Czytelnik pyta: Próbowałem kupić dom w Roseville w Kalifornii, ale agent mówi, że jest teraz aktywnym krótkim kontyngentem . Ona nie bierze już żadnych ofert. Chcę złożyć ofertę w tym domu. Chodzi mi o to, że nawet nie rozumiem, dlaczego sprzedawca bierze w tym udział, kiedy to bank zatwierdza ofertę. Dlaczego nie mogę ominąć sprzedawcy i iść prosto do banku? W jaki sposób kupujący może złożyć ofertę bezpośrednio w banku oferującym krótką sprzedaż? " - Kupujący krótkiej sprzedaży
Odpowiedź: To doskonałe pytanie, kupujący krótkiej sprzedaży. Zacznijmy od spojrzenia na fakty z krótkiej sprzedaży. W idealnym świecie, takim, jaki istnieje w powieściach z bilonem, ludzie dokonują spłat kredytu hipotecznego na czas, a banki są szczęśliwe. Dopóki banki dostają pieniądze, banki nie są zbytnio zainteresowane rozmową o krótkiej spłacie ich pożyczki, zwanej krótką sprzedażą .
Kiedy bank uważa, że zabezpieczenie jego pożyczki jest zagrożone i / lub sprzedawca ma stać się przestępcą i przestać spłacać hipotekę , bank jest wtedy zainteresowany rozmową o zrobieniu krótkiej sprzedaży. Czasami fakt, że dom jest pod wodą wystarcza, aby skłonić bank do rozważenia strategicznej krótkiej sprzedaży . Ale przez większość czasu bank chce, aby sprzedawca miał trudności, oprócz ujemnego kapitału własnego.
Upoważnienie osoby trzeciej do rozmowy z Bankiem Krótkiej Sprzedaży
Jeśli bank jest bardziej skrupulatny, a większość z nich jest, bank może nie rozmawiać z żadnym Tomem, Dickiem ani Harrym, którzy dzwonią w celu omówienia konkretnej krótkiej sprzedaży.
Dzieje się tak dlatego, że bank najprawdopodobniej będzie wymagał podpisania przez pożyczkobiorcę autoryzacji strony trzeciej. Jest mało prawdopodobne, aby kredytobiorca podpisał to upoważnienie, pozwalając na pełny dostęp do danych osobowych pożyczkobiorcy, co byłoby omówione na temat jego pożyczki z bankiem krótkiej sprzedaży.
Nie oznacza to, że nie możesz sam wysłać oferty do banku, ponieważ możesz. Jest mało prawdopodobne, że bank skontaktuje się z tobą bezpośrednio i może skierować ofertę do agenta aukcyjnego.
Dlaczego agenci kupującego nie mogą przejść bezpośrednio do banku krótkiej sprzedaży
Twoim problemem będzie znalezienie agenta, który zechce sporządzić dla Ciebie ofertę. Agenci chcą zarabiać za swoją pracę. Najczęstszym sposobem na zarabianie agenta nabywcy jest broker aukcji. Kodeks postępowania REALTOR® określa sposób interakcji między agentami, a agent nabywcy nie może ingerować w działalność agenta aukcyjnego ani nim ingerować.
Oznacza to, że będziesz musiał sporządzić własną ofertę lub skontaktować się z prawnikiem zajmującym się sprzedażą krótką, aby napisać ofertę dla siebie. Możesz nie chcieć martwić się o wszystkie szczegóły i po prostu napisać list do banku, wraz z dowodem funduszy i listem wstępnym , wyjaśniającym cenę, którą chciałbyś zapłacić.
Znalezienie krótkiej sprzedaży bankowej do złożenia oferty
Może być konieczne samodzielne przeszukiwanie własnej własności publicznych rejestrów. Dość łatwo jest ustalić, który pożyczkodawca pierwotnie udzielił pożyczki pożyczkobiorcy, ale wiele pożyczek jest sprzedawanych w kółko. Jednak większość zapisów jest obecnie przechowywana w formacie cyfrowym, więc stosunkowo łatwo jest przeprowadzić wyszukiwanie w biurze sądu lub hrabstwa County Recorder.
Dlaczego sprzedawca angażuje się w sprzedaż krótkiej sprzedaży?
Podsumowując, sprzedawca jest właścicielem domu. Bank jest po prostu zabezpieczonym dłużnikiem. Bank nie przeprowadza krótkiej sprzedaży; zatwierdza krótką sprzedaż i jej wypłatę. To sprzedawca zajmuje się kupnem krótkiej sprzedaży, dlatego sprzedawca wybiera, kto go kupuje.
Sprzedawcy na ogół mają niewielką motywację, aby spróbować uzyskać jak najwyższą cenę. Agenci aukcji również niechętnie reagują na awarie HVCC , ponieważ wiedzą, że cena, jaką zapłaciłby nabywca, nie zawsze jest ceną, którą pożyczający kupujący będzie zatwierdzał. Niskie oceny mogą być powszechnym problemem wśród kredytodawców kupujących.
Kiedy otrzymam drugą ofertę od kupującego, sprzedawca wie, że przesłanie tej oferty do banku prawdopodobnie rozpocznie proces, a sprzedawcy nie chcą zaczynać od zera.
Dlatego sprzedawcy zazwyczaj żądają, abyśmy zaakceptowali tę ofertę jako ofertę rezerwową i wstrzymali ją w banku. To prerogatywa sprzedawcy, dom sprzedawcy.
Bank może również nie chcieć zobaczyć innej oferty. Bank chce wartości rynkowej od kwalifikowanego nabywcy. Najlepszą opcją w tych scenariuszach, jeśli naprawdę chcesz złożyć ofertę bezpośrednio w banku krótkiej sprzedaży, jest zaoferowanie całej gotówki i więcej niż ceny katalogowej.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.