Zastanawiasz się - czy banki nie chcą pozbyć się swoich Foreclosures ? Czy banki nie są zadowolone z otrzymania oferty, zwłaszcza oferty pełnopłatnej w domu należącym do banku?
Odpowiedź może nie jest.
Banki nie chcą, aby kupujący składali wiele ofert
Banki dowiedziały się, że nie każdy nabywca wykluczenia jest zaangażowany. Niektórzy kupujący składają wiele ofert bez zamiaru kupowania ich wszystkich. Chcą wybrać i wybrać najlepszą ofertę, a dzięki temu mogą znaleźć się w sądzie, pisząc fałszywe oferty.
Problem powstaje, gdy kupujący nie ma środków finansowych na zakup wszystkich nieruchomości. Niektóre przepisy stanowe mogą wiązać nabywcę z odpowiedzialnością za naruszenie warunków umowy po anulowaniu, ponieważ kupujący mógł naruszyć przymierze domniemanej umowy "w dobrej wierze".
Dodatkowo, spójrzmy prawdzie w oczy, banki chcą, aby kupujący był zaangażowany w zakup i realizował go przy zamykaniu. Jeśli bank ma powody, by sądzić, że kupujący gra w gry, bank odrzuci ofertę zakupu . Ale są też inne powody, dla których banki nie będą sprzedawać repozytoriów bankowych tylko starszemu Tomowi, Dickowi i Harry'emu.
Powody, dla których bank może nie sprzedać tego banku do odzyskania
Domy repozytoriów bankowych są rzadko w stanie "pod klucz".
Wiele z nich zostało rozebranych lub zniszczonych, a niektóre są ofiarami odroczonej alimentacji.
- Niektóre domy bankowe nie kwalifikują się do finansowania konwencjonalnego.
Ubezpieczyciele hipoteczni mogą odrzucić pożyczkę od innego, kwalifikującego się nabywcy, jeśli nieruchomość wymaga zbyt wiele pracy, aby spełnić wymogi kodeksu zdrowia i bezpieczeństwa. Konwencjonalna oferta kupującego z 20% zniżką zazwyczaj jednak wygrywa z ofertą kupującego, który otrzymuje pożyczkę FHA .
- Warunki oceny FHA.
Kupcy FHA mogą wycofać się z zakupu repo banku, jeśli ocena wymaga warunków. Chociaż prawdą jest, że wytyczne FHA dotyczące wyceny uległy rozluźnieniu od 2006 roku, domy starsze, które są starsze, mogą wymagać zbyt wielu napraw . Rzeczoznawcy dostrzegą brakujące toalety i zlewozmywaki łazienkowe, złuszczające farby w domach sprzed 1978 roku, niesprawne lub brakujące urządzenia kuchenne, takie jak piec.
FHA wymaga satysfakcji z warunków oceny przed zamknięciem. Jednak banki REO zazwyczaj nie autoryzują napraw przed zamknięciem. Następnie wrzucić do miksu, że kupujący repo bank rzadko chcą płacić za naprawy, zanim będą właścicielem domu.
Usprawnienie pożyczek K komplikuje proces i trwa dłużej, ale są one realną alternatywą przy zakupie górnika .
- Banki preferują kupujących gotówkę dla repozytoriów bankowych.
Kupujący z całą gotówką są ulubionymi nabywcami REO Kredytodawców. Pełna oferta gotówkowa będzie porównywać ofertę konwencjonalną, nawet jeśli konwencjonalna oferta jest wyższa od ceny rynkowej. Jeżeli warunki aukcji dotyczą tylko "kupujących gotówkę", jest mało prawdopodobne, że bank rozważy ofertę od każdego kupującego, który polega na finansowaniu.
Banki mogą wymagać od kupującego gotówkę przedstawienia dowodu funduszy . To wyklucza uzyskanie refinansowania na pobyt, chyba że pieniądze są już w banku.
Dlaczego REO pożyczkodawców lubi wszystkich nabywców gotówki do zakupu Repozytorium bankowym
- Brak konsekwencji w ocenie.
Jeśli bank repo nie oszacuje ceny zakupu, a kupujący otrzyma pożyczkę wymagającą 20% zaliczki lub mniej, kredytodawca kupującego nie będzie finansował, chyba że kupujący kasie więcej gotówki lub kredytodawca REO obniży cenę. Nabywcy gotówkowi nie uzależniają ofert od wyceny.
- Brak kontyngentu finansowania pożyczek .
Kredytodawcy REO z kupcami gotówkowymi nie muszą się martwić o zamknięcie transakcji. Kredytodawcy często odmawiają pożyczek dla wstępnie wykwalifikowanych nabywców, ponieważ kwalifikacje nabywców czasami zmieniają się po dokładniejszym zbadaniu. Być może kupujący nie był w pełni zatrudniony w tym samym zawodzie przez ostatnie dwa lata, być może sytuacja finansowa została zmieniona przed zamknięciem, na przykład kupujący kupił nowy samochód lub, co gorsza, może nieświadomie stał się ofiarą kradzieży tożsamości .
- Szybsze zamknięcie.
Kupujący nie potrzebuje 30 lub 45 dni na zamknięcie, jeśli kupujący nie otrzyma pożyczki. Po zaspokojeniu lub zwolnieniu kontroli w domu i innych nieprzewidzianych wypadkach zamknięcie może nastąpić w ciągu 3-4 dni, pod warunkiem, że kupujący jest skłonny podpisać umowne zwolnienie z farb.
Szybsze zamknięcie szybciej wpłaca pieniądze do kieszeni pożyczkodawcy REO. Jest też mniej rzeczy, które mogą pójść źle w krótkim okresie escrow.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.