Jakie są powtarzające się i niepowtarzające się koszty zamknięcia?

Określanie kosztów zamknięcia w domu

Przez dziesięciolecia pożyczkodawcy korzystali z Good Faith Estimates, aby wyjaśnić koszty zamknięcia nabywcom domów. Te szacunki, zwane krótkimi GFE, zawierały powtarzające się i jednorazowe koszty zamknięcia. Podczas gdy niektóre powtarzające się i jednorazowe koszty zamknięcia zostały jasno określone, inne pozostały mętne. Na przykład nigdzie na GFE nie podano miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego PITI kredytobiorcy. Ponieważ pożyczkodawca nie był zobowiązany do stania za tymi liczbami, mogliby wprowadzać w błąd i byli niespójni wśród kredytodawców.

Aby zapewnić większą jawność dla kredytobiorców, rząd federalny (obecnie, 3 października 2015 r.) Wymaga, aby kredytodawcy zapewnili potencjalnym kredytobiorcom prognozy pożyczek.

Omówienie pożyczek

Oszacowanie pożyczki jest standardową formą udostępnianą potencjalnym kredytobiorcom przez kredytodawców. Zawiera bardzo szczegółowe informacje o miesięcznych ratach hipotecznych. W przeciwieństwie do GFE, oszacowanie pożyczki dostarcza szacunkowych PITI i informacji o tym, jak mogą zmienić się płatności kredytobiorców w przypadku wzrostu stóp procentowych w przyszłości. Szacunki pożyczek dostarczają również informacji, o których konsumenci powinni wiedzieć - ale mogą nie pamiętać, aby o nie pytać - takich jak kary przedpłacone i czy ujemna amortyzacja dotyczy ich pożyczek. Szacunki pożyczek używają prostego języka do wyjaśnienia warunków kredytowych. Potencjalni kredytobiorcy powinni pamiętać, że oszacowanie pożyczki, bez względu na to, jak szczegółowa, nie zobowiązuje ich do złożenia wniosku o pożyczkę u konkretnego pożyczkodawcy.

Należy pamiętać, że prawo nadal dopuszcza GFE dla odwróconych hipotek.

Typowe koszty zamknięcia

Niektórzy nabywcy domów są zszokowani, gdy odkrywają, że domy często kosztują znacznie więcej niż podana cena. Na przykład, kupując samochód, sprzedawcy nie odnoszą się do opłat i dodatkowych opłat. Ale kupno domu jest inne.

Podczas gdy kupujący nie płaci podatku od sprzedaży w domach jednorodzinnych lub mieszkaniach, kupujący ponosi dodatkowe opłaty, aby uzyskać pożyczkę i przetwarzanie dokumentów na zakup domu.

Koszty zamknięcia wynoszą około 3 procent ceny sprzedaży, gdy cena domu przekracza 200 000 USD, a wyższy procent obowiązuje, gdy cena domu jest niższa niż 200 000 USD. Typowe opłaty za zamknięcie obejmują:

• Koszty związane z kontaksem / depozytem: Pożyczkodawcy mogą wymagać od kupującego ustanowienia rachunku rezerwowego posiadanego przez pożyczkodawcę w celu przyszłej zapłaty podatków i ubezpieczenia.
• Prawnicy i koszty agentów zamykających: osoby, które przygotowują dokumenty końcowe i akt, pobierają opłatę.
• Tytułowe polisy ubezpieczeniowe: Firmy tytułowe obciążają się obowiązkowym ubezpieczeniem tytułu, który chroni pożyczkobiorcę i pożyczkodawcę.

Nieregularne koszty zamknięcia

Opłaty, które są wypłacane raz i nigdy więcej, nie są nazywane jednorazowymi. Opłaty te są jednorazowymi opłatami za takie przedmioty jak:

• Zasady dotyczące tytułów
• Depozyt lub zamknięcie
• Ocena
• Raport kredytowy
• Notariusz
• Opłaty za druty
• Kurier i dostawa
• Opłaty adwokackie
• Adnotacje
• Nagranie
• Jurysdykcyjne podatki transferowe
• Plan ochrony domu
• Naturalne ujawnienie zagrożenia
• Inspekcja domowa
• Opłaty uiszczane pożyczkodawcy w związku z pożyczką.

Powtarzające się koszty zamknięcia

Opłaty cykliczne to opłaty, które będziesz płacić wielokrotnie. Obejmują one takie opłaty, jak:

• Składka na ubezpieczenie od ognia
• Ubezpieczenie od powodzi (jeśli wymagane w twojej okolicy)
• Podatki od nieruchomości
• Wzajemne lub prywatne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego

• Przedpłacone odsetki

Kiedy Twój pożyczkodawca wystawi twój list wstępnego zatwierdzenia, będzie on zawierał obliczenia pokazujące, że masz wystarczająco dużo rezerw, aby pokryć koszty zamknięcia. Na przykład, dom, który kosztuje 300 000 $, może kosztować 309 000 $, jeśli masz 9 000 $ kosztów zamknięcia. To około 3% ceny sprzedaży.

Jeśli nie masz dodatkowych pieniędzy, może to być wadą. Jednak Twoja miejscowość może oferować programy kupujących w domu po raz pierwszy, które pozwolą ci uzyskać drugi kredyt hipoteczny, zazwyczaj bez żadnych opłat, w celu pokrycia kosztów zamknięcia. Możesz poprosić swojego brokera kredytów hipotecznych i agenta nieruchomości o rekomendację takiego programu.

Te drugie kredyty hipoteczne są często określane jako cicha hipoteki, ponieważ nie ma żadnych płatności i nie trzeba ich spłacać, dopóki nie sprzedasz domu lub po prostu zdecydujesz się go spłacić.

Możesz również uzyskać fundusze od członków rodziny z listem podarunkowym, aby pomóc w pokryciu kosztów zamknięcia. Tylko nie pozwól, aby fakt, że nie masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić koszty zamknięcia, uniemożliwia ci zakup domu.

W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.