Czy pełnoobsługowe agencje nieruchomości warte są dodatkowych pieniędzy?
Rodzaj rynku
- Jeśli obecnie znajdujesz się na rynku sprzedawcy, domy prawdopodobnie sprzedają się z chwilą, gdy trafią do wielu serwisów aukcyjnych. Jednooka owca z dwiema łapami związanymi za plecami mogła umieścić dom w MLS i otrzymać ofertę. Czy będzie to najwyższa cena, jaką możesz dostać?
- Rynki nabywców istnieją, gdy zapasy wykraczają poza podaż nabywców. Na tych rynkach niektóre domy nie sprzedają się wcale. W tym miejscu opłaca się doświadczenie i dodatkowa praca. Aukcje, które sprzedają się po cenie najwyższej, to zazwyczaj te, które są wystawione na większość kupujących, które są dobrze wycenione, dobrze sprzedawane i dobrze się prezentują.
MLS i Internet
Powstrzymuję się, gdy widzę, że nowe ogłoszenia trafiają do MLS bez zdjęcia, ponieważ wiem, że agenci i kupujący przekazują je bez namysłu. Wiele serwisów aukcyjnych przyjmuje obecnie od 8 do 12 zdjęć. Z tego powodu wielu agentów z pełnym zakresem usług zatrudnia profesjonalnych fotografów i robi podwójne zdjęcia.
- Profesjonaliści poświęcają sporo czasu na sortowanie zdjęć, aby wybrać te, które mają najwięcej światła, najlepsze kąty, najostrzejszy kontrast i kolor.
- Zdjęcia są przycinane i zmieniane w celu podkreślenia pozytywnych cech.
- Każde zdjęcie jest wprowadzane do MLS z pełnym kuszącym opisem.
Kiedy widzę fotografię zrobioną przez usługę wielu aukcji zamiast pro lub agenta, widzę też leniwego agenta nieruchomości, który nie dba o wystarczającą kwotę lub nie otrzymuje zapłaty wystarczającej do właściwego sprzedania nieruchomości jej klienta.
Oznakowanie
Wiele operacji "pop-pop" i brokerów rabatowych nie wydaje pieniędzy na profesjonalne oznaczenia, ponieważ nie wierzą w nie lub nie mogą sobie na to pozwolić.
Dobre oznakowanie to bezpłatna reklama. Wiele firm oferujących pełen zakres usług będzie reklamować:
- Główny numer telefonu biura
- Numer telefonu komórkowego lub numer poczty głosowej agenta
- Strona internetowa zawierająca więcej informacji
- Wirtualne wycieczki
- Konkretne informacje, które sprawiają, że ten dom różni się od innych w okolicy
Materiały marketingowe
Firmy oferujące pełną obsługę mają tendencję do projektowania jakości, a to oznacza czterokolorowe ulotki i czterokolorowe przesyłki pocztowe. Nie ma już czasu na zatrudnianie dzieciaków z sąsiedztwa, aby rzucały kserokopie na frontowe schody sąsiadów. Full-service marketing to pierwsza klasa.
Otwarte domy
Nie wszystkie domy są odpowiednie dla domu otwartego , ale te, które wymagają finezji. Oznacza to pracę nad nabywcami, którzy ujawniają imponujące cechy domu, nie zmuszając kupującego do poczucia ucisku czy prześladowania, a to samo w sobie jest sztuką. Wymaga usługi doświadczonego sprzedawców. Wielu brokerów zniżkowych nie chce otwierać domów.
Agenci z pełnym zakresem usług doradzają sprzedawcom. Dowiadują się, co skłoniło sprzedawcę do zakupu domu i jak się to stało. Następnie wykorzystują tę wiedzę w otwartych domach. Załóżmy na przykład, że sprzedawca powiedział, że przyszła chwila, kiedy po raz pierwszy stała i patrzyła na basen. Kiedy zwróciła się do męża i jęknęła: "Nie mogę uwierzyć, że stać nas na ten dom". Dobrzy handlowcy z Open zapytają kupujących, czy stoją w tym samym miejscu przy basenie.
Następnie podzielą się dosłownie pierwszym doświadczeniem sprzedawcy.
Negocjacja
Nieruchomości to niezwykle konkurencyjny biznes, a wielu agentów walczy o te same oferty. Agent z pełnym serwisem, który wygrywa aukcję, jest prawdopodobnie dobrym negocjatorem, osobą, którą chcesz po swojej stronie podczas negocjacji oferty . Pomyśl o tym. Agenci, którzy mogą skłonić cię do zapłacenia tego, co uważają za rozsądne, prawdopodobnie przekonają kupującego, by zapłacił twoją cenę. W ostatecznym rozrachunku oznacza to więcej pieniędzy dla ciebie.
Ostateczna cena sprzedaży
Czasami agenci z pełnym zakresem usług tracą aukcje, ponieważ sprzedającemu obiecano wyższą cenę na podstawie gorącego powietrza i niższej prowizji. To te aukcje, które często pojawiają się w MLS miesiąc później po obniżonych cenach. Kwota obniżek cen , co nie jest zaskakujące, zwykle przekracza różnicę w prowizjach między agencjami do pojedynków!
W tych scenariuszach sprzedający otrzymywali mniej usług i w efekcie tracili pieniądze na sprzedaży.
Jeśli nie możesz zdecydować między agentem, który kosztuje 1 lub 2 procent mniej niż inny, zastanów się, jak byś się czuł, gdybyś musiał obniżyć cenę sprzedaży , powiedzmy pięć procent, aby sprzedać dom. Poproś agentów, aby pokazali ci ostatnie 24-miesięczne obniżki cen i porównali je.
Ile zarabiają agenci?
Agenci są opłacani przez brokerów. Brokerzy zatrzymują część, czasami 50%, i płacą równowagę agentowi. Od tego, agent płaci jej koszty ogólne i podatki, które mogą z łatwością stanowić 50% wartości netto. Prawdziwe wynagrodzenie agenta giełdowego wynosi od 20% do 30% z połowy prowizji. Agenci z pełną obsługą zazwyczaj wydają więcej na narzut niż ich konkurenci; odmawiając poddania się kompromisowi, mają tendencję do naliczania większych opłat.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.