Czytelnik pyta: "W końcu znaleźliśmy idealny dom w dzielnicy, którą lubimy, ale agent aukcyjny mówi, że dom jest już sprzedany. Kiedy rozmawialiśmy z agentem kupującego, ona mówi, że sprzedawca przyjął ofertę, ale bank jej nie zatwierdził. Mimo to chcielibyśmy przedstawić wyższą ofertę Czy sprzedawca może zaakceptować naszą ofertę, jeśli sprzedawca już zaakceptował ofertę? Ile ofert krótkiej sprzedaży może zaakceptować sprzedawca?
Odpowiedź: Wygląda na to, że krótka sprzedaż, którą chcesz kupić, jest określana jako aktywny krótki status kontyngentu . Warunki krótkiej sprzedaży, w której sprzedawca przyjął ofertę, ale bank musi jeszcze zatwierdzić, różnią się w zależności od kraju, ale zasadniczo, o ile umowa nie stanowi inaczej, sprzedawca może zgodzić się na sprzedaż tylko jednej grupie kupujących.
Nie oznacza to, że sprzedawca nie może przyjąć więcej ofert, ale te inne oferty prawdopodobnie nie znajdą się na pierwszej pozycji. Kolejna oferta zaakceptowana przez sprzedawcę jest znana jako oferta rezerwowa. Sprzedawca może zazwyczaj podpisywać wiele ofert zapasowych i umieszczać je w dowolnej kolejności zgodnej z zainteresowanymi stronami.
Zmuszenie sprzedającego do zaakceptowania więcej niż jednej krótkiej oferty sprzedaży
Nie masz nic do stracenia, składając ofertę na aukcji warunkowej z aktywną krótką sprzedażą. Dzieje się tak, ponieważ niektórzy kupujący piszą wiele ofert w innych domach, mimo że ta praktyka jest źle widziana przez prawników i może skutkować konsekwencjami prawnymi.
Gdy inna oferta zostanie zaakceptowana dla tego typu kupujących, kupujący następnie wycofają swoje zaległe oferty warunkowe.
Jeśli pierwszy kupujący odejdzie , agent zazwyczaj powiadomi agenta kupującego, którego kupujący jest w pozycji rezerwowej. Nie oznacza to jednak, że kupujący na tym stanowisku będzie musiał być bliżej zatwierdzenia krótkiej sprzedaży .
Wiele banków sprawia, że sprzedawcy zaczynają od nowa, gdy nowy nabywca wchodzi w ten proces.
Sprzedawca nie jest zobowiązany do przyjęcia oferty rezerwowej na krótką sprzedaż. Jeśli sprzedawca nie chce przyjąć oferty rezerwowej, nie możesz zmusić sprzedawcy do podpisania swojej.
Czy sprzedawca może wysłać do banku drugą krótką ofertę sprzedaży?
Niektórzy agenci krótkiej sprzedaży doradzają swoim sprzedawcom, aby wysyłali do banku tylko jedną krótką ofertę sprzedaży. Co się stanie, jeśli sprzedawca otrzyma wyższą ofertę, taką jak oferta, którą zamierzasz złożyć?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, musisz zapoznać się z umową kupna , a konkretnie z dodatkiem do krótkiej sprzedaży. Na przykład w Kalifornii nasze dodatki do krótkiej sprzedaży w CAR pozwalają sprzedającemu domyślnie kontynuować sprzedaż nieruchomości i wysyłać konkurencyjne oferty do banku. Podczas gdy sprzedawca prawdopodobnie nie może zmusić pierwszego kupującego do anulowania umowy, istnieją sposoby wywierania presji na kupującym, aby anulować.
Po tym, jak agent aukcyjny wyjaśni agentowi pierwszego kupca, że wyższa oferta zostanie wysłana do banku, zwykle agent aukcji zapyta agenta kupującego, czy kupujący chce siedzieć w depozycie przez kolejne 30 do 90 dni, podczas gdy bank rozważa przyjęcie wyższa oferta. W takiej sytuacji większość kupujących na pierwszym miejscu, którzy złożyli niższą ofertę, będzie kłaniać się, gdy zdadzą sobie sprawę, że ich oferta zostanie najprawdopodobniej przekazana.
Zachowaj ostrożność przy składaniu krótkiej oferty sprzedaży powyżej wartości rynkowej. Jeśli twoja oferta jest zbyt wysoka, nawet jeśli bank akceptuje krótką sprzedaż, kursy są takie, że rzeczoznawca twojego banku przyjdzie z niższą oceną. W takim przypadku agent aukcji będzie musiał renegocjować z bankiem krótkiej sprzedaży, a bank sprzedaży krótkiej może nie być skłonny do obniżenia ceny. Ryzyko jest oferować zbyt wiele, a ty możesz czekać tygodnie lub miesiące tylko, aby odkryć, że twoja pożyczka została odrzucona z powodu niskiej oceny .
Dlaczego sprzedawca może zaakceptować drugą krótką ofertę sprzedaży jako wsparcie
Sprzedawca krótkiej sprzedaży chce jednego podstawowego wyniku. Sprzedawca chce, aby bank zaakceptował krótką sprzedaż. Banki zazwyczaj akceptują oferty krótkiej sprzedaży, które są wyceniane w zakresie wartości rynkowej. Powody przyjęcia drugiej oferty krótkiej sprzedaży w ramach wsparcia i przedstawienia oferty pod rozwagę to:
- Może drugi nabywca jest bardziej kwalifikowany do zakupu niż pierwszy kupujący.
- Pierwszy kupujący może nie być w 100% zaangażowany w zakup krótkiej sprzedaży.
- Cena sprzedaży pierwszego kupującego może być zbyt niska.
- Sprzedawca może zostać zwolniony z obowiązku wniesienia wkładu przez sprzedającego z wyższą ceną sprzedaży.
- Sprzedawca może zmniejszyć ewentualny brak , jeśli oferowana cena jest wyższa.
- Ewentualne zobowiązania podatkowe sprzedającego mogą zostać obniżone przy wyższej ofercie.