Czy możesz czerpać zyski, kupując dom w stanie przed zamknięciem?
Niestety, oba te powody, choć ważne dla nabywcy domu , nie są zbyt realistyczne.
Słowo "preforeclosure" jest gorącym towarem i dlatego nabywcy kierują się ku nim. Wielu nabywców domu nie rozumie, jak działa domena Foreclosures lub co sprawia, że dom jest pre-zamknięciem. Po prostu wiedzą, że znajdują te domy na popularnych stronach internetowych i chcą je kupić.
Gdybyśmy mieli wskazywać winę na kogokolwiek za tę dezinformację, to na popularnych stronach internetowych pojawią się te domy. Celowo celują w naiwnych nabywców domu, którzy szukają po prostu domu do kupienia, a ci biedni nabywcy ekscytują się niczym. Te witryny internetowe kupują domyślne listy do publikacji, wciągając niczego niepodejrzewających gości.
To nie znaczy, że kupujący nie może kupić preforeclosure. Inwestorzy, którzy specjalizują się w pre-closures często próbują zawrzeć umowę ze sprzedawcami, które mogą być lub nie być legalne we wszystkich okolicznościach. Na przykład wiele stanów ma przepisy dotyczące tego, co inwestor może i czego nie może zrobić, gdy właściciele domów są opóźnieni w płatnościach i na etapie wstępnej blokady.
Czym jest preforeclosure?
Dom przed zamknięciem jest domem, w którym postępowanie egzekucyjne mogło się rozpocząć lub nie. Nie jest konieczne, aby oficjalne zawiadomienie o wykluczeniu zostało złożone w rejestrach publicznych, aby dom mógł zostać uznany za wstępne zamknięcie; jednak częściej niż nie, zawiadomienie o niewypłacalności zostanie wprowadzone do publicznej wiadomości.
Wstępne zamknięcie oznacza, że dom nie został jeszcze zamknięty, a sprzedawca ma opóźnienie w spłacie kredytu hipotecznego . Sprzedający ma możliwość uzupełnienia spłaty kredytu hipotecznego i spłacenia pożyczki, dlatego też dom nie będzie już domem przedprodukcyjnym. Jeśli sprzedawca pozostaje w zwłoce i nadal przestaje dokonywać spłat kredytu hipotecznego , w końcu dom zostanie zamknięty i zarekwirowany przez pożyczkodawcę lub bank.
Tylko dlatego, że właścicielem domu do wynajęcia jest z tyłu płatności, nie oznacza, właściciel domu chce sprzedać nieruchomość, ani że dom przejdzie proces wykluczenia i kończy się w banku REO inwentarza. Domy przed domem są często błędne. Jeśli dom przed sprzedażą jest dostępny do sprzedaży, będzie on nazywany krótką sprzedażą , a nie wstępnym zamknięciem. Większość domów przed zamknięciem nie jest na sprzedaż.
Jak złożyć ofertę na dom przed wykluczeniem
Najłatwiejszym sposobem zakupu domu z przedpokoju jest pomoc sprzedawcy w spłaceniu zaległych płatności, a następnie zorganizowanie zakupu domu bezpośrednio u sprzedawcy. Jednym ze szczególnych problemów w tym scenariuszu jest to, że niektórzy sprzedawcy nie chcą sprzedawać swojego domu. Często jest to korzystne dla inwestora, który zajmuje się bezpośrednio ze sprzedającym. To dlatego, że sprzedawca może nie mieć dobrego pomysłu na to, ile wart jest jej dom.
Sprzedawcy często nie wiedzą, ile mogą uzyskać, sprzedając swój dom na otwartym rynku. Oznacza to, że inwestor może skorzystać z tego sprzedawcy, chociaż inwestor prawdopodobnie nie przyznałby się do tego. Inwestor wolałby wierzyć, że pomaga sprzedawcy w uniknięciu wykluczenia . Ale inwestor najprawdopodobniej planuje kupić dom za znacznie mniej niż jest to warte, może dać sprzedającemu kilka tysięcy dolarów, aby wyprowadzić sprzedawcę z domu.
Ponieważ tak wielu sprzedawców może paść ofiarą tej strategii, niektóre państwa przyjęły przepisy w celu ochrony wrażliwych właścicieli domów, którzy są objęci postępowaniem egzekucyjnym. Niektóre z tych ustaw dają sprzedawcy domyślnie prawo do unieważnienia transakcji po upływie określonego czasu, a jeśli prawo to nie zostanie przekazane sprzedawcom, sprzedający mogą odzyskać nieruchomość.
Gdzie znaleźć domy przed wykluczeniem
Do czasu wykazania przez agenta nieruchomości , że dom przed zamknięciem jest notowany jako krótka sprzedaż , dom będzie najprawdopodobniej sprzedawany po cenie rynkowej. Banki muszą zatwierdzić krótką sprzedaż na krótką sprzedaż, a banki zlecają rzeczoznawcom i innym agentom nieruchomości wykonywanie BPO. Niektórzy bystrzy nabywcy woleliby negocjować ze sprzedającym, zanim dom stanie się krótką sprzedażą.
Warto również zauważyć, że nie każda krótka sprzedaż dotyczy sprzedawcy, który jest opóźniony w płatnościach. Niektórzy sprzedawcy mogą być obecni i nadal robić krótką sprzedaż, więc sprzedający, którzy są obecni, nigdy nie wpadną na wstępny radar.
Aby znaleźć dom przedprodukcyjny, kupujący mogą wyszukiwać popularne witryny, które pobierają kanały z agregatora lub płacą za ten kanał. Niektóre witryny wykluczające również publikują prefosklus. Jeśli masz dużo czasu, możesz skontaktować się z każdym właścicielem domu do wynajęcia, aby dowiedzieć się, czy któryś z nich jest zainteresowany sprzedażą.
Innym podejściem jest próba zakupu preforeclosure jako krótkiej sprzedaży przed aukcją z agentem nieruchomości. Jednym z łatwych sposobów na znalezienie tego typu domów jest dotarcie do społeczności, które zostały zbudowane podczas bańki na rynku nieruchomości , w której pozostaje wielu oryginalnych właścicieli. Niektóre z tych domów mogą nadal znajdować się pod wodą, szczególnie, jeśli w tym rejonie nie nastąpiło całkowite wyleczenie.
Ci właściciele domów prawdopodobnie nie są przestępcami, chociaż mogą nie być w stanie sprzedać bez krótkiej sprzedaży, ponieważ mogą nie mieć kapitału własnego. Pamiętaj, że gdy dom jest wystawiony na sprzedaż jako krótka sprzedaż, większość agentów wystawi dom na największą pulę kupujących na rynku, co nie da ci przewagi. Mimo, że w biznesie preforeclosure istnieje garstka oszustów, tak jak w każdym biznesie; nie zaleca się zajmowania się nimi.
Większość kupujących po raz pierwszy w domu nie powinna prowadzić działalności na rynku Foreclosures, ale lepiej skoncentrować się na lokalizowaniu regularnej sprzedaży, foreclosures lub krótkiej sprzedaży, z których wszystkie sprzedają za mniej więcej taką samą wartość rynkową. Wybierz dobrego agenta nieruchomości, aby pomóc w zakupie domu, agentowi, który może pomóc ci w negocjacjach.