Pobieranie pozwolenia na dom po remoncie domu jest często trudne
Pytanie: Czy powinieneś kupić dom, który został przebudowany bez pozwolenia?
Czytelnik pyta: "Moja żona i ja zastanawiamy się nad zakupem domu, który został przebudowany bez pozwolenia.Nie było to wielką robotą przebudowy, po prostu z tyłu została dodana altana, ale sprzedawcy powiedzieli, że praca została wykonana bez Mogli zastąpić szafki kuchenne i lady, nie wiem na pewno, nie wiem, co jest potrzebne, a co nie, ale kochamy ten dom i chcemy go kupić. kłopoty możemy dostać, kupując dom, który został przebudowany bez pozwolenia? "
Odpowiedź: Moje pierwsze pytanie brzmi: co twój agent ma do powiedzenia na temat pracy wykonywanej bez pozwolenia? Ponieważ większość przepisów dotyczących zezwoleń ma charakter lokalny i różni się w zależności od miasta i stanu. Twój agent może wiedzieć, jakie problemy możesz napotkać kupując dom, który ma ulepszenia bez pozwolenia.
5 powodów, dla których właściciele domów robią remodelki bez zezwoleń
Jeśli przepytasz 100 osób, które niedawno przebudowały dom i zapytały, ile osób uzyskało zezwolenie, nie byłoby to niezwykłe lub niezwykłe w przypadku 80-90 procent lub więcej, aby przyznać, że nie złożyły one wniosku o pozwolenie. Dlaczego więcej właścicieli domów nie uzyska pozwolenia na przebudowę? Kilka powodów.
- Pozwolenia na remodeling mogą kosztować zbyt wiele.
Zezwolenia są zazwyczaj oparte na cenie projektu. Kiedy zbudowałem garaż , oszacowałem koszt około 6 000 USD, a moje pozwolenie było bardzo tanie, około 100 USD. Nie jest dobrym pomysłem, aby spróbować zbudować strukturę, którą widzą twoi sąsiedzi bez uzyskania pozwolenia, ponieważ twoi sąsiedzi mogą cię zgłosić.
- Możliwe dodatkowe i nieuzasadnione wymagania.
Nigdy nie spotkałem dwóch inspektorów miejskich, którzy zgodzili się na wszystko. Czasami kodeks miasta jest otwarty na interpretację. Jeśli właściciel domu planuje przebudowę kuchni , na przykład kodeks miasta może wymagać, aby właściciel domu zastąpił skrzynkę elektryczną lub wprowadził inny rodzaj ulepszenia, który mógłby dodać do pracy tysiące dolarów. Wracam do garażu. Inspektor miasta kazał mi wykopać rów na głębokości 18 cali dla elektryczności. Kiedy wrócili, by sprawdzić ukończoną pracę, drugi inspektor powiedział, że wykop musiał mieć głębokość 24 stóp, bo inaczej potrzebowałbym zainstalować wyłącznik w piwnicy.
- Pozwolenia na remodeling mogą powodować opóźnienia.
Nie mogłem dokończyć budowania garażu, dopóki nie pojawił się inspektor miejski, żeby podpisać zezwolenie. Miasto było już za sobą i zostało opóźnione o kilka tygodni. Cała praca zatrzymała się, gdy czekaliśmy. Często inspektorzy podpisują się w pracy etapami. - Zezwolenia są zbyt trudne do zdobycia.
To prawda, że musisz zejść do miasta i złożyć wniosek, przynieść plany budowlane i je zatwierdzić. Jest to uciążliwe dla niektórych osób. Wielu właścicieli domów po prostu wykonałoby pracę i zapomni o pozwoleniu. - Właściciele domów myślą, że nie zostaną złapani.
Poza zasięgiem wzroku, jest to motto niektórych ludzi. Myślą, że nikt ich nigdy nie złapie. Ale co się stanie, gdy zdecydujesz się uzyskać pozwolenie na coś innego? Inspektor miasta może zauważyć poprawę, sprawdzić zapisy i dowiedzieć się, że nie wydano pozwolenia. Znam inspektorów miejskich, którzy jeżdżą alejkami szukając odrzuconych materiałów do pakowania z projektów majsterkowania .
5 problemów związanych z przebudową domu bez pozwolenia
W obronie pozwoleń na przebudowę domu, jeśli jesteś elastyczny z czasem i nie przeszkadza ci wydać kilkuset kolejnych, dobrze jest uzyskać pozwolenie. A oto niektóre z problemów, które mogą powrócić do prześladowania właściciela domu, który porusza się do przodu w projekcie zrób to sam bez zezwolenia:
- Niedozwolona praca może nie być wykonana prawidłowo lub kodować.
Tylko dlatego, że właściciel domu wynajmuje wykonawcę, nie oznacza, że wykonawca wykona pracę poprawnie. Ponadto zazwyczaj istnieje więcej niż jeden sposób wykonywania pracy, a wszystkie trzy mogą być błędne. - Ubezpieczenie właściciela domu może nie obejmować wady niedozwolonego przebudowy.
Jeśli przebudowa została wykonana niepoprawnie i coś się dzieje, powiedzmy, że gorący drut wyślizguje się z metalowej nakrętki i wybuchnie pożar. Szkody spowodowane przez ten pożar mogą nie być objęte polisą ubezpieczeniową właściciela domu, jeśli ulepszenie zostało zakończone bez pozwolenia. - Miasto może wymagać, byś go wyrwał.
Kod miasta często wymaga, aby kadrowanie było sprawdzane przez miasto przed powieszeniem suchej zabudowy. Aby sprawdzić, czy kolce zostały zainstalowane w łazience na 16 cali w środku, na przykład inspektor miejski może sprawić, że właściciel domu wyrwie ściany. Wszystkie ceramiczne płytki ścienne również będą musiały zostać zastąpione.
- Miasto może oceniać kary.
Jeśli pozwolenie wydaje się drogie, poczekaj, aż otrzymasz rachunek za grzywny i kary za nieotrzymanie pozwolenia. Zezwolenie na pracę może kosztować cię trzykrotnie lub czterokrotnie więcej niż pierwotna opłata za pozwolenie. - Rzeczoznawca domowy może nie zawierać dodatków na planie kwadratu.
Jeśli rzeczoznawca nie uwzględni dodanego pola powierzchni w ocenie, dom prawdopodobnie oszacuje znacznie mniej. Oznacza to, że sprzedawca może zostać odrzucony z powodu refinansowania . Kupujący może nie być w stanie uzyskać pożyczki na zakup domu. Spójrz w ten sposób, jeśli pokój 10x10 jest niedozwolony, to 100 stóp kwadratowych. Za 200 $ za metr kwadratowy możesz stracić 20 000 $.
Czy po uzyskaniu faktury sprzedawca może uzyskać pozwolenie na budowę?
W niektórych przypadkach tak. Sprzedałem dom dla sprzedawców w Carmichael w Kalifornii, który zapłacił kontrahentowi, aby uzyskać pozwolenie na ich dodanie . Nalegali, że jest zezwolenie na pracę, mimo że uzyskane przeze mnie hrabstwa nie okazały pozwolenia. Dokumenty dostępne dla agenta nie zawsze są poprawne. Nasz pierwszy zestaw nabywców uzyskał wycenę, a rzeczoznawca mierzył dom, a oprócz tego szukał zezwolenia. Złe wieści, nie było pozwolenia.
Kupujący anulował z tego powodu. Brak kwadratu oznacza, że sprzedający nie mogli sprzedać domu w kwocie, jakiej chcieli, ponieważ nie oszacowaliby tej kwoty. Możesz pomyśleć, że dodatkowe 100 stóp kwadratowych, dla pokoju o wymiarach 10 stóp na 10 stóp, jest nieznaczne, ale jeśli cena za metr kwadratowy wynosi 300 $, to o 30 000 $ mniej.
Niestety wykonawca już dawno wyszedł z biznesu. Sprzedawcy musieli uzyskać pozwolenie "tak jak zbudowano" z hrabstwa, co wiązało się z wynajęciem architekta do sporządzenia planów, a okręg przeprowadził wiele recenzji. Kosztowało sprzedawców około 8000 $, ale to było lepsze niż utrata 30 000 $.
Wskazówka: Najlepszym sposobem zabezpieczenia się przed kupnem domu jest sprawdzenie w mieście, czy pozwolenia zostały wydane, czy kwadratowy materiał pasuje do miejskich rejestrów, i aby uzyskać domową inspekcję .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.