W jaki sposób banki mogą odmówić zatwierdzenia krótkiej sprzedaży
Czasami banki stawiają nieuzasadnione żądania w krótkiej sprzedaży. Często składają niewiarygodne prośby o zatwierdzenie krótkiej sprzedaży w oparciu o ich wymagania inwestorskie.
Te żądania nie zawsze mają sens.
Byłoby miło, gdyby bank po prostu położył go na linii i powiedział, że nie chce robić krótkiej sprzedaży, ale to się stanie, gdy świnie lecą. Banki uważają, że nie są winni nikomu wyjaśnienia. Oto kilka sposobów, w jakie bank lub jego inwestorzy mogą sabotować krótką sprzedaż:
- Żądaj wyższej ceny sprzedaży niż kiedykolwiek spotka się z oceną.
Niektórzy agenci błędnie uważają, że banki są głupie i / lub agenci BPO są niekompetentni. Ale to dlatego, że agenci uważają, że banki dbają o BPO i że banki mówią prawdę. Negocjator bankowy mógłby powiedzieć, że BPO osiągnęło 200 000 USD, gdy BPO zasugerowało cenę sprzedaży 180 000 USD. Jednak cena sprzedaży w wysokości 180 000 USD może nie pokryć strat poniesionych przez inwestora w taki sam sposób, jak zamknięcie dostępu do rynku. - Bank lub jego inwestorzy mogą żądać, aby sprzedawca zajmował nieruchomość.
W PSA może być klauzula, która mówi, że tylko nieruchomości zajmowane przez właściciela zostaną zatwierdzone do krótkiej sprzedaży. Negocjator bankowy może wymagać, aby sprzedawca przeprowadził się z powrotem do domu, nawet jeśli sprzedawca przeprowadził się po kraju, aby podjąć nową pracę. Negocjator może podejrzewać, że sprzedawca nie wycofa się, więc negocjator nie musi odrzucić krótkiej sprzedaży - sprzedawca zrobi to, odmawiając przeprowadzki.
- Bank może zażądać od sprzedawcy kwoty, której sprzedawca nie może zapłacić.
Nie jest niczym niezwykłym, że bank prosi sprzedającego o dodatkowe pieniądze, wykraczające poza cenę sprzedaży . Często bank nie zezwala agentom nieruchomości ani kupującym na płacenie tego wkładu, co może być wygórowane. W wielu przypadkach banki chcą pieniędzy tylko od sprzedającego, jak gdyby w jakiś sposób kary. Jeśli sprzedawca go nie ma lub nie może go pożyczyć, bank nie zatwierdzi krótkiej sprzedaży.
Dlaczego banki akceptują krótką sprzedaż
Banki zajmują się zarabianiem pieniędzy. Banki mogą czasami zarabiać więcej na egzekucji niż na krótkiej sprzedaży. Ale często banki chcą minimalizować straty i rozważą krótką sprzedaż pod następującymi warunkami:
- Sprzedawca zapewnia udokumentowaną trudność.
Chociaż banki czasami akceptują strategiczną krótką sprzedaż , większość krótkiej sprzedaży jest zatwierdzana na podstawie trudności finansowych sprzedawców i okoliczności pozostających poza kontrolą sprzedających. Nie oczekuj odejścia z zatwierdzoną krótką sprzedażą i bez wkładu, jeśli posiadasz aktywa i dochód rozporządzalny. - Sprzedawca zaakceptował ofertę po korzystnej cenie od kwalifikującego się kupca.
Cena sprzedaży powinna być zbliżona do porównywalnej sprzedaży . Czasami bank odrzuci ofertę kupującego tylko po to, by sprawdzić, czy kupujący zapłaci więcej, ale w końcu kredytodawca kupującego nadal musi ocenić dom po uzgodnionej cenie. Przed zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży bank może chcieć zobaczyć dowody funduszy kupującego i / lub wstępny list , jeśli kupujący uzyska finansowanie.
Przede wszystkim transakcja musi mieć sens dla banku krótkiej sprzedaży. Po prostu dlatego, że wartość domu spadła, nie jest wystarczającym powodem, aby bank zatwierdził krótką sprzedaż i pozwolił sprzedawcom odejść.