Używanie inspekcji domowej jako narzędzia negocjacji
Po pierwsze, zdaj sobie sprawę, że inspekcja w domu nie zwalnia sprzedawcy z obowiązku ujawnienia znanych wad. W zależności od różnych przepisów stanowych, większość sprzedawców jest zobowiązana do ujawnienia nabywcy domu wszelkich istotnych faktów i rzeczy, które mogą być nie tak z domem. Jeśli sprzedawca ma wiedzę, na przykład, że korzenie drzew często wkradają się do linii kanalizacyjnej i muszą być od czasu do czasu usuwane, sprzedawca powinien ujawnić to kupującemu. Może to oznaczać, że linia kanalizacyjna powinna zostać wymieniona, a kupujący może chcieć uzyskać kontrolę kanalizacyjną .
Czasami sprzedawcy martwią się o ujawnienie, ponieważ nie chcą dokonywać napraw. Nie chcą zajmować się wnioskiem o naprawę . Sprawdzają, czy kupujący dowiaduje się o problemie, a następnie kupujący poprosi sprzedawców o ich naprawienie lub, co gorsza, kupujący może nie dokończyć sprzedaży. Nie przestają myśleć, że kupujący dowiaduje się o tym po zamknięciu domu, a kupujący może pozwać sprzedawcę za celowe zatrzymanie istotnych informacji.
Istotne fakty powinny zostać ujawnione.
Kupujący często nie tylko chcą pozwać sprzedawców w tej sytuacji, ale także mają skłonność do pozwania wszystkich zaangażowanych w tę transakcję, w tym wszystkich agentów nieruchomości i ich brokerów. Nadzieja pośrednika w obrocie nieruchomościami polega na tym, że inspektor domowy odkryje wszelkie wady, których sprzedawca nie ujawnił, czy to celowo, czy nie.
Przynajmniej wtedy nabywca jest uzbrojony w ujawnienia i może podjąć świadomą decyzję.
Czy sprzedawca jest zobowiązany do dokonania naprawy uszkodzeń, na które zwrócono uwagę podczas inspekcji domowej?
Kupno domu to wyjątkowy zakup. To nie jest jak kupowanie nowego samochodu czy nowej kurtki. Na przykład, robiąc zakupy w Macy's, moja matka ślizgała sukienkę z wieszaka i badała tę sukienkę od góry do dołu, szukając wady, zanim ją kupiła. Gdyby mogła znaleźć luźny guzik lub wiszącą nitkę, zażądałaby zniżki. Ale nie można tego zrobić z domem, chyba że dom jest zupełnie nowy.
Być może nie zdajesz sobie z tego sprawy, ale zupełnie nowy dom - dom, który nigdy nie był zajęty - również może ujawnić wady. Na przykład w Kalifornii konstruktorzy gwarantują wykonanie nowego domu przez 10 lat. Konstruktorzy chcą dostarczyć dom w doskonałym stanie do kupującego i rozwiązać większość problemów. Naprawy nie są wymagane w przypadku domu odsprzedaży, domu, który był wcześniej zajmowany.
Dlaczego sprzedawcy wykonują naprawy po inspekcji domowej?
Niektórzy sprzedawcy starają się być aktywni i mogą zlecić inspekcję domu przed oddaniem domu do sprzedaży. Chociaż takie prewencyjne ujawnienie może być potencjalnie użyteczne, może również spowodować awarię.
- Nie ma dwóch podobnych inspekcji w domu .
- Wady w inspekcji przed domem mogą być błędnie odnotowane.
- Kupujący i tak otrzyma swoją własną inspekcję domu.
- Sprzedawca może dokonać napraw zgodnie z inspekcją domu sprzedawcy, którego kupujący nie zażąda.
- Sprzedawca może być zobowiązany do przekazania nabywcy niedokładnej kontroli w domu.
Głównym powodem, dla którego widzę, że sprzedawcy dokonują napraw w imieniu kupujących, jest fakt, że sprzedający wiedzą, że jeśli kupujący anuluje, jesteśmy prawnie zobowiązani do przekazania kopii nabywczej inspekcji kupującemu kolejnemu nabywcy. Następny nabywca może zażądać więcej napraw lub zaoferować niższą cenę, w oparciu o inspekcję domu. Ale może nie. Zależy od rodzaju rynku. Na rynku sprzedawcy następny nabywca prawdopodobnie nie będzie się tym przejmował.
Na rynku kupującego często lepiej radzić sobie z kupującym.
Niewielu sprzedawców chce być właścicielem tego domu, który jest teraz nagle ponownie na rynku, co budzi natychmiastowe podejrzenia co do przyczyny. Kupujący mają skłonność do myślenia, że w domu musi być coś nie tak, co zmusiło pierwszego kupującego do anulowania. Sprzedawca nie tylko musi zmagać się z tym problemem, ale także sprzedawca musi radzić sobie z dziwactwami nowego kupującego.
Gdy drugi kupujący zda sobie sprawę, że pierwszy kupujący odwołał, drugi nabywca może być zbyt przestraszony, aby iść do przodu. Kupujący nie chcą robić tego, co uważają za głupi błąd. Obawiają się, że może im brakować jakiegoś ważnego elementu, ponieważ wiedzą o tym tyle samo o inspekcji domowej, co pierwszy kupujący, który często jest bardzo mały.
Nawet domy, które są sprzedawane JAKO JEST, podlegają inspekcji domowej . Ale większość sprzedawców nie ma obowiązku dokonywania napraw, nawet na żądanie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub , BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.