Niestety nie jest to tak proste, jak się wydaje. Właściwe planowanie i techniczne know-how są niezbędne, ale największą przeszkodą jest prawdopodobnie finansowanie - zarabianie pieniędzy wymaga pieniędzy.
Jak zdobyć pieniądze?
Prywatni inwestorzy, w tym ludzie, których znasz i twarde pożyczkodawcy, są najlepszym źródłem pożyczek na przerzucanie domów. Ci kredytodawcy nie wymagają takiej samej ilości czasu i dokumentów jak tradycyjne banki. Zamiast tego oceniają samą właściwość (zarówno przed i po ulepszeniach), jak i zdolność do pomyślnego ukończenia projektu.
Kredyty hipoteczne na przerzucenie domu?
Tradycyjne kredyty mieszkaniowe prawdopodobnie nie będą stanowić opcji zakupu nieruchomości inwestycyjnych - przynajmniej wtedy, gdy zaczynasz.
Dobrą wiadomością jest to, że kredyty od banków i tradycyjnych pożyczkodawców są stosunkowo tanie: stopy procentowe należą do najniższych dla nieruchomości inwestycyjnych (ale nadal trzeba będzie zapłacić koszty zamknięcia ). Niestety, te pożyczki nie zawsze są praktyczne.
Powolne zamknięcie: Jednym z głównych wyzwań związanych z korzystaniem z tradycyjnego pożyczkodawcy jest czas potrzebny na zamknięcie pożyczki.
Kredytodawcy wymagają wypełnienia obszernej aplikacji, a oni przejdą przez twoje finanse z grzebieniem o drobnych zębach . Jeśli zobaczą coś, co zadaje pytania, poprosią o więcej dokumentacji, a zajmie to jeszcze więcej czasu na sprawdzenie aplikacji. Proces ten rzadko trwa krócej niż 30 dni (45 lub 90 dni może być bardziej realistyczne), a możliwości inwestycyjne często przesuwają się zbyt szybko dla tej osi czasu.
Zwłaszcza jeśli foreclosures lub krótka sprzedaż są częścią twojej strategii, możesz być sfrustrowany przez szybkość tradycyjnych pożyczkodawców.
Ocena dochodów: Tradycyjni kredytodawcy opierają swoje decyzje kredytowe na zdolności spłaty pożyczki. Sprawdzają, ile zarabiasz każdego miesiąca w porównaniu do wymaganych miesięcznych rat pożyczek, aby obliczyć stosunek długu do dochodu . Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości lub pracujesz na własny rachunek, możesz nie mieć tego rodzaju "dochodu", którego szukają (pożyczkodawcy chcą zobaczyć formularze W-2 i odcinki wypłat).
Ile warta jest nieruchomość? Kredytodawcy porównują także wartość nieruchomości, na którą kupujesz pożyczkę, o którą prosisz. Znany jako stosunek wartości kredytu do kredytu , zwykli kredytodawcy często wolą utrzymywać tę liczbę poniżej 80 procent, chociaż możliwe jest uzyskanie kredytów FHA z zaledwie 3,5 procentowym spadkiem. Kiedy kupujesz dom do rzucania, prawdopodobnie nie jest on warty w obecnym stanie - ale potrzebujesz wystarczająco dużo pieniędzy, aby kupić nieruchomość i zapłacić za ulepszenia, które mogą wynieść więcej niż dom. Wartość domu po naprawie (ARV) może być lepszą miarą, ale tradycyjni kredytodawcy uwzględniają tylko bieżącą wycenę nieruchomości.
Kredyt klasyczny: większość banków i kredytodawców hipotecznych wymaga posiadania silnego kredytu, aby uzyskać zgodę na pożyczkę.
Możesz nie mieć historii pożyczania lub możesz mieć jakieś niekorzystne pozycje w swoich raportach kredytowych - ale to nie znaczy, że nie możesz z powodzeniem przerzucić domów. Alternatywni kredytodawcy są bardziej zainteresowani twoimi poprzednimi projektami niż twoja ocena kredytowa.
Problemy z domem: tradycyjni kredytodawcy wolą udzielać pożyczek w domach, które są w dość dobrym stanie. Jeśli występują problemy ze zdrowiem lub bezpieczeństwem, pożyczka jest bezużyteczna. Możesz rozwiązać te problemy, znacznie zwiększając wartość domu dla zysku, ale kredytodawcy są najbardziej zainteresowani kredytowaniem domów, które są gotowe do wejścia.
Niemożliwy? Możliwe jest skorzystanie z tradycyjnych kredytów mieszkaniowych, aby przerzucić dom, szczególnie w następujących sytuacjach:
- Masz znaczące aktywa , które pomogą Ci się zakwalifikować - niezależnie od tego , czy są wykorzystywane jako zabezpieczenie, czy jako część zaliczki.
- Nie jesteś całkowicie "przerzucaniem" domu. Kupując główne miejsce zamieszkania (gdzie jesteś właścicielem / lokatorem), możesz uzyskać fundusze na zakup i ulepszenia za pomocą pożyczki FHA 203k . Proces jest jednak powolny i wiąże się z wieloma ograniczeniami.
- Masz znaczny udział w innej nieruchomości, która może być wykorzystana na kredyt hipoteczny o podwyższonym kapitale (lub inne aktywa, w tym nieruchomości, które mogą być wykorzystane jako zabezpieczenie). Pamiętaj, że możesz utracić tę własność w przypadku wykluczenia, jeśli nie możesz nadążyć za płatnościami, więc ta opcja jest ryzykowna (szczególnie jeśli twoja rodzina mieszka na tej nieruchomości).
- Masz doświadczenie z udanymi projektami w przeszłości. Być może uda ci się uzyskać kredyty na inwestycje w nieruchomości od banków i kas oszczędnościowych, jeśli przekonasz ich, że jesteś prawdziwym biznesem z dobrze poinformowanymi partnerami, solidnym procesem i zasobami finansowymi.
- Możesz uzyskać niezabezpieczone pożyczki. Jeśli możesz zaciągnąć pożyczkę bez zastawiania zabezpieczenia, możesz skorzystać z pożyczek takich jak karty kredytowe, aby sfinansować ulepszenia. Nadal będziesz potrzebować funduszy na zakup nieruchomości, ale dodatkowe pieniądze mogą pochodzić z niezabezpieczonej pożyczki . Strategia ta jest ryzykowna, ponieważ karty kredytowe są bardzo drogie, a Twój projekt zostanie przerwany, jeśli linia kredytowa zostanie niespodziewanie obcięta lub zamrożona (dodatkowo potrzebujesz bardzo wysokich limitów kredytowych).
Pożyczki prywatne dla przerzucania nieruchomości
Pożyczki od prywatnych pożyczkodawców ułatwiają większość wyzwań powyżej. Główną wadą jest koszt, ale celem jest strategiczne wykorzystanie tych pożyczek. Prywatne pożyczki mogą pochodzić z niemal dowolnego miejsca, ale większość pożyczek będzie pasować do dwóch szerokich kategorii:
- Pożyczki od osób, które znasz
- Trudne pożyczki pieniężne
Na początku trudno będzie znaleźć kogoś, kto da ci pieniądze - ludzie, którzy cię znają (i którzy mogą nie mieć dużo pieniędzy lub tolerancji na ryzyko), mogą być twoją jedyną opcją. Ewentualnie możesz sam sfinansować kilka pierwszych transakcji.
Zbuduj sieć: Zaangażuj się w lokalną społeczność inwestującą w nieruchomości. Z biegiem czasu poznasz ludzi, a dowiesz się, kto może potencjalnie pożyczyć pieniądze. Co więcej, ludzie cię poznają. Inni inwestorzy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i prywatni pożyczkodawcy zobaczą, że jesteś zaangażowany w prowadzenie udanego biznesu (nie wspominając o kompetentnych), a Twoje szanse na uzyskanie pożyczki ulegną poprawie.
W końcu powinieneś być w stanie zacząć pożyczać od twardych pożyczkodawców . Kredytodawcy ci specjalizują się w pożyczkach na przerzucanie i inne inwestycje, różnią się od tradycyjnych banków.
Szybkie zamknięcie: z prywatnym pożyczkodawcą proces jest inny, a Twoja pożyczka może zostać sfinansowana znacznie szybciej (tydzień lub mniej jest rozsądny, gdy masz dobre relacje z profesjonalnym pożyczkodawcą). Szybkie przechodzenie może być przewagą konkurencyjną, gdy ktoś chce odebrać nieruchomość z rąk.
Kredytowanie oparte na aktywach: Zamiast przeglądać raporty kredytowe i obliczać wskaźniki dochodów, prywatni pożyczkodawcy koncentrują się na wartości aktywów, które kupujesz. Jeśli zmieniasz domy, pożyczkodawca chce wiedzieć, że może szybko sprzedać dom, by odzyskać swoje pieniądze (tak jak inni pożyczkodawcy, prywatni pożyczkodawcy będą mieli zastaw na nieruchomości , pozwalając im na przejęcie nieruchomości i sprzedać ją, jeśli nie spłacasz pożyczki).
Zakup i ulepszenia: Prywatni kredytodawcy zajmują się pozyskiwaniem inwestorów i opieraniem funduszy na ARV projektu. Ale mogą nie dać ci wszystkiego od razu - być może będziesz musiał skorzystać z konta depozytowego w miarę postępu projektu.
Rzut bez pieniędzy? Dopóki nie wykonasz kilku udanych projektów, pożyczkodawcy będą wymagać posiadania kapitału w projekcie. W pewnym momencie możesz pożyczyć 100 procent na projekt i mieć jednocześnie wiele projektów.
Koszty pożyczki
Kredyty na projekty przerzucane są droższe niż kredyty na zakup domu. Stopa procentowa jest wyższa i często będziesz musiał zapłacić kilka punktów lub opłat za zainicjowanie (jeden punkt to jeden procent twojej wartości pożyczki ).
Rzutowanie projektów to projekty krótkoterminowe. Nie będziesz mieszkać w domu przez dziesięciolecia, więc standardowy 15-letni lub 30-letni kredyt hipoteczny nie jest właściwą pożyczką na tę pracę. Inwestorzy często wolą kupować, ulepszać i sprzedawać nieruchomości w ciągu roku lub krócej, i tak działają większość pożyczek prywatnych. Pożyczki te stają się drogie, jeśli posiadasz nieruchomość przez długi czas, i ma to sens, ponieważ ryzyko pożyczkodawcy wzrasta wraz z opóźnieniem spłaty.
Ile kosztuje zaciągnięcie pożyczki? Koszty są na całym forum, a wszystko podlega negocjacji. Stopy procentowe mogą wynosić od 8 do 20 procent rocznie, a Ty musisz zapłacić od 1 do 10 procent z góry. Im dłużej prowadzisz działalność i im lepsze stosunki z kredytodawcami, tym mniej płacisz.
Aby zmaksymalizować kwotę dostępną dla twojego projektu, kredytodawcy często zezwalają na płatności tylko odsetkowe i nie powinno być kary za przedpłatę , abyś mógł sprzedać i spłacić pożyczkę, gdy tylko będziesz gotów.