Ustawa Dodd-Frank ma wpływ na finansowanie właścicieli
Gdy pod koniec lat siedemdziesiątych stopy procentowe podskoczyły do 18%, wielu nabywców zostało zmuszonych do rezygnacji z rynku nieruchomości, a kreatywne finansowanie doprowadziło do ich zaspokojenia. Wiele domów na sprzedaż było reklamowanych z inicjałami OWC, co oznacza, że właściciel będzie nosił ( finansowanie właściciela ).
W tym okresie wszystko odbywało się pod płaszczykiem kreatywnego finansowania. Tempo było tak oszałamiające, że wielu agentów nie zastanawiało się nad tym, czy rodzaje umów, które łączą, są legalne, o wiele mniej etyczne. Prawie każdy proces, który można by pomyśleć, nawet jeśli nie był to dobry pomysł, był często wykorzystywany.
Rodzaje kreatywnych opcji finansowania
- Zagraniczne zagraniczne fundusze powiernicze. Niektóre osoby nadal działają w ramach zagranicznego trustu zagranicznego dzisiaj, ale jeśli IRS je znajdzie, te osoby mogą trafić do więzienia. IRS nie wygląda życzliwie na zagranicznych trustach zagranicznych, niezależnie od tego, co mówi szybki sprzedawca w drogim włoskim stroju. Zagraniczne zagraniczne fundusze powiernicze to sposób na potajemne przenoszenie pieniędzy do innego kraju. Podatnicy podatkowi pozwolili, by zaufanie, które ma miejsce zamieszkania w tym obcym kraju, kupiło nieruchomość.
- Z zastrzeżeniem transakcji. Wiele pożyczek nie zawierało klauzul o alienacji, które wymagały przyspieszenia, więc kupujący mogli przejąć płatności z istniejącej pożyczki, pozostawić nazwisko sprzedawcy na pożyczce i było OK. Whoa. Banki nie przepadały za tym, że są zamknięte na niższą stopę procentową i tracą potencjalnego kredytobiorcę, gdy kupujący kupili domy z zastrzeżeniem finansowania. Transakcje przedmiotowe są dziś ryzykowne, ponieważ kredytodawcy mogą i będą wymagać spłaty pożyczki w momencie sprzedaży . Nie wspominając, że większość sprzedawców nie chce odpowiedzialności związanej z przedmiotem transakcji.
- Możliwe pożyczki. Niektóre rodzaje kredytów hipotecznych otwarcie reklamowały, że nowy nabywca może przejąć pożyczkę istniejącego właściciela. Jeżeli kupujący zakwalifikował się do zaciągnięcia pożyczki, bank zwolnił sprzedającego z odpowiedzialności. Założenie oszczędziło kupującemu w tych dniach tysiące dolarów w opłatach pożyczkodawcy, a wiele sprzedaży mogło szybko zamknąć się zgodnie z tymi warunkami. Obecnie dostępnych jest niewiele do życzenia dostępnych pożyczek.
- Umowy dotyczące gruntów . Problem z kontraktem gruntowym polega na znalezieniu tytułowej firmy ubezpieczeniowej gotowej ubezpieczyć transakcję. Nie wspominając, że umowa gruntowa, która zapewnia sprawiedliwy tytuł nabywcy, zasadniczo nie zawiera hipoteki bazowej, ponieważ większość pożyczek zawiera klauzulę alienacji. Umowa gruntowa jest najlepiej stosowana, gdy dom jest własnością sprzedającego i jest bezpłatny.
- Zabezpieczony hipoteką lub umową powierniczą sprzedającego. Jeśli sprzedawca jest właścicielem nieruchomości wprost i chce ponieść finansowanie dla pożyczkobiorcy, łatwym do użycia instrumentem jest hipoteka lub umowa powiernicza. Każde państwo ma swoje własne przepisy dotyczące tego, czy zwyczajowo jest rejestrować kredyt hipoteczny lub umowę powierniczą. Na przykład w Kalifornii powszechnie stosowane są akty przyznania tytułów własności i aktów zaufania w celu zabezpieczenia weksli.
Dodd-Frank Act i Creative Financing Terms for Home Buying
Ustawa Dodda-Franka jest skróconym terminem dla ustawy o reformie i ochronie konsumentów Dodda-Franka na Wall Street, podpisanej w lipcu 2010 roku. Dokument napisany przez byłego kongresmana Barnetta Barneya Franka, a następnie senatora Christophera Johna Dodda, akt Dodda-Franka doprowadził do znacznych zmian w przepisach finansowych i zmienił ustawę o prawdzie w użyczaniu. Ta wszechstronna transformacja stworzyła nowe agencje i zmieniła wiele praw.
Nie możesz zamieniać martwego kota w finansowanie bez uderzenia w Akt Dodd-Frank. Przepraszam biednego kota za ten odnośnik; to, że zdanie pasuje tak dobrze.
Część ustawy Dodd-Frank dotyczy finansowania ze strony sprzedającego. Reguluje i blokuje niektóre rodzaje finansowania, które były łatwo dozwolone w przeszłości. W przeciwieństwie do swobodnie kołyszących się dni z lat siedemdziesiątych, kiedy ktokolwiek mógł zorganizować pożyczkę i zarabiać na nią, tak długo, jak osoba ta miała prawo jazdy na nieruchomości, teraz osoba musi mieć licencję na pożyczkę hipoteczną . Sprzedawcy są zwolnieni pod warunkiem, że nie przedłużają warunków finansowania właściciela na więcej niż 3 nieruchomości rocznie. Inne zasady to:
- Sprzedawca może zaoferować finansowanie właścicielowi, o ile sprzedawca nie wybudował domu. To eliminuje budowniczych domów z oferowania finansowania właścicielowi.
- Nie ma płatności balonem. Ulubionym sposobem oferowania kreatywnego finansowania była zazwyczaj pożyczka krótkoterminowa, powiedzmy 3 lub 5 lat, z balonem na końcu, co oznacza, że całe saldo będzie należne i wymagalne. Pożyczki finansowane przez właściciela muszą teraz zostać spłacone.
- Sprzedawca nie może zaoferować finansowania właścicielowi każdemu kupującemu, który się wydarzy. Sprzedawca jest odpowiedzialny za określenie, czy kupujący jest uprawniony do zakupu domu i spłaty pożyczki. Może to oznaczać, że sprzedawca musiałby sporządzić raport kredytowy na temat kupującego, który prawdopodobnie wyeliminowałby wszystkich nabywców domów ze złym kredytem.
- Pożyczka musi być stała lub regulowana po 5 latach z zastrzeżeniem uzasadnionych rocznych podwyżek i rozsądnego limitu czasu życia.
- Pożyczka finansowana przez właściciela musi spełniać inne kryteria ustanowione przez Zarząd Rezerwy Federalnej. Jest to jednak wymóg braku balonu, który zatrzyma wiele kreatywnych przedsięwzięć finansowych. Rozwiązaniem dla niektórych sprzedawców i kupujących może być sprzedaż opcji leasingu .
Zanim kupisz dom poprzez kreatywne finansowanie, zasięgnij porady prawnej.