Pierwszym krokiem jest zidentyfikowanie Twojego krótkiego typu sprzedaży
Zanim popchniesz swojego agenta do przeniesienia tej krótkiej listy sprzedaży do MLS, dobrze jest zatrzymać się i pomyśleć o pierwszym kroku w krótkiej sprzedaży. Sprzedawcy stają się zbyt niespokojni. I nic dziwnego. Wielu z nich próbowało na próżno dokonać modyfikacji pożyczki lub wypracować inny rodzaj porozumienia finansowego ze swoim bankiem, a oni są noszeni do kości, oszaleli. Chcą być wyzwoleni z nędzy.
Z powodu intensywności i frustracji związanych z podwodnym domem , może być trudno mieć cierpliwość. Możesz pokusić się o pominięcie pierwszego etapu krótkiej sprzedaży i przejść bezpośrednio do przyjmowania ofert. Ale prawdopodobnie popełnisz wielki błąd.
Wykonaj pierwszy krok i zidentyfikuj krótką wyprzedaż
Sekret identyfikacji Twojej krótkiej sprzedaży leży w twoim banku i rodzaju pożyczki zabezpieczonej w twoim domu. Najpierw zadzwoń do swojego banku i zapytaj, jaki rodzaj pożyczki masz. Sprawdź, czy twoja pożyczka jest własnością tego banku, czy jest własnością innego banku, a twoja jest tylko podmiotem obsługującym.
Czy masz więcej niż jedną pożyczkę? Czy staniesz przed sądem o niedociągnięciach ? Być może będziesz potrzebować porady prawnej.
W zależności od rodzaju pożyczki i sytuacji, wybierasz rodzaj krótkiej sprzedaży.
Pierwszy krok do wyboru rodzaju krótkiej sprzedaży
Każda krótka sprzedaż jest inna. Jeśli wybierzesz niewłaściwą krótką sprzedaż, możesz ponieść osobistą odpowiedzialność i możesz stracić fundusze przeniesienia.
Oto kilka krótkich sprzedaży, do których możesz się kwalifikować, w zależności od rodzaju pożyczki i sytuacji osobistej. Naprawdę nie powinieneś iść naprzód w krótkiej sprzedaży, dopóki nie wykonasz tego pierwszego kroku. Jaki rodzaj krótkiej sprzedaży zrobisz?
- Krótka wyprzedaż HAFA
Krótka sprzedaż HAFA była kiedyś dostępna tylko dla sprzedawców prywatnego miejsca zamieszkania, którzy mają poważne trudności finansowe i ograniczone zasoby gotówkowe. Został zaprojektowany w celu usprawnienia procesu krótkiej sprzedaży, zwolnienia sprzedawców z odpowiedzialności i zapewnienia pomocy w zakresie przenoszenia. Krótka sprzedaż HAFA powoduje również, że sprzedawca otrzymuje prowizję za przeniesienie, pod warunkiem, że dom jest zajęty. Jednak krótka sprzedaż HAFA nie jest już przetwarzana.
- Krótka wyprzedaż Fannie Mae HAFA
Nie ma już krótkiej sprzedaży HAFA Fannie Mae. Fannie Mae ma własny program krótkiej sprzedaży, który nie obejmuje standardowych wytycznych HAFA. Sprawdź stronę Fannie Mae w celu uzyskania krótkiej sprzedaży. Fannie Mae często pozwala zachęcić właściciela domu, który zajmuje nieruchomości.
- Krótka wyprzedaż Freddie Mac HAFA
Freddie Mac zazwyczaj oczekuje opóźnień w spłacie kredytu hipotecznego. Wiele instytucji sponsorowanych przez rząd nalega, abyś przestał spłacać hipotekę. Nie ma również krótkiej sprzedaży Freddie Mac HAFA. Freddie Mac często dopuszcza zachętę do właściciela domu, który zajmuje nieruchomość.
- Krótka wyprzedaż Fannie Mae
Nie zamknąłem jeszcze krótkiej wyprzedaży Fannie Mae, w której sprzedawca jest obecny. Każdy zrobiony przeze mnie Fannie Mae nie rozważy krótkiej sprzedaży, dopóki sprzedawca nie przestanie spłacać kredytu hipotecznego . Uzyskanie zgody Fannie Mae dodaje dodatkową warstwę do procesu krótkiej sprzedaży i może przedłużyć ten czas do zatwierdzenia o 2 tygodnie do 30 dni.
- Krótka wyprzedaż Freddie Mac
Każdy bank obsługuje Freddie Mac nieco inaczej. Zasadniczo banki obsługujące pożyczkę Freddie Mac potrzebują formy 4506 i 1126. 4506 pozwala bankowi rozkazywać kopie zeznań podatkowych, a 1126 to sprawozdanie finansowe. Freddie Mac może również chcieć sprawdzić, czy twoja pożyczka ma również zaległości. Hej, to rząd. Rząd chce, abyś przestał robić swoje płatności. Czy to nie wspaniałe? Nie całkiem.
- Tradycyjne trudności krótkiej sprzedaży
W tradycyjnej krótkiej sprzedaży Twój list będzie bardzo dokładnie badany. Będziesz mieć również większą szansę na odejście, jeśli Twoje pożyczki były pierwotnie kredyty na zakup pieniędzy . Te dwie kombinacje zapewniają udaną i prawie bezstresową krótką sprzedaż, jeśli takie zwierzę istnieje.
- Strategiczna krótka sprzedaż
Jedną z instytucji, która wyróżnia się ze względu na swój program krótkiej sprzedaży, jest Bank of America. W przypadku krótkiej sprzedaży w spółdzielczym banku amerykańskim bank wstępnie zatwierdza cenę zakupu i sprzedającego i negocjuje z wyprzedzeniem składkę sprzedającego , zanim Twój dom wejdzie na rynek. Bank of America w zasadzie zrezygnował z programu współpracy i może rozważyć go indywidualnie dla każdego przypadku.
To mit, że sprzedawca musi zmierzyć się z trudnościami finansowymi, aby dokonać krótkiej sprzedaży. Jednakże, jeśli nie masz trudności i masz ciężką pożyczkę , prawdopodobnie zapłacisz o wiele więcej niż za zwykłe niedogodności. To tak jakbyś miał dwa ataki przeciwko tobie. Sprzedawcy w Kalifornii nie mogą być zmuszani do wniesienia wkładu.
- Krótka wyprzedaż ubezpieczenia hipotecznego
Jeśli twoja pożyczka ma ubezpieczenie hipoteczne, MI doda kolejną warstwę do procesu. Zakład ubezpieczeń hipotecznych będzie musiał zatwierdzić lub odrzucić krótką sprzedaż. Należy pamiętać, że towarzystwo ubezpieczeń hipotecznych zapłaci zarówno sposób - wykluczenia lub krótkiej sprzedaży - i może dostać więcej zapłacić, aby dokonać wykluczenia. Powiedziałbym, że szanse wynoszą około 50/50. Przy odrobinie szczęścia twój MI wyleci z biznesu. Podstawowym ryzykiem związanym z zawałem serca może być potrzeba wniesienia wkładu, albo studniówki, albo gotówki do zatwierdzenia.
- Dwie pożyczki na krótką wyprzedaż
Najlepiej powiedzieć o dwóch pożyczkach na krótkiej sprzedaży, przynajmniej nie ma prawdopodobnie ubezpieczenia hipotecznego, ale czasami pierwszy pożyczkodawca ma własną politykę MI. Jednak w zależności od rodzaju drugiej pożyczki pożyczkodawca może lub nie chce współpracować. Jego PSA może stanowić większą zachętę finansową do wykluczenia niż krótka sprzedaż, ale z mojego doświadczenia wynika, że te sytuacje są rzadkie. Ogólnie rzecz biorąc, drugi po cichu porywa swoje 3 000 $ do 6 000 $ i czołgać się.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.