Kupno domu z finansowaniem właściciela
Jeśli zapytasz sprzedawcę bezpośrednio, sprzedawca prawdopodobnie powie "nie". Sprzedawcy często odrzucają propozycję finansowania przez właściciela, ponieważ nikt nie wyjaśnił korzyści lub proponowanego finansowania przez właściciela jako sposobu sprzedaży domu.
Większość sprzedawców nie sprzedaje domu każdego dnia. Ich wiedza ogranicza się do tradycyjnych praktyk, w których kupujący udaje się do banku, aby uzyskać kredyt hipoteczny .
Jednak w przypadku sprzedawcy, którego dom nie sprzedaje lub gdy tradycyjne wytyczne pożyczkodawcy są zaostrzone, finansowanie właścicieli staje się nagle bardzo popularne. Finansowanie właściciela jest zdecydowanie realną opcją dla niektórych na rynkach nabywców . Po prostu nie tyle na rynkach sprzedawcy.
Co to jest finansowanie właściciela?
Kiedy część lub całość ceny zakupu, pomniejszona o zaliczkę kupującego, jest przenoszona przez (finansowaną przez) sprzedawcę, sprzedawca zapewnia finansowanie właścicielowi. Nie ma znaczenia, czy nieruchomość ma istniejącą pożyczkę, z wyjątkiem sytuacji, w której istniejący kredytodawca mógłby przyspieszyć pożyczkę z powodu klauzuli alienacji . Zamiast iść do banku, kupujący przekazuje sprzedającemu instrument finansowy jako dowód pożyczki i dokonuje płatności na rzecz sprzedającego.
Jeśli nieruchomość jest wolna i przejrzysta, co oznacza, że sprzedawca ma wyraźny tytuł bez żadnych pożyczek, sprzedający może zgodzić się na pokrycie całości finansowania.
W takim przypadku kupujący i sprzedawca uzgadniają stopę procentową, miesięczną kwotę płatności i okres pożyczki, a kupujący płaci sprzedawcy za kapitał własny sprzedawcy w ratach.
Instrument bezpieczeństwa jest ogólnie zapisywany w rejestrach publicznych, co chroni obie strony. Pamiętaj, że niektóre przepisy państwowe zabraniają płatności balonem.
Niektóre przepisy rządu federalnego mogą również regulować finansowanie właściciela. Możesz uzyskać poradę prawną, aby upewnić się, że przestrzegasz prawa.
Rodzaje finansowania właściciela
Większość transakcji zakupu pieniędzy podlega negocjacjom. Sprzedawcy i nabywcy mogą negocjować warunki finansowania właściciela, z zastrzeżeniem przepisów dotyczących lichwy i innych przepisów obowiązujących w danym stanie. Ponownie możesz zasięgnąć porady prawnej.
Chociaż nie ma standardowej zaliczki, wielu sprzedawców żąda wystarczającej zaliczki, aby chronić swój kapitał własny . Zaliczki mogą się różnić od bardzo małych do 30 procent w dół lub więcej. Sprzedawcy czują, że ich kapitał jest chroniony przez zaliczkę kupującego, ponieważ kupujący mają mniejsze szanse na zamknięcie dostępu do rynku, jeśli zainwestowali dużo pieniędzy z góry.
Niektóre warianty finansowania właściciela obejmują:
- Kontrakty lądowe.
Umowy dotyczące gruntów nie stanowią prawnego tytułu nabywcy, ale nadają nabywcy odpowiedni tytuł. Kupujący dokonuje płatności na rzecz sprzedawcy na określony czas. Po ostatecznej spłacie lub refinansowaniu kupujący otrzymuje akt.
- Weksle własne i kredyty hipoteczne.
Sprzedający mogą przenosić kredyt hipoteczny na całe saldo ceny zakupu (pomniejszone o zaliczkę), co może obejmować kredyt podstawowy. Ten rodzaj finansowania nazywany jest "hipoteką typu all-inclusive" lub "all-inclusive trust act" (AITD). Sprzedający otrzymuje nadwyżkę odsetek od pożyczki bazowej.
Sprzedawca może również posiadać hipotekę podrzędną, w którym to przypadku nabywca podjąłby tytuł własności do istniejącej pożyczki lub uzyskał nowy pierwszy kredyt hipoteczny. Kupujący otrzymuje akt i daje sprzedawcy drugą hipotekę za saldo ceny zakupu, pomniejszoną o zaliczkę i pierwszą kwotę kredytu hipotecznego.
- Umowy najmu dzierżawy.
Sprzedaż na podstawie umowy kupna-sprzedaży oznacza, że sprzedawca nadaje nabywcy odpowiedni tytuł i dzierżawi nieruchomość. Po spełnieniu warunków umowy kupna-sprzedaży nabywca otrzymuje tytuł i zwykle otrzymuje pożyczkę na spłatę sprzedawcy, po otrzymaniu kredytu na całość lub część płatności czynszu w zamian za cenę zakupu.
Finansowanie właściciela korzyści dla kupujących w domu
- Niewielkie lub żadne kwalifikacje.
Nawet jeśli sprzedawca żąda raportu kredytowego od kupującego, interpretacja kwalifikacji kupującego przez sprzedawcę jest zazwyczaj mniej rygorystyczna i bardziej elastyczna niż te, które nakłada zwykły kredytodawca.
- Dostosowane finansowanie.
W przeciwieństwie do tradycyjnych pożyczek , sprzedawcy i kupujący mogą wybierać spośród różnych opcji płatności, takich jak tylko odsetki, amortyzacja według stałej stopy procentowej , odsetki niższe niż oprocentowanie lub balon . Płatności można łączyć i łączyć. Stopy procentowe mogą się okresowo dostosowywać lub utrzymywać jedną stawkę za okres kredytowania.
- Elastyczność w płatnościach w dół.
Zaliczki są do negocjacji. Jeśli sprzedawca chce większej zaliczki niż ma nabywca, czasami sprzedający umożliwia kupującemu dokonywanie okresowych płatności ryczałtowych w celu zaliczki.
- Niższe koszty zamknięcia .
Bez instytucjonalnego pożyczkodawcy nie ma punktów do spłaty ani pożyczek . Brak opłat za rozprowadzanie , opłat manipulacyjnych , opłat administracyjnych lub innych opłat dodatkowych, które kredytodawcy rutynowo naliczają, co automatycznie oszczędza na kosztach zamknięcia kupującego .
- Szybsze posiadanie.
Ponieważ kupujący i sprzedający nie czekają, aż pożyczkodawca przetworzy finansowanie, kupujący mogą szybciej i szybciej uzyskać dostęp do kupującego w porównaniu z konwencjonalną transakcją pożyczkową.
Finansowanie właściciela Korzyści dla sprzedawców domowych
- Wyższa cena sprzedaży.
Ponieważ sprzedawca oferuje finansowanie właścicielowi, sprzedawca może być w stanie obsłużyć pełną cenę rynkową lub wyższą.
- Ulgi podatkowe .
Sprzedający może zapłacić mniej w podatkach od sprzedaży ratalnej , podając jedynie dochód uzyskany w każdym roku kalendarzowym.
- Miesięczny przychód.
Płatności od kupującego zwiększają miesięczny przepływ gotówki sprzedającego, co daje dochody do wydania.
- Wyższa stopa procentowa.
Finansowanie właściciela może mieć wyższą stopę procentową, niż może otrzymać sprzedawca na rachunku rynku pieniężnego lub innych rodzajach inwestycji niskiego ryzyka.
- Krótszy termin ogłoszenia.
Finansowanie właściciela przyciąga inny zestaw kupujących. Jeśli nieruchomość nie jest sprzedawana w konwencjonalny sposób, oferowanie finansowania właścicielowi jest jednym ze sposobów wyróżnienia się z morza zapasów i przeniesienia ciężko sprzedanej nieruchomości, która w przeciwnym razie mogłaby nie zostać sprzedana.
Na zakończenie, przed zawarciem transakcji z finansowaniem właściciela, skonsultuj się z prawnikiem nieruchomości i uzyskaj kompetentną poradę prawną. Nie należy polegać na swoim biurze nieruchomości w celu uzyskania informacji, chyba że Twój agent jest prawnikiem zajmującym się nieruchomościami.