Pytanie: jaka jest najlepsza krótka oferta sprzedaży?
Czytelnik pyta: "Rynek w moim mieście jest teraz naprawdę szalony i bardzo ciężko jest kupić dom, ponieważ nie ma zbyt wielu domów na sprzedaż. Za każdym razem, gdy coś nowego pojawia się na sprzedaż, kupuje go kupujący. Słyszę od sąsiada, że w przyszłym tygodniu wystawia swój dom na sprzedaż jako krótką sprzedaż Chcielibyśmy być pierwszymi kupującymi, którzy złożą ofertę, a ten sąsiad twierdzi, że jego agent wybierze kupującego. Jak możemy się upewnić, że jesteśmy nabywcami, którzy zostaną wybrani? Co musimy zrobić, aby napisać najlepszą ofertę krótkiej sprzedaży? "
Odpowiedź: Istnieje wiele warstw na twoje pytanie, oprócz tego, jak napisać najlepszą ofertę krótkiej sprzedaży . Na początek postrzeganie siły oferty może być różne dla różnych agentów. Możesz mieć nadzieję, że twój sąsiad zatrudnia doświadczonego agenta krótkiej sprzedaży. Jeśli agent nie ma krótkiej sprzedaży, krótka sprzedaż może zostać zatwierdzona.
Drugą pozycją na liście powinno być zatrudnienie własnego agenta kupującego krótkoterminowe . Czasami kupujący popełniają błąd, myśląc, że powinni pozwolić agentowi aukcyjnemu reprezentować ich, ale podwójna agencja jest podwójną agencją, bez względu na to, czy jest to krótka sprzedaż czy regularna sprzedaż. Moją profesjonalną opinią jest unikanie podwójnej agencji, unikanie konfliktu interesów i zatrudnianie agenta, który będzie reprezentował tylko ciebie. Nie tylko to, ale wiele banków nie płaci podwójnych prowizji za podwójną agencję.
Wreszcie agent aukcji nie jest tak naprawdę odpowiedzialny za wybór kupującego. Wybór kupującego jest jedną z niewielu radości sprzedającego w krótkiej wyprzedaży.
To motywuje niektórych sprzedawców do krótkiej sprzedaży, zamiast odejść , wiedząc, że mogą wybrać kupujących do ich domu. Oczywiście agent aukcji ma wkład i może pomóc sprzedawcy wybrać, ale ostatecznie jest to decyzja sprzedawcy, ponieważ jest to dom sprzedawcy.
Która z nich jest najlepszą krótką ofertą sprzedaży?
Wyobraź sobie, że sprzedawca otrzymał 3 oferty.
Wszystkie oferty są tej samej cenie. Która oferta jest najlepszą ofertą dla sprzedawcy? Kto będzie najlepszym kupującym? Jeśli agent aukcji i sprzedawca są jak większość stron krótkiej sprzedaży, wiedzą już, kto jest najlepszym kupującym. Najlepszym kupującym będzie ten z trzema cechami:
- Kupujący, który będzie czekał na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży
- Kupujący, który ostatecznie zapłaci cenę, którą zaakceptuje bank
- Kupujący, który jest uprawniony do zakupu
Czy oferta za najwyższą cenę jest najlepszą krótką ofertą sprzedaży?
Żadna oferta nie jest dobrą ofertą, chyba że kupujący będzie trzymać się i czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży. W większości przypadków tak naprawdę nie ma znaczenia, czy oferta przekracza cenę katalogową. W końcu żadna z przychodów ze sprzedaży nie trafi do kieszeni sprzedawcy. Wszystkie wpływy, z kilkoma wyjątkami, trafią do banku (banków) sprzedaży krótkiej. Tak więc sprzedawca ma niewielką motywację do wyboru oferty o najwyższej cenie, chyba że jest to do celów podatkowych.
Często nierozsądnie jest wybrać krótką ofertę sprzedaży opartą wyłącznie na cenie. Oto więcej powodów do odrzucenia najwyższej oferty, zwłaszcza gdy ta wyższa oferta przekracza wartość rynkową:
- Czasami kupujący, którzy piszą najwyższą ofertę, nie mają zamiaru czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, ale po prostu chcą "związać" nieruchomości. Tego typu kupujący rzadko angażują się w jedną transakcję, ale zamiast tego wolą "grać w terenie". Mogą Cię anulować, gdy uzyskasz zgodę na krótką sprzedaż, ponieważ znaleźli lepszy dom do kupienia.
- Oferty przekraczające wartość rynkową prawdopodobnie spowodują niską wycenę . Niskie wyceny mogą spowodować anulowanie krótkiej sprzedaży, szczególnie jeśli kupujący nie ma funduszy na wypełnienie luki między ceną oferty a wycenioną wartością.
- Jeśli nabywca ponadrynkowy nie zostanie zamknięty, kolejna oferta prawdopodobnie nie będzie tak wysoka, co może spowodować odrzucenie przez bank . Oczekiwania banku mogą być zbyt wysokie i niemożliwe do spełnienia z drugim nabywcą, który oferuje rozsądną cenę.
Czy gotówka oferuje najlepszą ofertę krótkiej sprzedaży?
Głównym problemem związanym z ofertami gotówkowymi jest często sama osoba kupująca gotówkę. Kupujący gotówkę mogą myśleć, że chodzą po wodzie i rządzą wszechświatem. Mogą oni być zdania, że to ich droga lub autostrada, co oznacza, że nie mogą się zginać ani być elastyczni, jeśli i kiedy sytuacja tego wymaga.
Z drugiej strony nie wymaga się wyceny w przypadku krótkiej oferty sprzedaży gotówkowej.
Brak oceny oznacza brak warunków finansowania i brak zgody na cenę po zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży. Nie gwarantuje jednak, że nabywca gotówki krótkiej sprzedaży może nie wysuwać nieuzasadnionych żądań. Większość krótkiej sprzedaży jest sprzedawana w stanie "jak jest". Jeżeli po dalszej kontroli kupujący odkryje, że naprawy są konieczne, kupujący może odmówić zamknięcia, chyba że te żądania naprawy zostaną uznane. Co się nie stanie. Banki rzadko płacą za naprawy za krótką sprzedaż .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.