Homebuying kroki od umowy do zamknięcia
Oferta na zamówienie
Większość umów sprzedaży mieszkań jest prezentowana sprzedawcom przez pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy korzystają ze standardowych formularzy udostępnianych przez Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Karolinie Północnej.
Te formularze "wypełnij puste pola" zostały opracowane przez adwokatów i są zgodne z przepisami państwowymi. Homebuyers czasami prosi swoich adwokatów o przygotowanie dla nich ofert.
Przeglądy domowe, okoliczności
Inspekcje domowe zwykle odbywają się po zaakceptowaniu umowy przez wszystkie strony. Inspekcje są zwykle opłacane przez kupującego.
- Nieprzewidziane okoliczności dla podstawowych inspekcji domu i inspekcji szkodników są częścią głównej części umowy. Daty są wstawiane w celu wskazania, kiedy nabywcy zakończą inspekcje i kiedy wnioski o naprawy, jeśli takie będą, zostaną wysłane do sprzedającego.
- Kontraktowe warunki kontraktowe dla niektórych rodzajów kontroli, takie jak te dotyczące systemów septycznych i poziomów radonu, są dodawane poprzez włączenie specjalnego dodatku do oferty. To samo dotyczy wielu innych zdarzeń losowych, takich jak wymogi oceny , posiadanie nabywcy przed zamknięciem i finansowanie sprzedającego.
- Inne standardowe rezerwy obejmują rezerwy finansowe, opis przedmiotów, które mają pozostać w domu (lub które mają zostać usunięte), oraz wyjaśnienie opłat stowarzyszeniowych.
Informacja o nieruchomościach mieszkalnych
Prawo stanu Karolina Północna wymaga, aby większość sprzedawców ujawniała informacje o nieruchomości mieszkalnej, która opisuje stan wszystkich systemów w domu.
Badania graniczne
Kupujący w niektórych regionach, zwłaszcza na obszarach wiejskich, zwykle płacą za ankiety, ale czasami proszą sprzedającego o udział w kosztach.
Większość lokalnych kredytodawców nie wymaga ankiet.
Najważniejsze wydarzenia końcowe
- Adwokaci wykonują wyszukiwania tytułów, nabywają ubezpieczenie tytułu dla kupujących i obsługują transakcję zamknięcia.
- Adwokaci i agenci nieruchomości współpracują z kredytodawcami, aby skoordynować zamknięcie, upewniając się, że wszystko jest załatwione na czas.
- Adwokaci przygotowują czyny dla sprzedających .
- Kupujący i sprzedający wynajmują swoich adwokatów z wyboru. Homebuyers i sprzedawcy powinni współpracować z różnymi prawnikami, aby każda ze stron miała reprezentację, jeśli pojawi się problem wymagający negocjacji.
Typowe wydatki Homebuyer
- Inspekcje domowe, prawie zawsze.
- Ankiety, które mogą być drogie.
- Część rocznych podatków od nieruchomości, opłat związanych z organizacją nieruchomości i innych podobnych opłat proporcjonalnie do terminu zamknięcia.
- Opłaty adwokackie za wyszukiwanie tytułu.
- Opłaty za ubezpieczenie tytułu, ubezpieczenie od ryzyka przez rok, zaliczki i opłaty pożyczkodawcy, opłaty za certyfikację strefy powodziowej.
- Opłata za rejestrację nowego czynu.
- Środki na otwarcie rachunków powierniczych pożyczkodawców dla podatków od nieruchomości i ubezpieczeń, które zostaną wypłacone przez pożyczkodawcę w następnym roku.
Typowe wydatki sprzedawcy
- Opłata adwokacka za przygotowanie aktu.
- Znaki podatkowe, podatek akcyzowy na podstawie ceny sprzedaży.
- Skojarzony udział: podatków od nieruchomości , opłat za związek własności, innych podobnych opłat.
- Prowizja od nieruchomości, jeśli broker jest zaangażowany.
- Opłaty związane z wypłatą pożyczki lub przekazaniem środków na rachunek bieżący.
- Wszelkie koszty sprzedawca zgadza się dzielić z kupującym.
Ścieżka krok po kroku do zamknięcia
- Kupujący składa ofertę.
- Agenci nieruchomości ułatwiają wszelkie negocjacje.
- Sprzedawca akceptuje ofertę lub wystawia licznik kupującemu, który jest ogólnie akceptowany.
- Żądne pieniądze kupującego, znane również jako depozyt w dobrej wierze, są umieszczane na rachunku escrow z listą brokerską.
- Wycena zleceń pożyczkowych.
- Inspekcje są sortowane po otrzymaniu akceptowalnej oceny.
- Wszelkie żądania naprawy są negocjowane ze sprzedawcą, ale sprzedawcy nie muszą ich przestrzegać.
- Kontrola termitów jest zlecona - musi nastąpić w ciągu 30 dni od zamknięcia.
- Ankiety są sortowane po udanej ocenie i inspekcjach - kupujący nie chcą inwestować zbyt wiele w nieruchomość, dopóki nie upewnią się, że jest gotowy i zostaną zamknięte.
- Kupujący składa wniosek o ubezpieczenie od ryzyka, a informacja trafia do pożyczkodawcy i likwidatora.
- Zbliżając się do daty zamknięcia, kupujący zlecają zamianę narzędzi na ich nazwy.
- Zamknięcie następuje w biurze adwokata kupującego. Adwokat sprzedającego przesłał podpisane akty prawne do adwokata kupującego.
- Kupujący daje fundusze poświadczone przez pełnomocnika do zapłaty za zamknięcie i podpisuje dokumenty pożyczkowe i inne wymagane dokumenty.
- Adwokat kupującego rejestruje nowy akt w sądzie i rozprasza fundusze należne wszystkim stronom.
Nieruchomości w Twojej okolicy
Transakcje w twoim stanie mogą się znacznie różnić. Porozmawiaj z lokalnym agentem nieruchomości, aby poznać szczegóły dotyczące Twojego stanu. Powiedz mi, jak zamykanie nieruchomości ma miejsce w Twojej okolicy.
Edytowane przez Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.