Lokalizacja jest ważna dla kupujących, zwłaszcza na rynkach kupujących, gdy wybory są obfite z powodu nadmiaru zapasów. Kupujący przepuszczą dom w złym miejscu na rzecz mniej pożądanego domu w dobrej lokalizacji.
Przykłady złych lokalizacji w domu
Niektóre dzielnice mogą być postrzegane w oczach opinii publicznej jako zły obszar, chociaż domy w "złym sąsiedztwie" mogą znajdować się po drugiej stronie ulicy od tak zwanego pożądanego obszaru. Złe lokalizacje wpływają na wartość domu, który może się różnić od kilkudziesięciu tysięcy do setek tysięcy dolarów. Posiadanie domu w pobliżu któregokolwiek z poniższych miejsc jest często szkodliwe dla wartości rynkowej :
- Główne arterie komunikacyjne o dużym natężeniu ruchu
- Tory kolejowe
- Nieruchomości komercyjne
- Własności przemysłowe
- Budynki mieszkalne
- Obiekty użytkowe, takie jak elektrownie odpadowe, elektryczne lub jądrowe
- Cmentarze
- Hałas z pobliskich lotnisk lub autostrad
- Śmieci, składowiska i recykling
- Szkoły
- Budynki rządowe lub budynki rządowe
- Boiska sportowe
- Zanieczyszczenia wiatrowe, takie jak zapachy z sąsiednich gospodarstw lub fabryk
Pokonywanie zastrzeżeń do złych lokalizacji
Najlepszym sposobem na pokonanie sprzeciwu jest zazwyczaj ustalanie cen w domu .
Na przykład, gdy zapytałem sprzedającego, który miał trzy ataki przeciwko niej:
- Na ruchliwej ulicy
- W pobliżu budynków komercyjnych
- Naprzeciwko cmentarza
dlaczego ona kupiła dom na pierwszym miejscu, powiedziała: "Cena, to był najtańszy Land Park na sprzedaż w tym czasie". Podpisaliśmy więc umowę aukcyjną , umieszczając dom na rynku po cenie poniżej konkurencyjnych zapasów.
W końcu sprzedał po 90 DOM .
Inny nabywca gruntów odmówił zakupu domu, ponieważ dom obok wymagał nowego dachu i zewnętrznej roboty malarskiej. Rozmawiałem z sąsiadem, który był w stanie zabezpieczyć i odnowić zobowiązania od właściciela domu z odroczoną konserwacją.
Promowanie korzyści z niektórych lokalizacji jest czasem przydatne. Na przykład:
- Cmentarze są na ogół bardzo ciche.
- Życie w pobliżu szkoły dla młodej rodziny oznacza, że możesz uważniej obserwować swoje dzieci.
- Przerwy w domu zazwyczaj nie występują na ulicach o dużym natężeniu ruchu i aktywności.
Złe układy
Jeśli Twój dom znajduje się w pożądanym miejscu, inne czynniki, takie jak zły układ, mogą wyłączyć kupujących. Nie wszystkie złe układy można łatwo naprawić i często uważa się je za nieuleczalną wadę. Jeśli kosztowało by więcej naprawienia niż otrzymałeśby w zamian za swoje wysiłki z wartością dodaną, lepiej byłoby sprzedać za mniej lub zaoferować nabywcy kredyt przemodelowy. Oto przykłady złego układu:
- Wąskie drzwi i sale
- Schody wewnętrzne wychodzące na wejście
- Przedpokój z widokiem na wejście
- Sąsiadujące sypialnie
- Sypialnie znajdują się na oddzielnych poziomach
- Jadalnia w centrum domu
- Sypialnie dostępne z pokoi mieszkalnych lub rodzinnych
- Łazienka dla gości w nieprzyjaznym miejscu
- Stopniowe umieszczanie pomieszczeń bez przepływu
- Pokoje na piętrze ze schodami w centrum
Tego typu domy sprzedają za mniej niż okoliczne domy z bardziej dopasowanymi układami o podobnym polu. Wiele domów tego rodzaju w pożądanych dzielnicach Sacramento ląduje w rękach płetw, które mają wizję i doświadczenie, aby zmienić układ i odsprzedać nieruchomość z dużym zyskiem.
Uszkodzone domy z odroczoną konserwacją
Specjalności dla wykonawców lub majsterkowiczów są terminami, których używam, odnosząc się do górnych domów utrwalacza . Niestety, czasami najlepszym rozwiązaniem jest zburzyć dom, sprzedać go dla wartości partii lub dać kupującemu kredyt na zamknięcie, by zlikwidować po zamknięciu.
Mieszkania, które wymagają dużo pracy, nie będą sprzedawane w takiej samej ilości jak w porównywalnych domach, które nie wymagają pracy. Kupujący odmówią zapłaty najwyższej wartości rynkowej dla domów z odroczoną konserwacją.
Co więcej, większość kupujących domaga się dodatkowej zachęty jako rekompensaty również w przypadku nieprzewidzianych problemów.
Na przykład dom, który wymaga 50 000 USD pracy wśród domów sprzedających za 300 000 USD, nie będzie w stanie zapłacić 250 000 USD. Tak nie działa. Wykonawca, na przykład, który planuje odsprzedać dom w stanie stacjonarnym, będzie oczekiwał rozsądnego zysku i uwzględni koszty odsprzedaży również przy zakupie. Oznacza to, że dom będzie prawdopodobnie sprzedawał za mniej niż 200 000 USD.
Czasami kupujący kupi dom, aby naprawić, ponieważ kupujący spodziewa się, że renowacja stanie się dziełem miłości. Ale te domy zazwyczaj sprzedają za nieco więcej ze względu na lokalizację. Opłaca się być rozsądnym w twoich cenach, kiedy twój dom ma wady, których nie chcesz rozwiązać.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.