The B of A Cooperative Short Sale Program Might Pay Relocation Assistance
Zanim powiem ci, jak zrobić krótką sprzedaż spółdzielczą Bank of America, mam dla ciebie ujawnienie. Kiedy zapas Bank of America zmienił się w jednocyfrowe terytorium, kupiłem jego część. To dlatego, że wierzę, niezależnie od tego, co słyszysz, że Bank of America skręcił za rogiem z krótką sprzedażą i trudnymi warunkami. Skrócono spółdzielczą krótką sprzedaż.
Sprzedaję krótką sprzedaż przez długi czas, więc byłem tam na początku 2005 roku z krótką sprzedażą Bank of America .
Znam ból - tortury, agonię - z pierwszej ręki. Od 2010 roku, kiedy Bank of America przeniósł się do Equator, jego krótka sprzedaż zaczęła radykalnie się poprawiać.
Ze względu na proaktywną postawę kontra reaktywność, Bank of America od tego czasu zapukał czas zatwierdzenia z 12 do 18 miesięcy do 2 do 3 miesięcy. Niektóre krótkie sprzedaże zostały zatwierdzone w ciągu zaledwie czterech tygodni. Ale Spółdzielnia Krótka Sprzedaż była innym zwierzęciem. Ponadto, jeśli istniejąca pożyczka była z Countrywide, spółdzielcza krótka sprzedaż była prawie automatyczna.
Dlaczego Bank of America oferuje spółdzielczą krótką wyprzedaż
Banki nie ułatwiają życia swoim klientom, a tym bardziej ich kandydatom do krótkiej sprzedaży. Banki są w biznesie, aby osiągnąć zysk. Głównym powodem, dla którego Bank of America zainicjował Spółdzielczą Krótką Sprzedaż, było zwiększenie wyniku finansowego banku.
W pierwszych latach krótkiej sprzedaży bank napotkał kilka problemów:
- Zła reputacja zbyt długiego procesu przetwarzania krótkiej sprzedaży
- Ze względu na długi czas na zakup krótkiej sprzedaży, kupujący składali oferty w niskiej cenie .
- Nie wiedząc, jak przeprowadzić krótką sprzedaż , wielu agentów niewłaściwie wyceniało krótką sprzedaż.
Wydawałoby się, że Bank of America doszedł do takiego wniosku: gdyby Bank of America mógł wybrać cenę z listy krótkiej sprzedaży i zatwierdzić tę krótką sprzedaż z góry za pośrednictwem krótkiej sprzedaży spółdzielczej, przejąłby kontrolę nad transakcją krótkiej sprzedaży.
Bank znacznie zwiększyłby również prawdopodobieństwo, że nabywca zapłaciłby wartość rynkową, gdyby kupujący nie musiał czekać miesięcy i miesięcy na ten list zatwierdzający krótką sprzedaż .
Jak zrobić krótką sprzedaż spółdzielczą Bank of America
Możesz wynająć agenta nieruchomości, jeśli chcesz, ale nie jest to konieczny krok, aby uzyskać wstępną zgodę na krótką sprzedaż. Pomogłem moim sprzedawcom uzyskać wstępne zatwierdzenie, ale nie każdy sprzedawca oferujący krótkie usługi oferuje tego rodzaju usługi, ponieważ nie otrzymujemy zapłaty za to. Oto stary sposób, w jaki program działał w pigułce:
- Napisz list o trudach .
- Wyślij list o trudzie do banku i poproś bank o zrobienie krótkiej sprzedaży w ramach współpracy.
- Kontynuuj pracę z tygodnikiem Bank of America, aby upewnić się, że Twoja krótka sprzedaż kooperacyjna jest przetwarzana.
Bank może zażądać innych dokumentów, ale może nie. Program został usprawniony. Oznaczało to, że bank uruchomi raport kredytowy. Jeśli twój wynik FICO był bardzo niski, a twój raport kredytowy okropny, Bank of America prawdopodobnie nie poprosiłby o dokumenty potwierdzające. Po prostu zatwierdziłby twoją spółdzielczą krótką wyprzedaż. Ten proces trwał od 30 dni do 3 miesięcy.
Od maja 2012 r. Program się zmienił. Nowe zasady pozwoliły twojemu agentowi nieruchomości zainicjować dla Ciebie bezterminową współpracę w ramach krótkiej sprzedaży w Equator.
Jeśli chcesz zrobić strategiczną krótką sprzedaż , bank poprosił o dokumentację uzupełniającą. Bank może również poprosić o wkład sprzedawcy . Z powodu SB 458 , wkład nie był dozwolony w stanie Kalifornia. Ale piękno krótkiej sprzedaży spółdzielczej było zatwierdzeniem ceny sprzedaży i zatwierdzeniem sprzedawcy. Spółdzielnia Krótka sprzedaż również zapłaciła sprzedającemu kwotę od 2 500 do 3 000 USD w ramach pomocy przy przeniesieniu, pod warunkiem, że sprzedawca jest wykwalifikowany. Wrzuć do niego inicjatywę HIN , a pieniądze mogą wzrosnąć czterokrotnie. Niektórzy sprzedawcy otrzymali 20 000 $.
Gdy sprzedawca otrzymał ofertę, Bank of America odpowie na ofertę tego kupującego w ciągu 10 dni roboczych. Nie doszło do tego - było bliżej 30 lat - ale to był dobry czas reakcji i możliwe, że te akta nie były pożyczkami portfelowymi.
Plusem było to, że nie było niespodzianek.
Wady dla Spółdzielczej Krótkiej Sprzedaży Bank of America
- Niepoprawna cena.
Po zatwierdzeniu spółdzielni krótkiej sprzedaży Twój agent krótkiej sprzedaży wyliczył dom i wprowadził na rynek po zatwierdzonej cenie krótkiej sprzedaży. Mam nadzieję, że była to realistyczna cena. Jeśli tak nie było, zostałeś spętany. To było ryzyko, aby uczestniczyć w programie sprzedaży krótkiej sprzedaży.
- Deed in Lieu.
Bądź świadomy, jeśli twój dom nie sprzedaje, program pozwolił na automatyczny akt przejęcia wykluczenia . Możesz stracić swój dom, jeśli nie możesz sprzedać jako krótkiej sprzedaży. Ale sprzedawcy zastanawiali się nad tym, jeśli masz zamiar go zgubić, jaka jest różnica?
- Odmowa drugiego pożyczkodawcy / MI.
Gdybyś miał dwie pożyczki na krótką wyprzedaż , zawsze potrzebowałbyś zgody drugiego pożyczkodawcy na udział. Jeśli drugi pożyczkodawca stanąłby, aby zarobić więcej pieniędzy w drodze egzekucji, pożyczkodawca może odmówić zatwierdzenia krótkiej sprzedaży. Ponadto, jeżeli pożyczka została objęta ubezpieczeniem hipotecznym , firma MI również musiała zatwierdzić również sprzedaż.
To, czy Bank of America rozważy krótką sprzedaż spółdzielni przez te wszystkie lata, jest obecnie najprawdopodobniej oceniane osobno dla każdego przypadku. Najlepiej jest zadzwonić do banku i zapytać, czy program nadal istnieje. Może nie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.