Podstawy pożyczek hybrydowych
Pożyczki hybrydowe występują w różnych formach i są najbardziej popularne w przypadku kredytów mieszkaniowych.
Są to "hybrydy" (lub mieszanina) kredytów o stałej stopie procentowej i hipotek o regulowanym oprocentowaniu (ARM) - w ten sposób uzyskujesz niektóre korzyści z każdego rodzaju pożyczki.
Pożyczki o stałym oprocentowaniu są przewidywalne : wiesz jaka będzie twoja stopa procentowa przez cały okres trwania pożyczki i zawsze wiesz, jakie będą twoje miesięczne płatności. Pożyczka hybrydowa zapewnia taką stabilność przez okres do 10 lat przed rozpoczęciem dostosowań.
Pożyczki o stałej stopie procentowej zazwyczaj rozpoczynają się od niższych stóp procentowych, a niższe stawki powodują niższą miesięczną opłatę. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosną , Twoje miesięczne płatności mogą wzrosnąć, co jest problematyczne, jeśli nie masz środków pieniężnych na pokrycie wyższych płatności.
Kiedy pracują najlepiej
Ta niższa stawka początkowa wiąże się z pewnym ryzykiem. Ale hybrydy mogą mieć sens w odpowiedniej sytuacji.
Krótkoterminowy: Jeśli planujesz przenieść się lub refinansować w ciągu zaledwie kilku lat, możesz skorzystać z niższej stawki przed rozpoczęciem dostosowań.
Ale jeśli plany się zmienią, a ty zatrzymasz pożyczkę, strategia może się powtórzyć.
Przedpłaty: Możesz zmniejszyć swoje ryzyko, dokonując znaczących dodatkowych płatności - powyżej i przekraczając wymaganą miesięczną opłatę. Jeśli szybko spłacisz swoje saldo, możesz być w stanie zrównoważyć wyższe stawki i uniknąć poważnego szoku płatniczego.
Niskie stawki: jeśli stawki pozostaną niższe lub zostaną obniżone, skorzystasz z niższej stawki początkowej w długim okresie. Ale przewidywanie przyszłości jest trudne, więc przygotuj plan tworzenia kopii zapasowych w przypadku wzrostu liczby przypadków.
Jak oni pracują
Pożyczki hybrydowe zaczynają się od stopy niższej niż standardowy 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, ale stawka może ulec zmianie po kilku latach. Kredytodawcy zazwyczaj ograniczają wysokość zmiany stopy procentowej w skali roku i okresu kredytowania, oferując pewną ochronę w przypadku gwałtownego wzrostu cen.
Przykład: Załóżmy kwotę pożyczki w wysokości 200 000 USD.
- 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, oprocentowany w wysokości 4,25%, będzie miał miesięczną wypłatę w wysokości 983,88 USD (dowiedz się, jak obliczyć miesięczne płatności lub użyj arkusza kalkulacyjnego, aby to zrobić). Miesięczna płatność nie ulegnie zmianie.
- ARM 5/1 o oprocentowaniu 3,4 procent zaczyna się od miesięcznej wypłaty w wysokości 866,96 USD - oszczędności w wysokości 96,92 USD miesięcznie. Po pięciu latach stopa procentowa i miesięczna płatność mogą wzrosnąć lub zmniejszyć się.
Stały okres: hybrydowy ARM zazwyczaj wykorzystuje stałą stawkę przez okres trzech, pięciu, siedmiu lub dziesięciu lat. W tym czasie Twoja początkowa stopa procentowa i miesięczne płatności pozostaną takie same. Podczas badania pożyczek hybrydowych pierwszy z wymienionych numerów informuje, jak długo trwa określony okres.
Używając opisanego powyżej ARM 5/1, stopa pozostaje taka sama przez pierwsze pięć lat. Hipoteka hybrydowa 10/1 utrzymywałaby stawkę początkową przez dziesięć lat.
Okres korekty: po upływie określonego okresu stopa procentowa może ulec zmianie, a druga liczba w nazwie pożyczki informuje, jak często to się dzieje. ARM 5/1 może korygować każdy (jeden) rok o pozostały okres trwania pożyczki.
Miesięczne płatności: jeśli stopa procentowa ulegnie zmianie, miesięczna płatność ulegnie zmianie. Pożyczki są obliczane na spłatę zadłużenia i pokrycie kosztów odsetek w pozostałym okresie trwania pożyczki . Wyższe stopy procentowe wymagają wyższych miesięcznych płatności, a to zwykle jest niepożądaną niespodzianką dla kredytobiorców. Ale stopy też mogą spaść.
Jak zmieniają się stawki?
Dwa kluczowe czynniki wpływają na twoją stawkę. Twój pożyczkodawca zaczyna od stopy indeksowej, a następnie dodaje spread.
Indeks: Benchmarki i stopy procentowe w szerszej gospodarce wpływają na regulowaną stawkę. Pożyczki hybrydowe są powiązane z indeksem, który zapewnia punkt wyjścia dla twojej stopy. Na przykład Twoja pożyczka może korzystać z londyńskiej stopy międzybankowej (LIBOR) jako indeksu. Wraz ze wzrostem i obniżeniem tej stopy, stopa kredytu może się zmieniać wraz z nim.
Spread: Kredytodawcy dodają kwotę określaną jako "spread" lub "marża", aby uzyskać ostateczną stopę procentową. Ta dodatkowa opłata odsetkowa zapewnia dodatkowe wynagrodzenie dla kredytodawców.
Przykład: Załóżmy, że masz pożyczkę hybrydową, która jest w okresie korekty. Roczny LIBOR wynosi obecnie 2 proc. Spread na pożyczce wynosi 2,25 proc. Oprocentowanie twojego kredytu wyniesie 4,25% (2% plus 2,25%).
Stawki procentowe: większość limitu pożyczek hybrydowych lub "górna granica", jak duże mogą być zmiany stóp procentowych. Te limity zmniejszają ryzyko dla kredytobiorców, uniemożliwiając nieograniczony wzrost stawek.
- Limity początkowe ograniczają stawkę, jaką może zmienić Twoja stawka za pierwszą korektę po zakończeniu ustalonego okresu. Na przykład, jeśli indeks porusza się o 3 procent, ale masz początkowy limit 2 procent, twoja stopa przesunąłaby się o 2 procent.
- Okresowe limity ograniczają wysokość zmiany stawki przy każdej możliwości dostosowania. Na przykład stawka może być w stanie zmienić nie więcej niż 2 procent rocznie.
- Limity dożywotnich określają maksymalny limit całkowitych korekt w okresie trwania pożyczki. Jeśli stawki wzrosną, by osiągnąć ten pułap po zaledwie kilku korektach, stopy nie wzrosną już w przyszłości.
Pożyczki hybrydowe są dostępne od tradycyjnych pożyczkodawców, a do ułatwienia kwalifikacji można również użyć programów rządowych, takich jak pożyczki FHA i VA. Kredyty wspierane przez rząd mogą być najlepsze, jeśli planujesz dokonać niewielkiej zaliczki lub masz problemy z historią kredytową, ale nie ignoruj pożyczek kon- sumpcyjnych.
Jeśli Twoje kredyty będą potrzebne, możesz skorzystać z relatywnie niskich stawek we wczesnych latach pożyczki hybrydowej, a Twoje płatności na czas powinny pomóc w zwiększeniu twojego kredytu . Zakwalifikowanie się na lepszą stawkę w dół drogi nie jest jednak gwarantowane - szczególnie jeśli stawki gwałtownie wzrosną.