Wasz przewodnik Homebuying, Elizabeth Weintraub, mówi: "Przez lata miałem przyjemność współpracować z wieloma sprzedawcami i kupującymi w transakcjach krótkiej sprzedaży, podczas gdy nie ma dwóch identycznych sprzedaży, poszczególne transakcje mają wspólne cechy. sprzedawcy, szczególnie często, mają pytania, o których nawet nie wiedzieli, że chcą zapytać, aż do połowy krótkiej sprzedaży . "
Odpowiedź: Każde z poniższych pytań i odpowiedzi zostało opracowane na podstawie rzeczywistych stron z krótką sprzedażą. Pierwszą rzeczą, jaką powinien zrobić sprzedawca rozważający krótką sprzedaż, jest rozmowa z kilkoma pośrednikami w obrocie nieruchomościami, którzy specjalizują się w krótkiej sprzedaży. To twój agent krótkiej sprzedaży może sprawić, że proces będzie przebiegał gładko lub bezproblemowo. Zapytaj o dane uwierzytelniające i numery produkcyjne, a cokolwiek robisz, nie ufaj takiemu skomplikowanym transakcjom nowicjuszowi.
# 1) Jaka jest krótka wyprzedaż?
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy bank pozwala sprzedać dom za mniej niż kwota, którą jesteś winien. Krótka sprzedaż to przywilej udzielony przez bank. To nie jest prawo. Nie każdy bank pozwoli ci na krótką sprzedaż.
# 2) Czy powinniśmy wybrać krótką wyprzedaż w przypadku wykluczenia?
W niektórych przypadkach łatwiej jest pozwolić, aby dom stał się wykluczeniem, niż przetrwać walkę i stres związany z krótką sprzedażą. To, czy należy rozważyć zamknięcie dostępu do nieruchomości, może zależeć od finansowych i prawnych skutków zamknięcia dostępu.
Zawsze powinieneś zawsze uzyskać poradę prawną i podatkową, ponieważ pośrednicy w obrocie nieruchomościami, chyba że posiadają licencję na praktykę, nie mogą jej zapewnić.
# 3) W jaki sposób sprzedawca może otrzymać wiele ofert krótkiej wyprzedaży?
Jednym z najlepszych sposobów uzyskania wielu ofert jest wycena krótkiej sprzedaży poniżej wartości rynkowej. Istnieją inne sposoby na to, by kupujący licytowali się nawzajem o swój dom.
Uważaj na zbyt niską cenę krótkiej sprzedaży, ponieważ a) bank prawdopodobnie nie podejmie niskiej ceny, b) niektórzy kupujący mogą wpaść w zakłopotanie i skorzystać z ofert lowballowych .
# 4) Czy powinniśmy przestać wypłacać nasze płatności hipoteczne na krótką wyprzedaż?
Jest to mit, który polega na tym, że musisz spóźnić się na płatności, aby dokonać krótkiej sprzedaży. Istnieją jednak pewne sytuacje, w których Twoje płatności muszą być opóźnione. Większość z nich wiąże się z pożyczkami rządowymi, ponieważ tak, w niektórych przypadkach rząd chce, abyś przestał spłacać hipotekę. Przerażające, co?
# 5) Czy Bank przyjdzie po nas z powodu różnicy?
Kolejny powód, by uzyskać poradę prawną. Jednym z głównych powodów krótkiej sprzedaży jest zwolnienie z odpowiedzialności osobistej, jednak nie każdy sprzedawca jest zwolniony. Niektóre pożyczki są objęte gwarancją osobistą w niektórych państwach. Niektóre kredyty twarde w niektórych stanach pozwalają na uchybienia. Brak słownictwa odnoszącego się do niedociągnięcia w piśmie zatwierdzającym niekoniecznie oznacza, że sprzedawca został zwolniony.
# 6) Czy krótka wyprzedaż zrujnuje moją ocenę kredytową?
Według FICO największym uderzeniem w ocenę wiarygodności kredytowej wydaje się pozostanie niedobór. Przy niedoborze wpływ na kredyt na krótką sprzedaż jest prawie identyczny jak w przypadku wykluczenia.
Bez tego jest mniej. Kredytodawcy zazwyczaj zgłaszają krótką sprzedaż na twoim raporcie kredytowym jako "zapłacili w całości za mniej niż uzgodniono", ale są też inne opcje raportowania.
# 7) Jak możemy zrobić krótką wyprzedaż z dwiema pożyczkami?
Dokonujesz krótkiej sprzedaży z dwiema pożyczkami w taki sam sposób jak krótką sprzedaż z 3 pożyczkami i / lub kupą zastawów. Indywidualnie negocjuj. Zazwyczaj pożyczkodawca na pierwszej pozycji przeznaczy mały procent wpływów na młodszych zastawników. Jednak kredytobiorcy mogą zostać poproszeni o wniesienie wkładu sprzedawcy .
# 8) Czy potrzebujemy prawnika na krótką wyprzedaż?
Jeśli masz majątek na schronienie, dochód do dyspozycji i stoisz przed osobistą odpowiedzialnością za pożyczkę, są to 3 doskonałe powody, aby wynająć prawnika, aby zrobić krótką wyprzedaż. Niestety, jeśli zapytasz prawnika, prawnik powie: tak, zatrudnij prawnika. Potrzebujesz porady prawnej.
To, czy potrzebujesz prawnika do negocjacji w twoim imieniu, zależy od złożoności i konkretów twojej sytuacji. Zapytaj swojego agenta lub CPA i innych zaufanych doradców.
# 9) Czy potrzebujemy trudu finansowego, aby zrobić krótką wyprzedaż?
Na początku mania krótkiej sprzedaży to ostatnie odejście - które rozpoczęło się pod koniec 2005 r. - trudność finansowa była absolutnym kryterium, by zakwalifikować się do krótkiej sprzedaży . Biorąc pod uwagę zdumiewającą liczbę domów podwodnych i konieczność dysponowania kredytami bez zabezpieczenia, niektórzy inwestorzy bankowi udzielą strategicznej krótkiej sprzedaży.
# 10) Dlaczego bank odrzuciłby naszą krótką wyprzedaż?
Banki szukają kluczowych elementów do zatwierdzenia krótkiej sprzedaży, ale być może największym motywatorem jest to, czy bank będzie zarabiał więcej, udzielając krótkiej sprzedaży ponad poszukiwanie wykluczenia. Czasami bank nie powie ci, że zyskuje znacznie więcej dzięki wykluczeniu. Po prostu określi cenę, której chce, aby żaden kupujący nigdy nie zapłacił. Rodzaj wyjścia z kurczaka.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.