Jak uratować swój dom przed wykluczeniem
Właściciele domów, którzy mają nadzieję powstrzymać egzekucję, często boją się zajmować faktami, które doprowadziły ich do miejsca, w którym zostały zamknięte. Radzenie sobie z tymi faktami może być przygnębiające. Jeśli pomyślą o tym, kiedy po raz pierwszy kupili ten dom, utrata domu była prawdopodobnie najdalsza od ich umysłu. Niewielu właścicieli domów faktycznie planuje przejść do wykluczenia .
Powody, dla których oczekuje się zamknięcia dostępu
Oprócz tych, którzy świadomie uczestniczą w oszustwach hipotecznych - z zamiarem nigdy nie dokonują jednej płatności - większość właścicieli domów staje w obliczu nagłych okoliczności łagodzących, które zmuszają ich do zaprzestania dokonywania terminowych spłat kredytu hipotecznego .
Oto kilka z tych powodów:
- Utrata pracy / niespodziewane bezrobocie
- Nagła choroba lub nagły wypadek medyczny
- Śmierć w rodzinie
- Rozwód / utrata drugiego dochodu
- Nadmierne zobowiązania dłużne
- Dezorganizacja stanowisk lub odmowa promocji
- Niezdolność do zapłaty regulowanej stopy procentowej, która wzrasta
- Nieoczekiwane koszty utrzymania domu
- Opłaty balonowe należne
Sposoby powstrzymania wykluczenia
Najlepszym sposobem na zatrzymanie wykluczenia w Kalifornii jest na przykład zapobieżenie złożeniu zawiadomienia o niewypłacalności . Wspominam o tym stanie, ponieważ w Kalifornii mieszka 35 milionów ludzi, a Kalifornia to kraj prawdziwej religii. Pożyczkodawcy nie chcą zamknąć dostępu, ale złożą zawiadomienie o niewypłacalności, aby w razie potrzeby chronić swoje interesy. Jeśli wiesz, że nie jesteś w stanie wywiązać się z zobowiązania hipotecznego, pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, to zadzwonić do pożyczkodawcy.
Nie odkładaj tego, bądź zawstydzony lub zignoruj listy od pożyczkodawcy, ponieważ te reakcje pogorszą sytuację, a nie lepiej.
W zależności od Twojej konkretnej sytuacji i warunków życia, oto kilka opcji modyfikacji pożyczki, które Twój pożyczkodawca może zaproponować Tobie:
- Czas na uzupełnienie płatności.
Pożyczkodawcy mogą wyrazić zgodę na poczekanie przed podjęciem kroków prawnych przeciwko Tobie i pozwolić ci opracować plan spłat, który jest dla ciebie przystępny. Nazywa się to forbearance.
- Zapomnienie płatności.
Jeśli możesz uzgodnić sposób, w jaki będziesz obecny po utracie jednej lub dwóch płatności (bez możliwości jej zwrotu), pożyczkodawca może zrobić ci przerwę i odstąpić od Twojego zobowiązania. Nazywa się to umorzeniem długu i rzadko się zdarza. - Rozłóż brakujące płatności w dłuższym okresie.
Na przykład, jeśli Twoja płatność wynosi, powiedzmy, 1200 USD miesięcznie, pożyczkodawca może pozwolić Ci dodać 100 USD miesięcznie do każdej płatności przez rok, dopóki nie zostaniesz złapany. Nazywa się to planem spłaty. - Zmiana warunków kredytu.
Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest dostosowywaną pożyczką , pożyczkodawca może zamrozić stopę procentową przed jej podwyższeniem lub zmienić stopę procentową na łatwiejszą w zarządzaniu stawkę . Pożyczkodawca może również przedłużyć okres amortyzacji . Nazywa się to modyfikacją notatek. - Dodaj zaległe płatności do salda kredytu.
Jeśli posiadasz wystarczający kapitał własny i spełniasz wymagania pożyczkodawcy, pożyczkodawca może zwiększyć saldo twojego kredytu, aby uwzględnić zaległe płatności i ponownie spłacić pożyczkę. Nazywa się to refinansowaniem . - Dokonaj oddzielnej pożyczki dla ciebie.
Niektóre kredyty rządowe zawierają rezerwy, które pozwalają kredytobiorcom spełniającym określone kryteria ubiegać się o kolejną pożyczkę, która spłaci zaległe płatności. To się nazywa roszczenie częściowe.
Sposoby powstrzymania wykluczenia
Kiedy pożyczkodawca zgłasza Zawiadomienie o Niewypłacalności, Twoje opcje są ograniczone. Dlatego lepiej jest zadzwonić do pożyczkodawcy, zanim zapłacisz za swoje płatności, ponieważ pożyczkodawcy często niechętnie opracowują harmonogramy spłat po rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego.
Otrzymasz określony okres czasu na sprowadzenie bieżących płatności, zapłacenie kosztów złożenia wniosku i zaprzestanie wykluczenia. Nazywa się to przywróceniem pożyczki. Jeśli nie możesz nadrobić zaległych płatności i pożyczkodawca nie będzie z tobą pracował, oto kilka innych opcji, aby zatrzymać wykluczenie:
- Sprzedaj swój dom. Wywiad z agentami nieruchomości, aby uzyskać opinię na temat wartości rynkowej i średniej ceny sprzedaży DOM . Możesz pokusić się o wynajęcie brokera rabatowego , ale wielu sprzedawców uważa, że potrzebują ekspozycji i marketingu, które oferują brokerzy oferujący pełny zakres usług . Porównaj oba, aby określić, które najlepiej odpowiada Twoim potrzebom i ramom czasowym.
Rozważ krótką wyprzedaż. Jeśli twój dom jest wart mniej niż kwota, którą jesteś winien, możesz być kandydatem do krótkiej sprzedaży . Krótka sprzedaż wpływa na kredyt, ale nie jest tak źle jak wykluczenie. Ty lub Twój agent będziecie musieli negocjować z pożyczkodawcą, aby dowiedzieć się, czy pożyczkodawca będzie współpracował przy krótkiej sprzedaży . To się nazywa odzyskane przed wykluczeniem.
Podpisanie umowy w sprawie wykluczenia To się nazywa odejście z powrotem do domu pożyczkodawcy. Właściciel domu udziela pożyczkodawcy odpowiednio przygotowanego i notarialnego czynu, a pożyczkodawca wybacza hipotekę, skutecznie anulując akcję wykluczenia. Pożyczkodawcy mówią mi, że czyny w zamian za przejęcie mają wpływ na kredyt taki sam jak wykluczenie.
Wynajem krótkoterminowy . Pożyczkodawca może również zorganizować układ, w którym właściciel domu może pozostać w domu, dopóki nie znajdzie miejsca, do którego mógłby się wprowadzić. Właściciele, którzy nie wywiązują się z zobowiązań, powinni wynegocjować prawo do zatrzymania okupanta, argumentując, że jeśli pożyczkodawca dokonałby przejęcia w wyniku egzekucji, właściciel nadal mógłby korzystać z prawa do posiadania podczas tej procedury
Rozważ upadłość. Działanie prawne, takie jak bankructwo, może powstrzymać wszelkie działania zmierzające do wykluczenia. Zadzwoń do prawnika, który specjalizuje się w złożeniu wniosku o ogłoszenie bankructwa i poproś o dokładne wyjaśnienie wszystkich opcji, kosztów i ram czasowych. Nie spowoduje to trwałego zatrzymania akcji przejęcia, ale może ją odroczyć.
W czasie pisania, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento.