Robienie krótkiej sprzedaży jest dość trudne, całkiem szczerze, ale jest jeszcze trudniej, gdy masz dwie pożyczki - to dwa razy większy ból głowy. Czuję twój ból. Ponieważ nie tylko potrzebujesz współpracy z pierwszym pożyczkodawcą, drugi kredytodawca musi również zwolnić tę pożyczkę.
Najpierw przyjrzyjmy się temu, co dzieje się w wykluczeniu :
Pozycje wykluczające między pożyczkodawcami
Nie ma znaczenia, czy zaciągniesz drugą hipotekę, by pomóc w zakupie domu, czy też po hipotece uzyskałeś kredyt hipoteczny.
Drugi pożyczkodawca zawsze znajdzie się na drugiej pozycji, chyba że pierwszy będzie chciał się podporządkować. Zwykle pożyczkodawca hipoteczny, który znajduje się na pierwszej pozycji, nie podporządkuje pozycji.
Pierwszy na pozycji jest pierwszy w prawo do pobrania z postępowania egzekucyjnego. Oznacza to, że w przypadku złożenia zawiadomienia o niewypłacalności, jeżeli drugi pożyczkodawca chce być pierwszym w kolejności, aby otrzymać wpływy z licytacji lub sprzedaży lub przejąć nieruchomość, drugi pożyczkodawca musi wszcząć własne postępowanie egzekucyjne.
W większości rejonów kraju oznacza to, że drugi pożyczkodawca musi spłacić zaległe płatności pierwszemu pożyczkodawcy, zapłacić kosztowi pierwszego pożyczkodawcy, aby złożyć zawiadomienie o niedotrzymaniu warunków i powiązane wydatki, a następnie złożyć własne zawiadomienie o niewypłacalności. Jeśli drugi pożyczkodawca tego nie zrobi, drugi pożyczkodawca może zostać zniszczony w wykluczeniu i nie otrzyma nic, zwłaszcza, jeśli nie ma wystarczającej ilości pieniędzy, aby się do niego dostać.
Kiedy drugi pożyczkodawca otrzyma zawiadomienie, w którym stwierdza, że pierwszy przejął kontrolę, po sprawdzeniu wartości domu, wielu drugich kredytodawców nie wszczyna własnego postępowania egzekucyjnego. Przyjmują takie stanowisko, ponieważ może nie być wystarczającego kapitału własnego, aby koszt zamknięcia dostępu był korzystny dla drugiego pożyczkodawcy.
To niepodjęcie działania pozostawia drugiego pożyczkodawcę w trudnej sytuacji.
Jak są płacone koszty zamknięcia krótkiej sprzedaży
Nawet jeśli sprzedawca mógł podpisać umowę na aukcję z agentem nieruchomości, jest bardzo prawdopodobne, że pożyczkodawca dokona renegocjacji prowizji . Kredytodawcy płacą mniej niż tradycyjne opłaty i starają się obniżyć koszty transakcji w każdy możliwy sposób.
Aby jeszcze bardziej obniżyć koszty zamknięcia, obowiązują również opłaty, które zwykle pożyczkodawcy odmawiają zapłaty. Oni są:
- Plany gwarancyjne domów
- Inspekcje szkodników i praca związana z szkodnikami
- Certyfikaty dachu
- Inspekcje kanalizacji
- Naprawy zamówione przez kupujących, takie jak prośba o naprawę
- Kredyty za koszty zamknięcia kupującego
Negocjacje z drugim pożyczkodawcą przy krótkiej sprzedaży
Po ustaleniu, że twoja sytuacja pasuje do kwalifikacji krótkiej sprzedaży , a ty spełniasz wszystkie prośby o pożyczkę - oraz, znalazłeś chętnego i kwalifikowanego kupca - nie jesteś jeszcze poza lasami.
Załóżmy, że Twoje koszty zamknięcia wynoszą 5% lub 4250 USD. Po odliczeniu kosztów zamknięcia od ceny sprzedaży wynoszącej 85 000 USD, pozostanie ci około 81 000 USD. Teraz staje się to przeciąganie liny między dwoma pożyczkodawcami.
Ogólnie rzecz biorąc, pierwsze negocjacje mają na celu zaoferowanie drugiemu pożyczkodawcy niewielkiej kwoty, powiedzmy 1000 $. To może nie wydawać się dużo w porównaniu z drugim saldem pożyczki w wysokości 55 000 $, ponieważ prosisz pożyczkodawcę o utratę 54 000 $.
Z drugiej strony jednak, jeśli drugi pożyczkodawca odmawia, może ostatecznie nie uzyskać nic.
Są chwile, wydaje się, że młodsi pożyczkodawcy wydają się odciąć sobie nosy na przekór ich twarzom. Ale tam właśnie pierwszy pożyczkodawca może porzucić trochę więcej, aby umowa działała. Z mojego doświadczenia wynika, że większość kredytodawców na pierwszej pozycji jest zachwycona, że otrzymuje nawet 90%, co oznaczałoby pożyczkę w wysokości 85 000 USD, pożyczkodawca zgodziłby się wziąć 76 500 USD.
Jeżeli kwota netto wynosi 81 000 USD po kosztach zamknięcia, pozostawi to 4500 USD, które pierwszy pożyczkodawca może zaoferować drugiemu pożyczkodawcy. Drugi pożyczkodawca musi wyrazić zgodę na zwolnienie pożyczki. Jeśli nie, krótka sprzedaż zostanie odrzucona, a pierwszy pożyczkodawca najprawdopodobniej przejmie nieruchomość w drodze egzekucji, eliminując drugą pożyczkę.
Kontynuuj negocjacje, dopóki nie zostanie osiągnięta rezolucja. Pamiętaj, że zarówno pierwszy, jak i drugi mają udział w dokonywaniu krótkiej sprzedaży .
UWAGA: Jednym z powodów, dla których młodszy zastawnik w Kalifornii może odmówić współpracy, jest sytuacja, w której pożyczka była trudną pożyczką, zabezpieczoną na pobyt od 1 do 4 sztuk. W takim przypadku, jeżeli drugi pożyczkodawca zostanie zlikwidowany podczas egzekucji w ramach sprzedaży powierniczej, ten drugi pożyczkodawca może mieć prawo do wydania orzeczenia w sprawie uchybienia . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal, 2d 35 (1963).)