Czy kupujący byliby bardziej skłonni uwierzyć w oszacowanie wartości od rzeczoznawcy?
Powody, dla których ocena rzadko pomaga przy sprzedaży domu
- Na początek rzeczoznawcy są jak profesjonaliści w każdym zawodzie, niektórzy są wspaniali, a niektórzy nie mogli znaleźć nieruchomości z dwiema mapami i latarką. Oceny nie stanowią gwarancji wartości. Czasami ocena nie jest nawet oszacowaniem wartości. W niektórych stanach rzeczoznawcy mogą nie być objęci licencją. O ile sprzedawca nie ma bezpośredniego doświadczenia z konkretnym rzeczoznawcą, nie ma całkowitej pewności, że wycena będzie dokładna.
- Rzeczoznawcy mogą popełniać błędy. Jeśli rzeczoznawca nie zna okolicy lub jej dziwactw, które mogą umniejszać wartość, ocena może być niekompletna. Metodą stosowaną przez wielu rzeczoznawców do ustalenia wartości rynkowej jest porównanie podobnych domów w podobnych warunkach, które niedawno zostały sprzedane. Czasami agenci usuwają zdjęcia po zamknięciu z MLS . Jeżeli rzeczoznawca nie obejrzał wnętrza domu, rzeczoznawca mógł nieświadomie wykorzystać dom, który wymaga naprawy, jako porównywalną sprzedaż do zaktualizowanego domu.
- Rzeczoznawcy nie zawsze mogą znaleźć wszystkie wymagane dane. Prawdopodobnie otrzymam co najmniej jeden telefon w tygodniu od rzeczoznawcy, który pyta mnie o moją ostatnią sprzedaż. Rzeczoznawcy chcą wiedzieć, czy w domu było coś niezwykłego, czy sprzedawca zapłacił za koszty zamknięcia kupującego, czy też były specjalne koncesje. Nie każdy agent nieruchomości jest w stanie odpowiedzieć na tego typu pytania, a nie każdy rzeczoznawca pyta, a najlepsi agenci nie pamiętają szczegółów każdej pojedynczej transakcji.
- Rzeczoznawcy mogą różnić się wartością od siebie, nawet rzeczoznawcy nie zawsze się z tym zgadzają. Poproś 3 oceniających o opinię o wartości, a najprawdopodobniej uzyskasz 3 różne opinie. Dlatego sprzedawcy czasami pytają 3 agentów nieruchomości o opinię na temat wartości i ostatecznie popełniają najgorszy błąd sprzedawcy, wybierając agenta, który oferuje najwyższą cenę.
Jak kupujący oceniają domy na sprzedaż
Wycena domu jest częścią sztuki i częściowo nauką. Kiedy agenci nieruchomości przygotowują analizę porównawczą rynku, staramy się ustalić, ile kupujący zapłaci za dom i cenę, którą kupujący pożyczkodawca oceni. Te wartości mogą być dwiema różnymi liczbami.
Czasami kupujący są bardzo zdezorientowani przy zakupie domu. Zwykle porównują oni wartości domów, które zwiedzili, więc tak naprawdę nie wiedzą, jak określić wartość, gdy tylko domy, które widzą, są domami na sprzedaż. Wiedzą, co inni sprzedawcy pytają o swoje domy, ale często nie wiedzą, które domy w sąsiedztwie niedawno sprzedały i za ile.
Jeśli otrzymają porównywalną sprzedaż, nabywcy zazwyczaj nie dysponują wystarczającą wiedzą, aby wiedzieć, jak dostosować się do różnic między domami. Mogą próbować porównać dom z basenem i ulepszyć go do domu na mniejszej działce bez basenu i potrzebują pracy i nie mają absolutnie pojęcia, jak obliczyć różnicę pod względem pieniężnym. Aby dodać obrażenie do urazu, ich agent prawdopodobnie też nie wie.
Na przykład kupujący może zostać poinformowany, że dom obok kosztuje 300 000 USD. To wystarczy, aby kupujący uwierzył, że powinna być w stanie zaoferować 300 000 dolarów za dom na sprzedaż obok niego.
Jednak dom na sprzedaż obok tego domu może mieć dodatkową sypialnię i wannę, co oznaczałoby, że może być warta więcej. O ile więcej kosztuje dodatkowa sypialnia i wanna? Kupujący nie wiedzą.
Kupujący często podejmują decyzję o cenie w oparciu o konkurujące domy na sprzedaż. Jeśli zwiedzą dom, który jest przeceniony , na przykład, dzięki temu domy w rozsądnej cenie będą wyglądały jak okazja. Mogą również zapytać swojego agenta nieruchomości, ile powinni zapłacić, a agent może na przykład powiedzieć, że średni stosunek ceny sprzedaży do ceny wynosi 98%, więc agent może zasugerować obniżkę ceny o 2%. .
Kupujący nie powinni pytać agenta nieruchomości, ile może zaoferować dom. Większość agentów niewygodnych sugeruje cenę ofertową, ponieważ nie jest to ich dom, a niektórzy z nich, których nie lubię przyznać, są niewykwalifikowani, aby odpowiedzieć.
Kupujący powinien zapytać agenta nieruchomości, aby dać kupującemu wystarczającą ilość informacji, aby kupujący mógł podjąć świadomą decyzję.
Więcej powodów, dla których ocena płacona przez sprzedającego może być bezużyteczna
Jednym z głównych powodów, dla których ocena dokonana przez sprzedającego przed wystawieniem domu jest prawdopodobnie stratą pieniędzy dla sprzedawcy, wynika z faktu, że kupujący może nie ufać tej ocenie. Nabywca może sądzić, że sprzedawca przekonał rzeczoznawcę, aby uzyskał wyższą niż łatwa do udowodnienia wartość, ponieważ kupujący często są podejrzliwi. Nabywcy czują się podejrzani, ponieważ nie są w stanie zajmować się obcym środowiskiem, bardziej niż dlatego, że dzieje się coś niedobrego.
Co więcej, kredytodawca kupującego z pewnością NIE zaakceptuje oceny sprzedawcy. Kupujący nadal będzie musiał uiścić oddzielną opłatę za wycenę w celu uzyskania finansowania. Co więcej, jest również bardzo prawdopodobne, że kredytodawca kupującego może wymagać dodatkowej oceny, tuż przed zamknięciem, w celu sprawdzenia dokładności pierwszej oceny. Ponieważ kredytodawcy są przekonani, że nie wszystkie oceny, szczególnie od czasu wdrożenia HVCC , są dokładne. Nie wspominając już o tym, że od czasu krachu na rynku w 2008 roku, pożyczkodawcy zdają sobie sprawę, że dobra ocena to po prostu dobre oszacowanie wartości i szacunki mogą się różnić.
Chociaż oszacowanie wartości nieruchomości przez agenta nieruchomości nie jest oceną i nie powinno się tego interpretować jako takie, agenci generalnie wystawieni na aukcję mogą wykonać dość dobrą robotę polegającą na ustaleniu ceny aukcyjnej w oparciu o porównywalną sprzedaż i ruch na rynku. To jeden z powodów, dla których robimy duże pieniądze.