Zrozumienie roli obciążeń w nieruchomościach
Definicja obciążenia : Obciążenie, które odnosi się do nieruchomości, oznacza każdą rzecz prawną, która obciąża lub ogranicza użytkowanie lub przeniesienie własności. Nieruchomość wolna od wszelkich obciążeń jest rzadkością w wielu kręgach nieruchomości. Obciążeniem może być kredyt hipoteczny (pożyczka), zastaw (dobrowolny lub przymusowy) służebność lub ograniczenie, które ogranicza przeniesienie własności. Obciążenie może obejmować pieniądze, ale nie zawsze.
Powiedzenie, z którym dorastałem, brzmi: wszystkie zastawy są obciążeniami, ale nie wszystkie obciążenia są zastawami. Mylić jeszcze?
Deed of Trust lub Mortgage jako obciążenie
Wiele osób niesłusznie zakładających obciążenie odnosi się tylko do hipoteki, ponieważ jest to najczęściej używane. Gdy nabywca domu finansuje zakup domu, ta weryfikacja finansowa składa się zazwyczaj z dwóch dokumentów: weksla, które jest obowiązkiem zapłaty, oraz hipoteki lub aktu zaufania , który zabezpiecza banknot i jest rejestrowany. Hipoteka jest nieco inna niż akt zaufania, ale dla naszych praktycznych celów obaj są obciążeni.
Po spłaceniu kredytu hipotecznego lub aktu powagi, obciążenie zostaje następnie usunięte z nieruchomości w publicznych rejestrach. Wspólny dokument, który usuwa obciążenie, nazywa się aktem rewizyjnym , który zawiera wyraźny tytuł właściciela nieruchomości.
Kłopoty mają miejsce, gdy zobowiązanie do ustanowienia hipoteki lub aktu zaufania zostało zakończone w drodze rozprawy bankructwa, ale pożyczka nigdy nie została formalnie zwolniona z nieruchomości.
Nie wszyscy prawnicy zajmujący się upadłością zajmują się nieruchomościami, a niektórzy nie wiedzą, że bankructwo, na przykład Rozdział 7, nie zwalnia długu, a jeśli są świadomi na pewnym poziomie, to zazwyczaj ich klienci nie chcą płacić dodatkowej opłaty za uzyskanie zwolnienia. tego obciążenia. To niedopatrzenie może spowodować obłok w tytule, jeśli obciążenie nie zostanie zwolnione.
Dobrowolne zastawy jako obciążenie
Dobrowolne zastawienie jest dokumentem, który właściciel chętnie podpisuje i na ogół jest rejestrowany przeciwko nieruchomości w rejestrach publicznych. Może to być zastaw w zamian za pieniądze zmieniające dłonie, takie jak druga pożyczka lub kredyt hipoteczny, a nawet refinansowanie istniejącego finansowania wtórnego.
W niektórych przypadkach, takich jak linia kredytowa, może nie być wymiany pieniędzy, dopóki właściciel domu faktycznie nie dotknie linii kredytowej, czyli pożycza pieniądze. Gdy stopy procentowe były wyjątkowo niskie, kiedyś wybrałem linię kredytową i utrzymywałem tę linię kredytową przez 7 lat bez jej dotykania. Traktowałem to jako awaryjne źródło funduszy, gdybym kiedykolwiek potrzebował. W końcu zamknąłem konto, nie używając pieniędzy. Ale mój mąż i ja wciąż musieliśmy nagrać uwolnienie tego zastawu.
Involuntary Liens jako obciążenie
Dwa rodzaje niezamierzonych zastawów, które są dość powszechne i przynoszą mi do myślenia, to lis pendens i zastaw mechaników. Przez mimowolne oznacza to, że właściciel domu niekoniecznie zgadza się, że taki zastaw może zostać wniesiony przeciwko nieruchomości, ale mimo to pojawił się zastaw. Lis pendens to fantazyjny sposób mówienia o oczekujących działaniach prawnych. Załóżmy na przykład, że sprzedawca zgodził się sprzedać nabywcy, ale kupujący, z jakiegokolwiek powodu, nie mógł zamknąć na czas, więc sprzedawca anulował umowę jednostronnie, bez zgody kupującego.
Aby jeszcze bardziej skomplikować sprawę, załóżmy, że sprzedawca chciał sprzedać innemu kupującemu więcej pieniędzy i odmówił przedłużenia czasu na zamknięcie dla dotychczasowego kupującego. Obecny kupujący, aby uniemożliwić sprzedającemu przeniesienie tytułu na nowego kupującego, może wnieść pozew sądowy przeciwko sprzedającemu i odnotować zawisłość sprawy. Zawieszenie lisów zabraniałoby sprzedaży do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej.
Zastrzeżenie mechanika jest zazwyczaj składane przez wykonawcę lub podwykonawców wykonawcy za prace lub materiały, które pozostają nieopłacone. Wszystkie przymusowe zastawy będą musiały zostać spłacone, aby firma tytułowa wydała polisę tytułów bez nazywania obciążeń jako wyjątków od ubezpieczenia tytułu. Obciążenia mimowolne pozostają w nieruchomości do czasu zwolnienia. Co więcej, nowy pożyczkodawca nabywcy będzie również wymagał jasnego tytułu.
Ułatwienia jako obciążenie
Prawdopodobnie najczęstszym rodzajem służebności jest służba służebna do utrzymania infrastruktury, ale służebność może być również przyznana za dostęp (pierwszeństwo) do działki, która jest bez dostępu do drogi. Ułatwienia są obciążeniem, ponieważ zabraniają pewnych działań i wpływają na prawa do nieruchomości. Na przykład nie można zbudować basenu w miejscu zarezerwowanym dla miejskiej sieci kanalizacyjnej. Cóż, możesz, ale miasto może wykopać ten basen bez twojej zgody.
W twojej polisie ubezpieczeniowej tytułowej odnotowujemy ulgi i często pojawiają się na samej mapie oceniającego.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.