Co trzeba wiedzieć o krótkiej wyprzedaży FHA
Podstawowe wytyczne dotyczące krótkiej wyprzedaży FHA
Jeśli Twoja krótka sprzedaż jest na krótkiej trasie do donikąd, możliwe jest, że utknęła ona w wodospadzie FHA.
FHA chce zbadać możliwości modyfikacji kredytu . Jeśli twoja odmiana pożyczki została odrzucona lub odmówiona, to jest twój szczęśliwy dzień, ponieważ przeprowadzisz się znacznie szybciej w procesie krótkiej sprzedaży FHA.
- Dom jest określony jako 1 do 4 jednostek. Oznacza to, że duplex lub fourplex mogą kwalifikować się do krótkiej sprzedaży FHA, ale 5-elementowy budynek nie może.
- Mieszkania nie zamieszkane nie mogą być wynajmowane przez ponad 18 miesięcy. Jeśli dom był używany jako wynajem przez ponad 18 miesięcy, należy uzyskać wariancję, aby kontynuować. Uzyskanie wariancji jest czasochłonne.
- Dom nie został zakupiony. Jeśli dom został zakupiony jako inwestycja, nieruchomość nie kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży FHA.
- Sprzedawca stoi w obliczu trudności. Sprzedawcy, którzy planują odejść z domu lub mają nadzieję na strategiczną krótką sprzedaż , nie kwalifikują się.
- Sprzedający ma co najmniej 30 dni opóźnienia w związku z zamknięciem. HUD bardzo ostrożnie mówi, że sprzedawcy nie należy zachęcać do zaprzestania spłat kredytu hipotecznego; jeśli jednak sprzedawca nie zalega, krótka sprzedaż FHA nie zostanie zatwierdzona. Nie obchodzi mnie, jak to mówią, rząd mówi kredytobiorcom, by przestali spłacać hipotekę .
Częste pytania dotyczące krótkiej wyprzedaży FHA
- Ile czasu zajmuje zrobienie krótkiej wyprzedaży FHA?
Cały proces trwa od 4 do 6 miesięcy, ale może potrwać dłużej. HUD może wydać przedłużenie na kolejne 2 miesiące. Wydaje się, że za każdym razem, gdy rząd jest zaangażowany, można spodziewać się biurokracji i opóźnień. Po pierwsze, jeśli serwerem jest Bank of America, HUD wydaje zgodę na udział - po długim i zawiłym procesie ustalenia sprzedawcy i własności kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży FHA. Sprzedający ma następnie 4 miesiące na sprzedaż domu. Inne banki zatwierdzają krótką sprzedaż FHA na podstawie umowy kupna.
- Jak ustalana jest wartość rynkowa dla krótkiej sprzedaży FHA?
HUD przeprowadzi pełną ocenę i oczekuje wartości rynkowej. Nie pozwoli to na uwzględnienie w wycenie cen sprzedaży foreclosures i innych krótkich sprzedaży, chyba że ceny te są jedyną porównywalną sprzedażą . Eliminując pobliską konkurencyjną sprzedaż, czasami ostateczna zatwierdzona cena sprzedaży może być nieuzasadniona, co jest wadą tego procesu.
- Czy możesz otrzymać ofertę zakupu do skróconej sprzedaży FHA?
Tak, chociaż lepiej jest najpierw uzyskać zgodę na "sprzedaż przed wykluczeniem", ale nie jest to konieczne. Kupującemu łatwiej jest jednak, jeśli sprzedawca może uzyskać wstępne zatwierdzenie przed wprowadzeniem do obrotu w domu, ponieważ skraca to czas oczekiwania kupującego.
- Czy sprzedawca może otrzymać gotówkę za krótką wyprzedaż FHA?
Pod warunkiem, że rekompensata nie zostanie wykorzystana na zasilenie drugiej pożyczki, odpowiedź brzmi "tak". Kwota motywacyjna zaczyna się od 1 000 USD, a jeśli sprzedaż nie zostanie zamknięta w ciągu 90 dni, spadnie do 750 USD. Jeżeli drugi pożyczkodawca wymaga ponad 1500 USD do uregulowania krótkiej sprzedaży, sprzedawca będzie zobowiązany do wniesienia części lub całości zachęty do drugiego pożyczkodawcy.
- Czy FHA umożliwi kredyt sprzedawcy na pokrycie kosztów zamknięcia kupującego?
Chociaż prawdą jest, że wielu nabywców FHA potrzebuje kredytu na zamknięcie , aby pomóc w opłaceniu kosztów zamknięcia , a FHA pozwoli na kredyt w wysokości 3%, gdy FHA ubezpiecza finansowanie kupującego, FHA nie pozwoli na więcej niż 1% kredytu w krótkiej sprzedaży FHA . Możliwe jest jednak uzyskanie wariancji. FHA spodziewa się uzyskać 88% zatwierdzonej ceny sprzedaży. Jeśli wpływy netto przekroczą minimum FHA, możliwe jest, że FHA może zatwierdzić wyższy wkład sprzedawcy do kosztów zamknięcia kupującego.
Największą wadą Krótkiej wyprzedaży FHA jest czas potrzebny na przetworzenie krótkiej sprzedaży. Jeśli to w ogóle możliwe, ułatwi to wszystkim stronom, jeśli kredytobiorca po raz pierwszy złoży wniosek i odrzuci modyfikację pożyczki, a następnie wniosek o wstępną zgodę na krótką sprzedaż FHA. Po przyjęciu do programu FHA Preforeclosure, zatrudnij krótkiego sprzedawcę i wejdź na rynek po wstępnie zatwierdzonej cenie.
Istnieją dwie ważne klauzule, które należy uwzględnić w Krótkiej wyprzedaży FHA przez Bank of America. Pierwszym z nich jest wypowiedzenie umowy aukcji, która umożliwia sprzedawcy anulowanie umowy aukcji bez konieczności przekazania brokerowi żadnych pieniędzy. Drugim jest słownictwo dotyczące uzupełnienia między kupującym a sprzedawcą, który ujawnia, że krótka sprzedaż podlega zatwierdzeniu.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.