Gdzie uzyskać pożyczki na zakup ziemi
Łatwość i koszt wypożyczenia zależą od rodzaju nieruchomości, którą kupujesz:
- Ziemia, którą zamierzasz rozbudować w najbliższej przyszłości
- Surowa ziemia, której nie zamierzasz rozwijać
W przeważającej części kredyty mieszkaniowe są stosunkowo krótkoterminowymi pożyczkami, które trwają od dwóch do pięciu lat przed terminem płatności balonowej . Jednak istnieją kredyty długoterminowe (lub możesz zamienić na długoterminową pożyczkę), szczególnie jeśli budujesz dom mieszkalny na nieruchomości.
Kup i buduj w jednym kroku
Kredytodawcy najchętniej pożyczają, gdy masz plany zbudowania swojej nieruchomości. Posiadanie surowej ziemi jest spekulacyjne. Budowa jest również ryzykowna, ale banki są bardziej wygodne, jeśli zamierzasz dodać wartość do nieruchomości (np. Dodając dom).
Kredyty budowlane: Możesz być w stanie wykorzystać jedną pożyczkę na zakup gruntu i budowę funduszu . Pozwala to na zmniejszenie liczby formalności i zmniejszenie kosztów zamknięcia. Co więcej, możesz zabezpieczyć finansowanie całego projektu (łącznie z ukończeniem budowy) - nie utkniesz w posiadaniu ziemi, gdy szukasz pożyczkodawcy.
Plany budowy: Aby uzyskać zgodę na kredyt budowlany, musisz przedstawić plany swojemu pożyczkodawcy, który będzie chciał zobaczyć, że doświadczony budowniczy wykonuje tę pracę. Fundusze będą dystrybuowane w miarę upływu czasu wraz z postępem projektu, więc Twoi kontrahenci będą musieli przejść przez to, czy oczekują zapłaty.
Cechy pożyczki: kredyty budowlane to pożyczki krótkoterminowe, zazwyczaj z płatnościami odsetkowymi i trwające krócej niż jeden rok (najlepiej, gdy projekt zostanie do tego czasu zakończony). Po tym czasie pożyczka może zostać przekształcona w standardową 30-letnią lub 15-letnią pożyczkę, lub refinansujesz pożyczkę, wykorzystując nowo wybudowaną strukturę jako zabezpieczenie .
Zaliczka: Aby pożyczyć na ziemię i koszty budowy, musisz dokonać zaliczki . Zaplanuj, aby uzyskać od 10 do 20 procent przyszłej wartości domu.
Finished Lots vs. Raw Land
Jeśli kupujesz dużo, które ma już narzędzia i dostęp do ulicy, łatwiej Ci będzie uzyskać zatwierdzenie.
Grunty surowe: Grunty nadal mogą być finansowane, ale kredytodawcy są bardziej niezdecydowani (chyba że jest to typowe dla danego obszaru - na przykład niektóre obszary zależą od propanu, studni i systemów septycznych). Kosztowne jest dodawanie do nieruchomości takich elementów, jak linie kanalizacyjne i elektryczność, a także wiele okazji na niespodziewane wydatki i opóźnienia.
Zaliczka: Jeśli kupujesz dużo (na przykład w rozwijającym się podobszarze), możesz zmniejszyć nawet 10 lub 20 procent. W przypadku surowej ziemi planuj co najmniej 30 procent spadku, a do zatwierdzenia może być konieczne wniesienie 50 procent do stołu.
Cechy pożyczki: Gotowe losy są mniej ryzykowne dla kredytodawców, więc chętniej oferują jednoetapowe kredyty budowlane, które przekształcą się w "stałe" (lub 30-letnie) kredyty hipoteczne po zakończeniu budowy. W przypadku nieukończonych partii pożyczkodawcy mają tendencję do utrzymywania krótszych terminów spłaty (na przykład od pięciu do dziesięciu lat).
Zmniejszanie ryzyka kredytodawcy: Jeśli kupujesz surowe grunty, niekoniecznie otrzymasz złą pożyczkę. Możesz zwiększyć swoje szanse na uzyskanie dobrej oferty, jeśli pomożemy pożyczkodawcy zarządzać ryzykiem. Być może uda się uzyskać dłuższe kredyty, niższe oprocentowanie i mniejsze zapotrzebowanie na zaliczki. Czynniki, które pomagają:
- Wysoka ocena kredytowa (powyżej 680), pokazująca, że udało Ci się pożyczać i spłacać w przeszłości.
- Niskie wskaźniki zadłużenia do dochodu, wskazujące, że masz wystarczające dochody, aby dokonać wymaganych płatności.
- Mała kwota pożyczki, co powoduje niższe płatności i nieruchomości, która jest najprawdopodobniej łatwiejsza do sprzedaży.
Brak planów do opracowania
Jeśli zamierzasz kupić ziemię bez planów budowy domu lub struktury biznesowej na lądzie, uzyskanie pożyczki będzie trudniejsze. Istnieje jednak kilka możliwości uzyskania finansowania.
Lokalne banki i unie kredytowe: Zacznij od zapytania od instytucji finansowych zlokalizowanych w pobliżu kraju, który planujesz kupić. Jeśli jeszcze nie mieszkasz w okolicy, lokalni pożyczkodawcy (i pożyczkodawcy online ) mogą się wahać, aby zatwierdzić pożyczkę na wolne grunty. Lokalne instytucje znają lokalny rynek i mogą mieć interes w ułatwianiu sprzedaży w obszarze, na który patrzysz. Chociaż lokalne instytucje mogą chcieć pożyczać, mogą nadal żądać do 50 procent kapitału własnego i stosunkowo krótkoterminowych pożyczek.
Kapitał własny: Jeśli posiadasz znaczny kapitał własny w swoim domu , możesz mieć możliwość zaciągnięcia pożyczki na ten kapitał przy pomocy drugiego kredytu hipotecznego . Dzięki takiemu podejściu możesz być w stanie sfinansować cały koszt ziemi i uniknąć dodatkowych pożyczek. Jednak podejmujesz znaczne ryzyko, używając domu jako zabezpieczenia - jeśli nie jesteś w stanie spłacić pożyczki, pożyczkodawca może zabrać twój dom w posiadanie wykluczenia . Dobrą wiadomością jest to, że oprocentowanie pożyczki hipotecznej może być niższe niż oprocentowanie pożyczki na zakup ziemi.
Komercyjni pożyczkodawcy: Szczególnie jeśli skorzystasz z nieruchomości w celach biznesowych lub inwestycyjnych, komercyjni pożyczkodawcy mogą być opcją. Aby uzyskać zatwierdzenie, musisz przekonać oficera pożyczki, że ryzykujesz. Spłata może trwać nie dłużej niż dziesięć lat, ale płatności można obliczyć za pomocą 15-letniego lub 30-letniego planu amortyzacji . Komercyjni pożyczkodawcy mogą być bardziej przychylni, jeśli chodzi o zabezpieczenia. Mogą one zezwalać na osobiste gwarancje w twoim miejscu zamieszkania lub możesz korzystać z innych aktywów (takich jak inwestycje inwestycyjne lub sprzęt) jako zabezpieczenia.
Finansowanie właściciela: jeśli nie możesz uzyskać pożyczki z banku lub unii kredytowej, obecny właściciel nieruchomości może być skłonny sfinansować zakup. Zwłaszcza w przypadku gruntów surowych, właściciele mogą wiedzieć, że kupującym trudno jest uzyskać finansowanie od tradycyjnych pożyczkodawców, i nie muszą spieszyć się z wypłatą. W takich sytuacjach właściciele zazwyczaj otrzymują stosunkowo dużą zaliczkę, ale wszystko podlega negocjacji. Pięcio- lub dziesięcioletni okres spłaty jest powszechny, ale płatności można obliczyć przy użyciu dłuższego harmonogramu amortyzacji. Korzyścią płynącą z finansowania przez właściciela jest to, że nie zapłacisz tych samych kosztów zamknięcia, które zapłacisz tradycyjnym kredytodawcom (ale nadal warto zapłacić za badanie tytułu i granic - uczciwi właściciele ziemscy mogą popełniać błędy).
Wyspecjalizowani pożyczkodawcy: jeśli tylko czekasz na odpowiedni czas na budowę lub wybierasz projekt domu, prawdopodobnie będziesz musiał skorzystać z powyższych rozwiązań. Ale jeśli masz nietypowe plany dotyczące swojej nieruchomości, może istnieć pożyczkodawca, który koncentruje się na twoim przeznaczeniu na ziemię. W przeciwieństwie do banków (praca z ludźmi budującymi domy w przeważającej części) wyspecjalizowani kredytodawcy starają się zrozumieć ryzyko i korzyści wynikające z innych przyczyn posiadania ziemi. Będą bardziej skłonni do współpracy z tobą, ponieważ nie muszą wymyślać jednorazowej transakcji. Ci kredytodawcy mogą być regionalni lub krajowi, więc szukaj w Internecie tego, co masz na myśli. Na przykład:
- Ochrona zasobów naturalnych
- Rekreacja na świeżym powietrzu na terenie prywatnym
- Farmy słoneczne lub wiatrowe
- Wieże komórkowe lub telewizyjne
- Rolnictwo lub hodowla zwierząt, w tym hodowla, gospodarstwa ekologiczne, gospodarstwa hobbystyczne i jazda konna
Wskazówki dla kupujących
Odrób swoją pracę domową przed zakupem ziemi. Możesz zobaczyć nieruchomość jako pustą tablicę pełną potencjału, ale nie chcesz dostać się przez głowę.
Zamykanie kosztów: oprócz ceny zakupu możesz mieć również koszty zamknięcia, jeśli otrzymasz pożyczkę. Poszukaj opłat początkowych, opłat manipulacyjnych, kosztów kontroli kredytowej, opłat za oszacowanie i więcej. Sprawdź, ile zapłacisz, i podejmij ostateczną decyzję o finansowaniu, mając na uwadze te liczby. W przypadku stosunkowo niedrogiej nieruchomości koszty zamknięcia mogą stanowić znaczny procent ceny zakupu.
Uzyskaj ankietę: nie zakładaj, że obecne linie ogrodzenia, znaczniki lub "oczywiste" cechy geograficzne dokładnie pokazują granicę nieruchomości. Zdobądź specjalistę, który wykona ankietę graniczną i zweryfikuje ją przed zakupem. Obecni właściciele nieruchomości mogą nie wiedzieć, co posiadają, a po zakupie będzie to Twój problem.
Sprawdź tytuł: Zwłaszcza jeśli zaciągasz pożyczki nieformalne (na przykład przy użyciu środków własnych lub finansowania przez sprzedającego), rób to, co robią profesjonalni pożyczkodawcy - szukaj tytułów. Dowiedz się, czy przed przekazaniem pieniędzy istnieją jakiekolwiek zastawy lub inne problemy z nieruchomością.
Budżet na inne koszty: po tym, gdy jesteś właścicielem ziemi, możesz mieć dodatkowe koszty. Zapoznaj się z tymi wydatkami oprócz wszelkich pożyczek, które zapłacisz za ziemię. Potencjalne koszty obejmują:
- Podatki miejskie lub powiatowe (sprawdź u swojego doradcy podatkowego, czy kwalifikujesz się do potrącenia)
- Ubezpieczenia na pustej ziemi lub opuszczonych budynkach
- Powiązania właścicieli domów (HOA), jeśli dotyczy
- Konieczne są wszelkie czynności konserwacyjne, takie jak naprawa linii ogrodzenia, zarządzanie drenażem itp.
- Budowanie kosztów, jeśli kiedykolwiek zdecydujesz się na budowę, dodanie usług lub poprawienie dostępu do nieruchomości
- Opłaty za zezwolenie, za wszelkie działania zaplanowane na terenie nieruchomości
Poznaj zasady
Kiedy zobaczysz pustą ziemię, możesz założyć, że wszystko jest możliwe. Lokalne przepisy i warunki zagospodarowania przestrzennego ograniczają jednak to, co możesz zrobić - nawet na własnej własności prywatnej. Zasady HOA mogą być szczególnie frustrujące. Porozmawiaj z lokalnymi władzami, prawnikiem zajmującym się nieruchomościami i sąsiadami (jeśli to możliwe) przed wyrażeniem zgody na zakup.
Jeśli zauważysz jakieś problemy z własnością, na którą masz ochotę, poproś o wprowadzenie zmian. Możesz mieć pecha lub być w stanie zrobić to, co chcesz po wykonaniu odpowiednich procedur (wypełniając dokumenty i płacąc opłaty). Prawdopodobnie będzie łatwiej, jeśli poprosisz o pozwolenie, zamiast denerwować sąsiadów.