Czy możesz przenieść kredyt hipoteczny?

Jak zmienić nazwy na kredyt

Kiedy sprzedajesz dom lub któryś z właścicieli wyprowadza się, może być sens przeniesienie hipoteki na nowego właściciela. Zamiast ubiegać się o nową pożyczkę, płacąc koszty zamknięcia, a zaczynając od wyższych opłat odsetkowych, właściciel po prostu przejąłby bieżące płatności.

Istnieje możliwość przeniesienia hipoteki, ale nie zawsze jest to łatwe. Omówimy szczegóły poniżej, ale krótkie podsumowanie opcji obejmuje:

1. Przenieś hipotetyczną hipotekę, prosząc pożyczkodawcę o dokonanie zmiany.
2. Refinansuj pożyczkę tylko w imieniu nowego właściciela .
3. Przeniesienie, gdy sytuacja nie wyzwala klauzuli "wymagającej zapłaty" pożyczki.

Zakładane kredyty hipoteczne

Jeśli pożyczka jest "do przyjęcia " masz szczęście: oznacza to, że możesz przekazać kredyt hipoteczny komuś innemu. W umowie pożyczki nie ma języka, który uniemożliwia dokonanie przelewu. Jednak nawet prawdopodobne kredyty hipoteczne mogą być trudne do przeniesienia.

W większości przypadków "nowy" kredytobiorca musi kwalifikować się do pożyczki. Pożyczkodawca przyjrzy się punktom kredytowym kredytobiorcy i wskaźnikowi zadłużenia do dochodu, aby ocenić zdolność kredytobiorcy do spłaty pożyczki. Proces jest zasadniczo taki sam, jak gdyby kredytobiorca miał złożyć wniosek o nową pożyczkę (ale oczywiście kredytobiorca może przejąć istniejącą pożyczkę w niepełnym wymiarze). Kredytodawcy zatwierdzili pierwotny wniosek o pożyczkę oparty na kredytach i dochodach pierwotnego wnioskodawcy (-ów) i nie chcą nikogo zwolnić, chyba że mają kredytobiorcę zastępczego, który jest tak samo podatny na spłatę.

Aby ukończyć przeniesienie możliwej pożyczki, poproś o zmianę ze swoim pożyczkodawcą. Będziesz musiał wypełnić aplikacje, zweryfikować dochód i majątek oraz zapłacić skromną opłatę w trakcie procesu.

Przeniesienie własności: Zmiana nazwy na pożyczce wpływa tylko na pożyczkę. Być może nadal będziesz musiał zmienić właściciela nieruchomości , przenosząc tytuł, używając aktu unieważnienia lub podejmując inne kroki wymagane w danej sytuacji.

Ciężki do znalezienia?

Niestety, możliwe do przyjęcia kredyty hipoteczne nie są powszechnie dostępne. Twój najlepszy zakład może być, jeśli masz pożyczkę FHA lub pożyczkę VA . Inne konwencjonalne kredyty hipoteczne rzadko są możliwe do przyjęcia. Zamiast tego pożyczkodawcy stosują klauzulę dotyczącą sprzedaży , co oznacza, że ​​pożyczka musi zostać spłacona w momencie przeniesienia własności domu.

Refinansowanie

Jeśli pożyczka nie jest możliwa i nie można znaleźć wyjątku od klauzuli dotyczącej wymagalności sprzedaży, refinansowanie pożyczki może być najlepszym rozwiązaniem. Podobnie jak w przypadku założenia, nowy kredytobiorca będzie potrzebował wystarczających dochodów i kredytu, aby kwalifikować się do pożyczki.

"Nowy" właściciel domu po prostu złoży wniosek o nową pożyczkę indywidualnie i wykorzysta tę pożyczkę do spłacenia istniejącego zadłużenia hipotecznego. Być może trzeba będzie skoordynować z kredytodawcami, aby usunąć zastawy (chyba że nowy kredytobiorca i nowy pożyczkodawca się na to zgodzą), aby można było wykorzystać dom jako zabezpieczenie , ale jest to dobry, czysty sposób na wykonanie pracy. Niektóre zastawy rutynowo przenoszone są z jednego właściciela na drugiego (na przykład, jeśli wprowadzono ulepszenia w zakresie finansowania PACE ).

Z powodu sprzedaży

Kredytodawcy zwykle nie korzystają z możliwości przeniesienia hipoteki. Kupujący wyszliby na prowadzenie, uzyskując bardziej "dojrzałą" pożyczkę, przy czym wcześniejsze płatności odsetkowe zniknęłyby z drogi (i mogliby uzyskać niższe oprocentowanie).

Sprzedawcy mogliby łatwiej sprzedawać swój dom - prawdopodobnie po wyższej cenie - z powodu tych samych korzyści. Ale kredytodawcy mogą przegrać, więc nie są skłonni zatwierdzać przelewów.

Klauzula dotycząca należnej sprzedaży to część umowy pożyczki mówiące, że pożyczka musi zostać spłacona, gdy nieruchomość się sprzedaje (pożyczka jest "przyspieszona").

Wyjątki od reguły: w niektórych przypadkach nadal można przekazać pożyczkę - nawet z klauzulą ​​dotyczącą sprzedaży. Transfery pomiędzy członkami rodziny są często dozwolone, a Twój pożyczkodawca może zawsze być bardziej hojny niż to, co mówi twoja umowa pożyczki (jest to opcja, którą mogą wykonywać, i nie są do tego zobowiązani - ale nie spiesz się) . Jedynym sposobem, aby dowiedzieć się na pewno, jest spytanie pożyczkodawcy i sprawdzenie umowy z lokalnym prawnikiem. Nawet jeśli pożyczkodawcy mówią, że nie jest to możliwe, prawnik może pomóc ci ustalić, czy twój bank dostarcza dokładne informacje.

The Garn-St. Ustawa Germain uniemożliwia pożyczkodawcom korzystanie z opcji przyspieszania w określonych okolicznościach. Kilka najczęstszych sytuacji to:

1. Kiedy wspólny najemca umiera, a własność przenosi się na pozostającego przy życiu współnajemcę
2. Przeniesienie pożyczki na krewnego po śmierci pożyczkobiorcy
3. Przeniesienie własności nieruchomości na współmałżonka lub dzieci kredytobiorcy
4. Przeniesienia w wyniku umów rozwodowych i separacyjnych
5. Przenosi się do trustu inter vivos (lub żywego trustu), w którym pożyczkobiorca jest beneficjentem

Zobacz pełną listę wyjątków i przejrzyj tę listę razem ze swoim prawnikiem.

Nieoficjalne transfery

Jeśli nie możesz uzyskać zatwierdzenia swojej prośby, możesz pokusić się o "nieformalne" uzgodnienie. Na przykład możesz sprzedać swój dom, pozostawić istniejącą pożyczkę na miejscu i poprosić kupującego o zwrot pożyczki hipotecznej.

To jest zły pomysł. Twoja umowa o kredyt hipoteczny prawdopodobnie na to nie pozwala, a ty możesz nawet znaleźć się w kłopotach prawnych, w zależności od tego, jak sprawy się potoczą. Co więcej, wciąż jesteś odpowiedzialny za pożyczkę - nawet jeśli już nie mieszkasz w domu.

Co mogłoby pójść źle? Kilka możliwości to:

• Jeśli kupujący przestaje płacić, pożyczka jest na twoje nazwisko, więc nadal jest to twój problem (opóźnione płatności pojawią się w raportach kredytowych, a pożyczkodawcy przyjdą po ciebie ).
• Jeśli dom jest sprzedawany w wykluczeniu za mniej niż jest to warte, możesz być odpowiedzialny za wszelkie braki .

Istnieją lepsze sposoby oferowania finansowania sprzedającemu potencjalnemu nabywcy.

Twoje opcje

Jeśli nie możesz uzyskać przeniesionego kredytu hipotecznego, nadal masz opcje, w zależności od sytuacji. Ponownie, śmierć, rozwód i transfery rodzinne mogą dać ci prawo do dokonywania przelewów, nawet jeśli twój pożyczkodawca mówi inaczej.

Jeśli masz do czynienia z wykluczeniem , niektóre programy rządowe ułatwiają radzenie sobie z kredytami hipotecznymi - nawet jeśli jesteś pod wodą lub jesteś bezrobotny.

Jeśli się rozwiedliście , zapytaj prawnika, jak poradzić sobie ze wszystkimi długami i jak się zabezpieczyć na wypadek, gdyby były współmałżonek nie dokonywał płatności.

Jeśli właściciel domu zginie , lokalny prawnik może pomóc ci ustalić, co dalej robić.

Jeśli przenosisz aktywa do funduszu powierniczego , dokładnie sprawdź u swojego prawnika ds. Planowania nieruchomości, aby upewnić się, że nie uruchomisz klauzuli akceleracyjnej.

Refinansowanie może być Twoją ostateczną opcją, gdy żadne z innych podejść nie będzie dostępne.