Jak działa krótka wyprzedaż od początku do końca
Proces sprzedaży krótkiej jest dla wielu osób zagadką, nawet po tych wszystkich latach, więc nie ma powodu do niepokoju, jeśli nie wiesz dokładnie, jak działa proces krótkiej sprzedaży. Wielu agentów kupujących jest zdezorientowanych; Zdziwiony kupujący szukają kierunku, a nie każdy agent krótkiej aukcji wie, jak zrobić krótką wyprzedaż . Miałabyś nadzieję, że ludzie, którzy są w branży nieruchomości, dowiedzieliby się czegoś na temat krótkiej sprzedaży, ale niestety, krótka sprzedaż to nie każdy kubek herbaty.
Podstawy krótkiej sprzedaży
Banki przyznają krótką sprzedaż z dwóch podstawowych powodów: sprzedający ma trudności, a w domu nie ma wystarczających środków na spłatę kredytu hipotecznego po zapłaceniu kosztów sprzedaży.
Oto kilka przykładów trudności:
- Bezrobocie / obniżone dochody
- Rozwód
- Pogotowie medyczne
- Transfer pracy poza miasto
- Bankructwo
- Śmierć
Sprzedający będzie musiał przygotować pakiet finansowy do przesłania do banku krótkiej sprzedaży. Każdy bank ma własne wytyczne, ale - z wyjątkiem Wachovii, która jest najlepszą krótką sprzedażą na świecie - podstawowa procedura jest podobna z banku do banku. Krótki pakiet sprzedaży sprzedawcy najprawdopodobniej będzie składał się z:
- List autoryzacyjny, który umożliwia agentowi kontakt z bankiem.
- Wstępne oświadczenie końcowe
- Wypełnione sprawozdanie finansowe lub RMA
- List ubogi sprzedawcy
- 2 lata deklaracji podatkowych
- 2 lata W-2
- 30 dni wypłat z listy płac
- Ostatnie 2 miesiące wyciągów bankowych
- Porównawcza analiza rynku lub lista niedawnych porównywalnych sprzedaży
Pisanie krótkiej oferty sprzedaży i przekazywanie do banku
Zanim kupujący napisze krótką ofertę sprzedaży , kupujący powinien poprosić swojego agenta o listę porównywalnych transakcji sprzedaży . Banki nie prowadzą działalności polegającej na uwalnianiu zobowiązań hipotecznych po najniższych cenach. Bank będzie chciał otrzymać nieco zbliżoną do rynkowej wartości.
Krótka cena sprzedaży może mieć niewielki wpływ na wartość rynkową i może w rzeczywistości być wyceniona poniżej porównywalnej sprzedaży, aby zachęcić do składania wielu ofert .
Pewna krótka sprzedaż może rozpocząć się przed złożeniem oferty, ale najczęściej bank rozpocznie procedurę po otrzymaniu zaakceptowanej oferty zakupu. Po zaakceptowaniu oferty przez sprzedawcę agent wysyła następujące elementy do banku:
- Umowa aukcji
- Zrealizowana oferta zakupu
- List wstępny zatwierdzający kupującego, kopia sprawdzianu gotówkowego i potwierdzenie środków
- Krótki pakiet sprzedaży dla sprzedającego
Jeśli paczka jest niekompletna, proces krótkiej sprzedaży zostanie opóźniony. W takim przypadku bank może nawet zniszczyć paczkę. Niektórzy pracownicy banku wykazują niewielką cierpliwość w zakresie marginesów błędu.
Krótki proces sprzedaży w banku
Kupujący mogą czekać bardzo długo, aby uzyskać odpowiedź od banku. Konieczne jest, aby agent giełdowy regularnie dzwonił do banku i starannie odnotowywał proces krótkiej sprzedaży. Kupujący mogą odczuwać zmęczenie czekaniem na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży , że mogą czuć potrzebę grożenia anulowaniem, jeśli nie otrzymają odpowiedzi w określonym czasie.
Takie podejście jest samoobronne i nie przyspieszy procesu krótkiej sprzedaży. Jeśli kupujący są typem z małą cierpliwością, być może krótka sprzedaż nie jest dla nich najlepszą opcją.
Co więcej, agent kupujący nie może rozmawiać z pożyczkodawcą bez upoważnienia, więc nie pytaj swojego agenta, aby zadzwonił do banku. To nie zadziała.
Poniżej znajduje się typowy proces krótkiej sprzedaży w banku:
- Bank potwierdza otrzymanie pliku. Może to potrwać od 10 dni do miesiąca.
- Negocjator jest przypisany. Może to potrwać od 2 do 3 dni.
- Zamówienie BPO jest zamówione. Bank prawdopodobnie odmówi udostępnienia wyników BPO.
- Drugi negocjator może zostać przydzielony. Może to potrwać kolejne 30 dni.
- Plik jest wysyłany do przeglądu na podstawie PSA . Może to potrwać od 2 tygodni do 30 dni.
- Bank może następnie zażądać, aby wszystkie strony podpisały oświadczenie o długości ręki .
- Bank wydaje krótki list zatwierdzający sprzedaż .
- Kupujący anuluje.
Wrzuciłem tę ostatnią linię, ponieważ czasami musiałem sprzedać krótką sprzedaż w Sacramento 3 lub 4 razy, zanim kupujący trzymał się transakcji.
Nabywcy denerwują się i denerwują, ponieważ proces krótkiej sprzedaży może być tak długi, że czasami anulują, nie mówiąc nikomu, a tym bardziej ich agentowi. Niektóre krótkie sprzedaże uzyskują zatwierdzenie w ciągu 2 do 8 tygodni. Inne mogą trwać średnio od 90 do 120 dni. Długość krótkiej sprzedaży zależy zasadniczo od inwestora, a nie od banku.
Najlepszy sprzedawca krótkoterminowy może przyspieszyć proces krótkiej sprzedaży, pozostając na szczycie pliku i utrzymując konto w banku. Konieczne jest sprawdzenie w banku co najmniej raz lub dwa razy w tygodniu. Rozpoznanie zachowania niekompetentnych negocjatorów i żądanie zastąpienia jest często również konieczne. Nigdy nie bój się eskalować.
Krzyżuj palce, negocjator chce, żeby plik się skończył tak samo jak ty. Często składanie kompletnych paczek z wyprzedzeniem może również przyspieszyć ten proces.
Wskazówka: w większości przypadków agent aukcji będzie miał pewne pojęcie, kiedy zatwierdzenie nastąpi po wysłaniu pliku do ostatecznej recenzji. W tym momencie kupujący mogą chcieć rozpocząć proces pożyczkowy, aby mieć przewagę na wypadek, gdyby bank mógł zamknąć tylko 2 tygodnie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.