprzedawcą, który próbuje zdecydować, czy pozwolić domowi przejść przez wykluczenie, czy spróbować krótkiej sprzedaży, odzyskanie kredytu może nie być korzystne dla przeprowadzenia krótkiej sprzedaży, mówi Coy. Składająca petycję informuje, że zgodnie z "Score Factor Code # 22, nie ma korzyści kredytowej dla zalegającego pożyczkobiorcy przy krótkiej sprzedaży przez wykluczenie".
Mam jednak co do tego wątpliwości. Z tego co widziałem, jest mniej szkód w raporcie kredytowym po krótkiej sprzedaży z opóźnieniem w płatnościach niż wykluczenie. Co więcej, kolejną korzyścią dla tych, którzy mają zaległości w spłacie kredytu, jest możliwość zakupu innego domu za pomocą konwencjonalnego finansowania w ciągu 4 lat w ciągu 7-letniego okresu wymaganego w przypadku Foreclosures. Niektórzy kredytodawcy dokonają pożyczki na nowy dom dzień po zamknięciu krótkiej sprzedaży. Istnieją inne zalety krótkiej sprzedaży w stosunku do wykluczenia. Przed podjęciem tej decyzji zasięgnij porady prawnej i podatkowej.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.