Co jest bardziej opłacalne: Foreclosures, krótka sprzedaż lub REO?
Jednak bez specjalistycznej wiedzy o tym, jak poradzić sobie z zakupem wykluczenia, krótkiej sprzedaży lub REO, możesz znaleźć się na niebezpiecznym terytorium.
Na przykład, podczas gdy wiele krótkich sprzedaży to transakcje typu foreclosures, nie wszystkie transakcje typu foreclosures są krótką sprzedażą, a nie każda krótka sprzedaż jest wykluczona. Aby jeszcze bardziej skomplikować sprawę, REO nie są również krótką sprzedażą, ale niektóre zamierzone krótkie sprzedaże mogą zakończyć się REO.
Co to jest własność wykluczenia?
Właściwość wykluczenia jest domem w wykluczeniu - gdy zawiadomienie o niewypłacalności zostało złożone w rejestrach publicznych. Oznacza to, że właściciel przestał spłacać hipotekę, a pożyczkodawca poinformował, że dopóki płatności nie zostaną zaktualizowane, sprzedaje nieruchomość temu, kto zaoferował najwyższą cenę.
Kredytodawcy mogą zamknąć dostęp z innych powodów, ale najczęstszym powodem, dla którego kredytodawcy składają zawiadomienie o niewywiązaniu się z zobowiązań, jest sytuacja, gdy kredytobiorca ma co najmniej dwie zaległe płatności.
Jeśli właściciel domu nie przyniesie bieżącego kredytu, pożyczkodawca odbierze nieruchomość z dala od właściciela. Ostatnim krokiem, który pożyczkodawca podejmuje po upływie pewnego czasu, jest próba wystawienia na aukcję nieruchomości w publicznej sprzedaży.
Nie wszystkie domy, które są objęte wykluczeniem, trafiają do sprzedaży publicznej, ponieważ właściciele mają prawo do zwrotu płatności do pewnego momentu, którego czas jest różny w poszczególnych stanach.
Inwestorzy w nieruchomości i kupcy domowi widzą zyski z tytułu kupowania nieruchomości, ponieważ często mogą kupić nieruchomość za należną kwotę, pobierając kapitał właściciela domu za darmo.
W jaki sposób prawo stanu Kalifornia wpływa na inwestorów wykluczających / inwestujących w krótkiej sprzedaży
Państwa mają różne prawa dotyczące Foreclosures, a niektóre przestrzegają prawa stanu Kalifornia . Aby całkowicie zrozumieć swoje prawa jako nabywcy wykluczenia, skontaktuj się z lokalnym prawnikiem nieruchomości. Jednak zdaj sobie sprawę, że przez długi czas w Kalifornii agent nieruchomości nie mógł reprezentować inwestora wykluczającego, jeśli wszystkie poniższe cztery stwierdzenia były prawdziwe:
- Dom kwalifikuje się jako miejsce zamieszkania sprzedawcy.
- Nieruchomość jest domem jednorodzinnym lub od 2 do 4 jednostek .
- Powiadomienie o niewypłacalności zostało złożone w publicznych rejestrach przeciwko nieruchomości.
- Kupujący inwestor nie będzie zajmował nieruchomości.
Jednakże, jeśli którekolwiek z tych czterech stwierdzeń byłyby fałszywe, agent w Kalifornii miałby prawo reprezentować kupujących, zwłaszcza jeśli nabywca miałby zajmować dom. Ale aby reprezentować inwestora, prawo CA wymaga, aby agent nieruchomości księgował obligacje. Żadna taka więź nie jest dostępna w stanie Kalifornia. Dlatego też, jako inwestor sprzed wykluczenia w Kalifornii, wielu kupujących zostało zmuszonych do samodzielnego działania.
Sąd w Kalifornii orzekł w 2007 roku, że wymóg dotyczący obligacji jest niewykonalny. Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami udostępniło następnie specjalny pakiet formularzy, z których przedstawiciele mogą reprezentować inwestorów.
Zdaj sobie sprawę, że jako inwestor jesteś zobowiązany do przestrzegania ustawy o sprzedaży akcji własnych. Wśród innych wymogów sprzedający, którzy znajdują się w przejęciu, mają prawo do wycofania (anulowania) transakcji w ciągu pięciu dni. Inwestorzy muszą powiadomić sprzedającego o tym prawie, w tym kopię formularza, który pozwoli sprzedawcom anulować.
Nieprzestrzeganie ustawy o sprzedaży akcji własnych pociąga za sobą surowe kary, w tym przepis, który daje sprzedawcy prawo do anulowania sprzedaży do dwóch lat po zakończeniu sprzedaży do inwestora i odzyskać nieruchomość. Czytałeś to poprawnie. Dwa lata.
Jako inwestor, zanim zdecydujesz się na zakup domu w domniemaniu , dokonując zwrotu zaległości na rzecz pożyczkodawcy, dając sprzedającemu kilka dolarów i rejestrując akt, zadzwoń do prawnika zajmującego się nieruchomościami .
Co to jest nieruchomość o krótkiej sprzedaży?
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy właścicielem domu do wynajęcia jest wykluczenie, ale zanim nieruchomość trafi na aukcję publiczną.
W ramach krótkiej sprzedaży pożyczkodawca musi zgodzić się na mniejszą kwotę niż kwota należna na nieruchomości.
W przeciwieństwie do wykluczenia, inwestorzy zazwyczaj kupują dom za mniej, ponieważ inwestorzy nie spłacają istniejącej pożyczki ani nie wypłacają zaległych płatności. Inwestorzy zawarli umowę z dotychczasowym pożyczkodawcą, aby zabrać mniej niż to, co pożyczkodawca ma zamiar uniknąć postępowania w sprawie wykluczenia.
To mit, że pożyczkodawcy nie zawrą umowy z inwestorem, chyba że sprzedawca popadnie w spoczywający na sprzedawcy obowiązek terminowego regulowania hipoteki . Sprzedawcy nie muszą być w stanie domyślnym, aby nastąpiła krótka sprzedaż . Dla kupującego, który chce zająć dom, kupowanie krótkiej sprzedaży ma sens finansowy.
Co to są REO - posiadane nieruchomości?
- Zakup REO jest podobny do zakupu krótkiej sprzedaży, z wyjątkiem nieruchomości, która jest już własnością pożyczkodawcy.
- Nieruchomość została nabyta przez pożyczkodawcę w drodze postępowania egzekucyjnego.
- Często pożyczkodawcy będą sprzedawać przejęte domy za mniej niż poprzednie saldo kredytu.
- Własności należące do banku nazywają się REO, co oznacza państwo, z którego pochodzi pożyczkodawca.
Banki w końcu posiadają nieruchomość, gdy nikt na publicznej licytacji nie licytuje wystarczająco dużo, aby pokryć kwotę należną od nieruchomości. Domy REO są często uważane za najlepszy sposób na zakup nieruchomości w trudnej sytuacji, ponieważ sprzedawca jest już poza zasięgiem. To tylko inwestor, agent inwestora, bank i agent banku, którzy negocjują transakcję. Niektóre REO można kupić bezpośrednio od pożyczkodawcy.
Aby uzyskać więcej informacji, zasięgnij porady prawnika zajmującego się nieruchomościami.