Pytanie: Czy sprzedający jest odpowiedzialny wobec kupującego za odmowę zamknięcia krótkiej sprzedaży?
Czytelnik pyta: Jestem bardzo szalonym agentem nieruchomości i kontaktuję się z tobą, ponieważ myślę, że znasz odpowiedź na to pytanie. Moi kupujący kupują krótką wyprzedaż . Przedstawiciel wystawił nam kopię pisma o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży i powiedział nam, że zostaliśmy zatwierdzeni. Moi kupcy następnie zapłacili za wycenę, a my przeprowadziliśmy inspekcję domu , a także inspekcję szkodników. Wydali ponad 1000 USD na opłaty z góry. Teraz sprzedawca odmawia zamknięcia krótkiej sprzedaży. Czy możemy pozwać sprzedawcę lub zamknąć go? Czy sprzedawca odpowiada przed kupującym za odmowę zamknięcia krótkiej sprzedaży? " - California REALTOR®
Odpowiedź: Prawdopodobnie dobrze, że pytasz mnie, czy sprzedawca odpowiada przed kupującym za odmowę zamknięcia krótkiej sprzedaży, ponieważ odpowiedź, którą otrzymasz od prawnika zajmującego się sprzedażą krótką, może brzmieć: "Hot dog, chodźmy do sądu . "
Wydaje mi się, że prawie zawsze, gdy masz prawnika, który jest w stanie zarabiać dużo pieniędzy na podstawie porady prawnika, możesz mieć konflikt. To tak, jakby zapytać chirurga, czy powinna działać. Jak zapytać fryzjera, czy potrzebujesz fryzury. Lub zapytaj sprzedawcę Nordstrom, czy powinieneś kupić te czerwone buty Jimmy Choo z lakierowanej skóry. Tak, och, tak.
Z drugiej strony, pytając mnie o odpowiedzialność sprzedawcy, nie mogę wyrazić opinii prawnej, ponieważ nie jestem prawnikiem i nie stosuję się do prawa. Jako agent nieruchomości, taki jak ty, nie mogę udzielać porad prawnych. Mogę jednak podzielić się z tobą moimi osobistymi przemyśleniami na temat odpowiedzialności sprzedawcy w oparciu o moje własne doświadczenia z obsługi krótkiej sprzedaży w Kalifornii.
Z pewnością wyczuwam twój gniew w tej sytuacji. Tutaj masz kupujących, którzy wierzyli, że sprzedawca współpracował z krótką sprzedażą i, w oparciu o to przekonanie, kupujący wydają dużo pieniędzy badając nieruchomość w ramach przygotowań do zamknięcia. Możesz czuć się oszukany i wprowadzony w błąd. Możesz czuć, że sprzedawca naruszył przymierze domniemane w dobrej wierze w umowie.
Istnieją jednak dwa ważne dokumenty, które prawdopodobnie znajdują się w umowie zakupu, co pozwoli sprzedającemu odejść od krótkiej sprzedaży.
The Short Sale Addendum Pozwala sprzedawcy krótkiej sprzedaży odejść od zamknięcia
CAR stale się zmienia i aktualizuje swoje formy nieruchomości, a dodatek do krótkiej sprzedaży, SSA, nie jest wyjątkiem. Wiele innych państw stosuje się do podobnych formularzy w celu wyjaśnienia konsekwencji krótkiej sprzedaży, ponieważ standardowe umowy zakupu nie dotyczą krótkiej sprzedaży.
Dodatek do krótkiej sprzedaży mówi, że kupujący i sprzedający nie muszą akceptować żadnego z warunków pożyczkodawcy krótkiej sprzedaży. Można powiedzieć, że fakt, że sprzedawca pozwalał kupującym wydawać pieniądze na kontrole, oznaczał, że sprzedawca udzielił dorozumianej zgody. Sąd może się nie zgodzić i stwierdzić, że zgoda musi być na piśmie, ponieważ wszystkie umowy dotyczące nieruchomości muszą być sporządzone na piśmie.
Dodatek do krótkiej sprzedaży mówi również, że kupujący i sprzedawca ponoszą odpowiedzialność za własne koszty, nawet jeśli jedna ze stron anuluje krótką sprzedaż .
Informacja o uldze hipotecznej MARS zezwala sprzedającemu Short Sale na wycofanie się z zamknięcia
Oferta Pomocy Hipotecznej w Umowie Hipotecznej jest wynikiem orzeczenia FTC znanego jako MARS.
Wszyscy agenci nieruchomości, którzy zajmują się krótką sprzedażą w każdym stanie, mają przekazać sprzedającemu kopię ujawnionych MARS zanim sprzedawca jest zobowiązany do zapłaty prowizji. I tak, sprzedawcy płacą prowizję w krótkiej sprzedaży. Prowizje wypłacane są z wpływów ze sprzedaży.
Podstawy MARS są następujące:
- Sprzedawca może w każdej chwili przestać robić interesy z agentem aukcji.
- Agent aukcyjny nie jest powiązany z rządem ani zatwierdzony przez rząd.
- Kredytodawca krótkiej sprzedaży może nie zatwierdzić oferty.
- Jeżeli i kiedy oferta zostanie wystawiona przez bank sprzedaży krótkiej, sprzedawca ma prawo odrzucić ofertę.
- Jeśli sprzedawca zaakceptuje ofertę, sprzedawca zapłaci opłatę określoną agentowi aukcji.
- Jeśli sprzedawca odrzuci ofertę, sprzedawca nie jest winien niczego wobec agenta aukcyjnego.
- Wysokość opłaty agenta aukcyjnego została określona.
- Jeśli sprzedawca przestaje spłacać kredyt hipoteczny, kredyt sprzedawcy spada w dół, a sprzedawca może stracić dom.
Do tej pory w Kalifornii agenci nie musieli przekazywać kupującym kopii żadnego z ujawnień MARS - nie MARSSN ani MARSMRN. Według mojej osobistej opinii, ponieważ dokumenty MARS zezwalają sprzedającemu na anulowanie krótkiej sprzedaży w dowolnym czasie przed pisemnym przyjęciem pisma o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży, kupujący powinien zostać poinformowany o tym ujawnieniu.
Najważniejsze jest to, że krótka sprzedaż to zwykle trudna sprzedaż . W trudnej sytuacji sprzedażowej właściciele domów mają określone prawa. Nikt nie może odnieść sukcesu, jeśli sprzedawca sprzedaje jej dom jako krótką sprzedaż, jeśli sprzedawca nie chce sprzedać. Krótka sprzedaż to wybory. Ale to nie znaczy, że nie znajdziesz prawnika, który chciałby się na to zdobyć.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.