Regularne ceny sprzedaży w domu mogą znieść pobudkę ze względu na pobliskie Foreclosures
W innych dzielnicach, zamknięty dom może być zabity deskami i otynkowany z dużymi znakami reklamującymi je jako własnością banku lub nieruchomości REO.
Niektóre zamknięte domy pozostają opuszczone przez lata. Chwasty rosną wystarczająco wysoko, by pokryć chodniki, żartownisie rzucają kamieniami przez okna na drugim piętrze, a dom staje się otyły dla sąsiedztwa.
Znaki Foreclosures mogą pozostawić sąsiadów zastanawiających się nad wartością ich domów. Właściciele okolicznych domów obawiają się, że wykluczenie może wpłynąć na wartość nieruchomości i słusznie.
Oceny obejmują domy takie jak twoje, Plus Foreclosures
Istnieją trzy metody oceny nieruchomości:
- Podejście kosztowe - ta metoda uwzględnia koszt budowy domu plus wartość gruntu.
- Podejście dochodowe - służy do porównywania wielu jednostek na podstawie stóp kapitalizacji.
- Podejście rynkowe. Ten rodzaj oceny porównuje przedmiotową nieruchomość z trzema porównywalnymi sprzedażami w sąsiedztwie.
Jeżeli dwie porównywalne transakcje sprzedaży są zwykłymi transakcjami, a jedna jest zamknięciem lub krótką sprzedażą , to czy rzeczoznawca wykorzysta tę trudną sprzedaż jako porównywalną nieruchomość?
Aby uzyskać odpowiedzi, rozmawiałem z Derekiem Yuke, rzeczoznawcą w Yuke & Associates w Sacramento.
Yuke próbuje znaleźć transakcje na wyciągnięcie ręki podczas składania oceny. Są one uważane za sprzedaż według wartości rynkowej, oferowaną do sprzedaży przez chętnego sprzedawcę i zakupioną przez zdolnego i chętnego kupującego, bez żadnej strony pod przymusem ani powiązaną.
Nawet jeśli oznacza to przyciąganie porównywalnych sprzedaży z sąsiedniej dzielnicy i dostosowywanie się do wartości, większość rzeczoznawców, jak mówi, może znaleźć transakcje na wyciągnięcie ręki, które zostaną wykorzystane w wycenie.
Yuke działa w branży od 1996 roku i mówi: "Jeśli użyję wykluczenia, wyjaśnię, dlaczego go użyłem. Twierdzę, że nie jest to dobra kompozycja i nie nadaje jej zbyt dużej wagi. "Mówi, że foreclosures nie reprezentują wartości rynkowej, a on zawsze może znaleźć regularną sprzedaż do włączenia do swoich ocen. "Jeśli na danym obszarze istnieją tylko nieruchomości, to wpływa to na rynek, ponieważ staje się wartością", ostrzega Yuke.
Foreclosures powodują, że HOA są podatne na ataki
Yuke kontynuuje: "Jeśli nie ma żadnych regularnych transakcji, to utkniesz. Rozwój mieszkania jest trudny. "Co się stanie, jeśli w ramach stowarzyszenia właściciela domu będą tylko krótka sprzedaż lub przejęcie nieruchomości? Według Yuke, są to najlepsze kompilacje dla tego rozwoju, ponieważ są one jedynymi dostępnymi kompilatorami.
Sprzedaż w trudnej sytuacji w ramach stowarzyszenia właściciela domu oznacza również, że jest mało prawdopodobne, aby właściciel zapłacił proporcjonalną część składki HOA w tej jednostce. Jeśli fundusz stowarzyszeń właściciela domu jest niski, to inni właściciele domów płacą kartę w formie wyższych opłat stowarzyszeniowych.
Niestety, mimo że wiele stowarzyszeń właścicieli domów ma prawo do wykluczenia, jeśli należności są zaległe, niewielu ma pieniądze lub środki, aby to zrobić, a ci, którzy często rezygnują z tego procesu, gdy kwota kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość jednostki.
Foreclosures Osłabianie cen w pobliżu
Chociaż niektóre badania pokazują, że dzielnice z wysoką liczbą wykluczeń odnotowują spadek o 1 procent, spadek wartości nie zawsze wynika z liczby przejęć. Często spadające ceny są spowodowane postrzeganiem obszaru przez kupujących w połączeniu z ekstremalnym zaniedbaniem poprzedniego właściciela nieruchomości.
Niektóre wyprzedaże wydają się utrwalać. Gdy tylko jeden właściciel domu przejdzie na domyślny, inni podążają za nim. Jeśli właściciel nie wywiązuje się z obowiązku eksmisji lub porzuca nieruchomość, opuszczony dom popada w ruinę.
Mieszkania bez atrakcyjności, które wymagają znacznych napraw, nie sprzedają się po cenie rynkowej .
Częścią wady zakupu nieruchomości jest to, że domy są sprzedawane "tak jak są", a nabywcy nie mają gwarancji na stan. Niektórzy właściciele domów, którzy tracą wszystko z powodu wykluczenia, mogą nie myśleć o sprzedaży urządzeń wbudowanych i wyrwaniu miedzianej instalacji wodno-kanalizacyjnej w celu sprzedaży na złom. Domy z brakującymi elementami również obniżają ceny w sąsiedztwie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.