Top 5 nieporozumień dotyczących krótkiej sprzedaży
Krótka sprzedaż jest zła na punkcie agentów, podobnie jak sprzedawców i kupujących, z powodu mnóstwa mitów i nieporozumień. Na każdą historię o horrorze, opisującą koszmarną krótką wyprzedaż, znajdziesz także historie sukcesu.
Oto pięć głównych nieporozumień dotyczących krótkiej sprzedaży:
Mit sprzedaży krótkiej nr 1: Krótka sprzedaż: od 12 do 18 miesięcy do zamknięcia
Najszybszy byłem w stanie zamknąć jedną z moich krótkich ofert sprzedaży w Sacramento w ciągu 14 dni. Ale reprezentowałem również kupujących, którzy mogli wejść na inne stanowisko kupującego, po tym, jak kupujący odszedł przed zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży i zamknął się w ciągu 28 dni.
Oto ramy czasowe dla średniej krótkiej sprzedaży, gdy pożyczka jest własnością banku spółdzielczego (i nie jest to pożyczka z Countrywide):
- Siedem do dziesięciu dni na to, aby pożyczkodawca potwierdził przyjęcie kompletnego pakietu krótkiej sprzedaży, na który składają się dokumenty sprzedającego i powiązane przedmioty związane z nieruchomościami, w tym oferta krótkiej sprzedaży kupującego.
- Negocjator jest przypisany. Dodatkowe 30 do 45 dni na BPO lub ocenę.
- Kolejne 2 do 3 tygodni na przegląd zarządzania / inwestora i zatwierdzenie krótkiej sprzedaży.
Rzecz w tym, że każda krótka sprzedaż jest wyjątkowa, a każdy zestaw inwestorów inny.
Bank obsługujący pożyczkę może nie być właścicielem pożyczki, dlatego bank musi przestrzegać wytycznych inwestora. Naprawdę nie możesz wskazać palcem w żadnym krótkim banku sprzedaży i nazwać go złym bankiem sprzedaży krótkiej, ponieważ byłoby to śmieszne, tak jak możesz nienawidzić tego konkretnego banku w tym konkretnym momencie.
Mit sprzedaży krótkiej nr 2: Kupcy o krótkiej wyprzedaży płacą za dużo
W niektórych obszarach metropolitalnych agenci aukcyjni mogą celowo wyceniać krótką sprzedaż poniżej wartości rynkowej. To taktyka, z której korzystają agenci krótkiej sprzedaży, aby przyciągnąć wiele ofert .
W końcu wymyślona cena za krótką sprzedaż jest sfabrykowana, ponieważ nie będziesz wiedział, ile zaakceptuje bank do momentu złożenia oferty. Jednak wiele banków rozważy cenę wynoszącą co najmniej 90% wartości rynkowej. Niektóre banki odrzucają krótką sprzedaż, ponieważ oferty są nieuzasadnione.
Mit sprzedaży krótkiej nr 3: Banki krótkiej sprzedaży nie zaakceptują poważnie obniżonej wypłaty
Sprzedawcy są często zdumieni odkryciem, że na rynkach, na których ceny spadły w ciągu 5 lat, dom może być wart 50% lub mniej swojej pierwotnej wartości, gdy sprzedawca go kupił. Banki rozumieją kurczące się rynki.
Ponadto banki przeprowadzą własne badania dotyczące wartości i dojdą do tego samego wniosku. Wartość domu nie jest oparta na wysokości hipoteki; opiera się na niedawnej porównywalnej sprzedaży . Oznacza to, że bank zaakceptuje wartość rynkową, ponieważ gdyby dom przeszedł przez zamknięcie dostępu do rynku, a następnie z powrotem na rynek, nadal sprzedawałby się po cenie rynkowej.
Mit sprzedaży krótkiej nr 4: Sprzedawcy krótkiej sprzedaży muszą być w sytuacji niewywiązania się z zobowiązań, zanim bank zatwierdzi krótką sprzedaż
Banki zatwierdzają krótką sprzedaż w oparciu o trudności sprzedawcy i wartość domu.
Niektórzy sprzedawcy mogą mieć trudności z dokonywaniem comiesięcznej spłaty kredytu hipotecznego , ale nie spadli w swoich płatnościach.
Chociaż prawdą jest, że sprzedawcy, którzy nie wywiązują się z płatności za zwłokę, otrzymują natychmiastową pomoc, sprzedawca może również spłacać spłatę kredytu hipotecznego na czas w każdym miesiącu i nadal kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży . Dodatkową korzyścią z bycia aktualnym na hipotece jest to, że sprzedawca może zakwalifikować się zgodnie z wytycznymi Fannie Mae, aby natychmiast kupić inny dom.
Mit sprzedaży krótkiej nr 5: Agenci zarabiają niższą komisję
We wczesnych latach boomu krótkiej sprzedaży, w latach 2005-2008 banki źle traktowały prowizje od krótkiej sprzedaży, często redukując prowizję agenta do arachidów.
Większość banków obecnie płaci tradycyjną prowizję agentom. Ponadto Fannie Mae ustanowiła zasadę odszkodowania w dniu 24 lutego 2009 r., Aby zapłacić kwotę prowizji uzgodnioną między agentem aukcyjnym a sprzedawcą, pod warunkiem że opłata nie przekracza 6%.
Ta struktura opłat również dotyczy krótkiej sprzedaży HAFA.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.