Czytelnik pyta: "Czuję, że zrobiłem wszystkie złe rzeczy, kupiłem tę nieruchomość na wynajem na rynku, refinansowałem ją dwa lata później i dodałem dodatkowy pokój, myśląc, że pewnego dnia moja żona i ja przejdziemy na emeryturę. No cóż, ten dzień nadszedł, a teraz jest to podwodny dom, jestem winien więcej niż to warte ... Czy mogę krótko sprzedać moją nieruchomość inwestycyjną? "
Odpowiedź: Niektórzy uważają, że opcja krótkiej sprzedaży jest ograniczona tylko do osobistego zamieszkania. Prawdopodobnie zakładają to, ponieważ istnieje wiele oszustw od niektórych rodzajów pożyczkodawców w odniesieniu do tego, czy dana osoba zajmuje dom, czy nie zajmuje domu, ale ma to niewiele wspólnego z większością krótkiej sprzedaży. Nawet wytyczne dotyczące tradycyjnej krótkiej sprzedaży HAFA od lutego 2011 r. Zezwalają na rozważenie wolnego miejsca zamieszkania, dopóki dom nie stoi pusty przez 12 miesięcy lub dłużej.
W Kalifornii niedawno sprzedaliśmy budynek wielorodzinny dla sprzedającego, bez osądzania braków i całkowitego zwolnienia z odpowiedzialności . Duża część kwalifikacji będzie zależeć od:
- Twój rodzaj pożyczki
- Twój pożyczkodawca
- Prawa stanowe
- Rodzaj nieruchomości
- Trudny powód
Nie zawsze trzeba mieć trudności - finansowe lub inne - by przeprowadzić krótką wyprzedaż. Niektóre instytucje kredytowe, np. Bank of America , są na przykład bardzo krótko sprzedawane.
Bank of America oferuje kilka programów krótkiej sprzedaży, które nie wymagają zbyt wiele lub nie mają żadnych trudności. Niektóre z tych programów opłacają ci krótką sprzedaż, ale generalnie nie w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnej.
Przygotowanie do krótkiej sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej
Pierwszą rzeczą do zrobienia jest napisanie listu o trudach .
Zdaję sobie sprawę, że właśnie powiedziałem, że nie zawsze trzeba wykazywać trudności i to prawda. Ale nadal możesz potrzebować wyprodukować list o trudach. Być może będziesz musiał poprosić o krótką sprzedaż i układ, dlaczego tego potrzebujesz.
Oto inne dokumenty, o które pożyczkodawca może poprosić:
- Porównywalna analiza rynku. Twój agent może przygotować CMA do dostarczenia do banku w celu potwierdzenia wartości. Bank najprawdopodobniej nadal będzie zamawiał własne BPO . Jednak CMA udzieli wiarygodności Twojej prośbie.
- Federalny zeznanie podatkowe. Wszystkie harmonogramy i strony. Jeśli posiadasz inne nieruchomości inwestycyjne, które są odzwierciedlone w twoich zeznaniach podatkowych, może to być dobry moment, aby rozważyć krótką sprzedaż wszystkich z nich jednocześnie.
- W2, 1099 lub inny dowód dochodu. Są to dokumenty, które towarzyszą Twojej deklaracji podatkowej.
- Pensje płacowe . Bank sprzedaży krótkiej często chce zobaczyć dowód twoich obecnych dochodów i liczby z roku na rok.
- Wyciągi bankowe . Pełne strony z ostatnich dwóch miesięcy z każdego rachunku bankowego, w tym z funduszy emerytalnych. Bardzo rzadko zdarza się, aby bank żądał od funduszu emerytalnego składki sprzedawcy .
- Umowa aukcji. Jest to umowa między tobą a twoim agentem nieruchomości, która sprzedaje twoją nieruchomość.
- Umowa kupna. Umowa kupna będzie zawierać wszystkie warunki dotyczące sprzedaży nieruchomości, w tym rodzaj finansowania, o ile istnieje, zaliczkę i cenę sprzedaży.
- Potwierdzenie przez nabywcę funduszy i / lub list wstępny . Twój pożyczkodawca będzie chciał zobaczyć, że kupujący ma kwalifikacje i jest w stanie ukończyć transakcję.
- Szacowany komunikat końcowy lub HUD-1. Najgorsza sieć ma największe znaczenie. Nietypowe wydatki będą najprawdopodobniej zabronione.
Korzyści dla krótkiej sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej
Zauważyłem, że czasami kredytodawcy są łagodniejsi w stosunku do sprzedawców nieruchomości inwestycyjnych, niż gdy mają do czynienia ze sprzedawcami prywatnego miejsca zamieszkania. Można by pomyśleć, że byłoby inaczej, ale tak nie jest. Podejrzewam, że to dlatego, że większość inwestycji odbywa się za przepływ środków pieniężnych lub potencjalną aprecjację. Tak więc, jeśli nieruchomość jest odwrócona, prawdopodobnie nie przepływa ona w gotówce i nie jest uważana za inwestycję w oczach inwestora.
Jeśli osobiste miejsce zamieszkania jest jednak do góry nogami, to wciąż jest to twój dom.
Wiele osób nie kupuje domu na inwestycje, gdy jest kupowane jako główne miejsce zamieszkania. Dlatego banki biorą pod uwagę inne czynniki przy krótkiej sprzedaży rezydencji. Zazwyczaj przebywanie pod wodą nie jest wystarczającym powodem do krótkiej sprzedaży głównego miejsca zamieszkania.
Sprzedawcy wydają się być bardziej chętni do sprzedania podwodnego domu, gdy nie ma już przepływów pieniężnych i jest do góry nogami. Jeśli bank wymaga wkładu sprzedawcy, inwestorzy często są bardziej skłonni zapłacić, ponieważ rozumieją, że płacą ujemne przepływy pieniężne.
Robienie krótkiej sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych jest często szybsze i łatwiejsze. Uderzenie w raport kredytowy bez orzeczenia o niedostatku jest generalnie nieco mniejsze niż ding na kredyt z wykluczeniem.
Pułapka na sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej jako krótkiej sprzedaży
Podobnie jak w przypadku każdej krótkiej sprzedaży, należy uzyskać poradę prawną i podatkową przed wyrażeniem zgody na krótką sprzedaż. Ponieważ dom nie jest twoją rezydencją, która może być objęta preferencyjnym traktowaniem, możesz podlegać opodatkowaniu według spreadu pomiędzy Twoją podstawą a ceną sprzedaży.
Możesz również być obciążony brakiem pożyczki, która stanowi różnicę między kwotą należną a kwotą otrzymaną przez bank. Większość sprzedawców w Kalifornii, z którymi się spotkałem, którzy zatrudnili kompetentnych przedstawicieli podatkowych i prawnych, często znajduje sposoby na obejście tych dwóch problemów, ale sprzedawcy w innych stanach mogą nie mieć tyle szczęścia.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.