Czy zastanawiałeś się nad różnicami pomiędzy spółdzielniami a mieszkaniami? Nie jesteś sam. Chociaż może cię zaskoczyć fakt, że mieszkanie stało się popularne dopiero w latach sześćdziesiątych. Kiedy wytyczne FHA wreszcie pozwoliły na finansowanie mieszkań, rozpoczęła się koncepcja kompleksu mieszkaniowego. Wcześniej prawie wszystkie budynki, które pozwalały wielu właścicielom, były spółdzielniami. Dzisiaj znajdziesz większość spółdzielni lub spółdzielczych budynków mieszkalnych w dużych metropoliach.
Ludzie zazwyczaj kojarzą spółdzielnie z Nowym Jorkiem, ale można również znaleźć spółdzielnie w dużych miastach, takich jak San Francisco, Minneapolis, Waszyngtonie, Waszyngtonie, Atlancie, Bostonie, Seattle, Indianapolis, Detroit i Chicago, Tucson i Phoenix, w tym kilka na Florydzie i innych rozsypanych po całym wschodnim wybrzeżu.
Co to jest Co-Op?
Spółdzielnia nie jest tak naprawdę nieruchomością. Nieruchomości to ziemia, w połączeniu z wszelkimi usprawnieniami strukturalnymi, w tym prawami podziemnymi i powietrznymi. Zamiast tego spółdzielnia to korporacja. Kiedy kupujący kupuje spółdzielnię, kupujący kupuje udziały w korporacji i prawo do zajmowania określonej jednostki. Kupujący co-op nie kupuje jednostki ani części samego budynku.
Co więcej, kupujący spółdzielnia może, ale nie musi być w stanie sfinansować zakup spółdzielni. Nie każdy bank będzie pożyczał spółdzielnię. Wśród banków, które zdecydują się na pożyczkę spółdzielczą, nie każda spółdzielnia kwalifikuje się jako budynek kwalifikowany.
Kupujący powinien sprawdzić u pożyczkodawcy, czy spółdzielnia znajduje się na zatwierdzonej liście.
Co-op kupujący płaci miesięczną opłatę za spółdzielnię. Opłata ta obejmuje część proporcjonalną do kredytu hipotecznego na budowę, jeśli taka istnieje; pensje odźwiernego, personelu konserwatorskiego, ewentualnie dozorcy budynku; ubezpieczenie struktury; regularna konserwacja, utrzymanie i czyszczenie powierzchni wspólnych, w tym podatki od nieruchomości.
Jedną z możliwych wad spółdzielni, powiedzmy krytyków, jest fakt, że właściciel często płaci dwa hipoteki. Będzie spłacać kredyt hipoteczny za spółdzielnię i kredyt hipoteczny budynku na spółdzielnię, która może być również refinansowana pożyczką, aby zapłacić za ulepszenia kapitału dla budynku.
Co to jest mieszkanie?
W przeciwieństwie do kooperacji, gdy kupujący kupuje mieszkanie, kupujący kupuje nieruchomość. Kupujący jest właścicielem przestrzeni między ścianami, podłogami i sufitami, zazwyczaj do środka. Jednostka jest oceniana osobno dla celów podatkowych, a kupujący płaci podatki bezpośrednio do rzeczoznawcy powiatowego (lub poprzez konto pożyczkodawcy).
Mieszkanie może być finansowane oddzielnie, a nieruchomość jest zabezpieczona umową powierniczą lub hipoteką, w zależności od przepisów stanowych. Strukturalny projekt mieszkania to pojedyncza jednostka, która może być pojedynczą historią, wieloma opowieściami lub nawet oderwana. Na przykład, mam dom jednorodzinny na Hawajach, który jest wyznaczony jako mieszkanie, ale jest to wolnostojąca konstrukcja z własnym podwórkiem.
Kupujący mieszkanie również, podobnie jak kupujący co-op, płaci miesięczne opłaty. Opłaty te są wypłacane stowarzyszeniu właściciela domu . Opłaty HOA płacą za utrzymanie wspólnych powierzchni, na zewnątrz budynku, na dachu, ubezpieczenie, zarządzanie stowarzyszeniem i mogą często obejmować niektóre narzędzia, takie jak pobieranie wody i śmieci.
Niektóre składki HOA zawierają opłaty za dom klubowy, sprzęt do ćwiczeń i basen / spa.
Więcej różnic między spółdzielnią a mieszkaniem
Ogólnie rzecz biorąc, kooperacja jest często tańsza w zakupie niż mieszkanie, co oznacza, że może kosztować więcej, niż kupić mieszkanie. Jednak kompromis to opłaty za spółdzielnię mogą być wyższe niż opłaty za mieszkalne mieszkanie.
Główną różnicą między spółdzielnią a mieszkaniem jest fakt, że żadne ciepłe ciało z gotówką nie może kupić kooperacji. Spółdzielnie są zarządzane przez zarząd, określony przez akcjonariuszy spółdzielni. Mieszkania są również zarządzane przez zarząd, ale te tablice nie akceptują kupujących. Zarząd spółdzielczy ma prawo do zatwierdzenia potencjalnego nabywcy. Chociaż kupującemu nie można odmówić z powodu dyskryminacji zdefiniowanej przez prawo Fair Housing , kupujący muszą przejść rygorystyczny przegląd.
Niektóre spółdzielnie nie pozwalają zagranicznym nabywcom na zakup jednostki. Wiele spółdzielni nie zezwala inwestorom lub nabywcom z drugiego miejsca, ponieważ wolą oni właścicieli lokali. Platformy Co-Op będą analizować wniosek potencjalnego nabywcy, zestawienie finansowe, listę aktywów i pasywów, raport kredytowy, salda bankowe, w tym przegląd listów polecających od przyjaciół i partnerów biznesowych, uzupełniony osobistą rozmową.
Chociaż procedura ta może wydawać się skrajną inwazją na prywatność, właściciele w spółdzielczym aprobacie tego procesu, ponieważ mogą być wysoce selektywnymi ludźmi, którzy mieszkają w budynku. Kiedy dana osoba kupuje mieszkanie, nie ma procesu selekcji sąsiadów, nie ma sposobu, aby zapobiec głośnemu death metalowemu zespołowi zajmowania kwater obok.
Z drugiej strony, platforma współpracy również zatwierdza cenę zakupu. Jeśli cena jest tak niska, że może wpłynąć na wartości innych akcjonariuszy, zarząd spółdzielczy może odmówić zatwierdzenia sprzedaży. Mieszkanie HOA nie ma takiego uprawnienia, aby zapobiec sprzedaży.
Wiele kompleksów condo ogranicza liczbę czynszów jako procent wszystkich jednostek. Odsetek generalnie waha się od 80 procent zajmowanych przez właściciela do 50 procent. Ma to zapobiegać przekształcaniu się kompleksu w kompleks mieszkaniowy i obniżaniu wartości. Większość spółdzielni nie zezwala na subleasingi ani czynsze.
Przez lata można mieszkać w kompleksie mieszkaniowym i nigdy nie poznać sąsiadów. Jest to mało prawdopodobne w spółdzielni, w której właściciele znają wszystkich i wszystko o Tobie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.