Opcje zmiany pożyczkobiorców
Możliwe, że ktoś wymieni nazwisko na hipotekę, ale proces ten jest zazwyczaj trudny. Dotyczy to każdego pierwotnego kredytobiorcy, a także współautorów, którzy pomogli kredytobiorcy uzyskać zatwierdzenie.
Dopóki nie dokonasz oficjalnych zmian w hipotece (lub spłacisz ją w całości), wszyscy będą odpowiedzialni za pożyczkę, a dług zmniejszy ich zdolność do uzyskania innych pożyczek .
Wyzwanie
Pożyczkodawcy nie są skłonni do zabrania nikomu nazwiska z kredytu mieszkaniowego. Kiedy zatwierdzili pożyczkę, analizowali wyniki kredytowe i dochody obu kredytobiorców łącznie. Zwłaszcza w przypadku kredytów mieszkaniowych często wymagany jest więcej niż jeden dochód, aby osiągnąć satysfakcjonujący stosunek długu do dochodu (innymi słowy, wiele osób ma trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na własny dom rodzinny).
Wszyscy kredytobiorcy są w 100% odpowiedzialni za dług - nie jest to 50/50 w przypadku wspólnej pożyczki. Jeżeli jeden kredytobiorca nie jest w stanie zapłacić z jakiegokolwiek powodu (bez względu na to, czy chodzi o trudności finansowe czy śmierć jednego z kredytobiorców), drugi kredytobiorca musi utrzymywać bieżące płatności lub spłacić pożyczkę. Jeśli pożyczkodawcy po prostu usuwają nazwę, zwiększają ryzyko i dają komuś możliwość "wolnego", czego banki niechętnie robią.
Na nieszczęście dla kredytobiorców, kredytodawcy postrzegają każdego wnioskodawcę jako indywidualną możliwość pobrania pożyczki.
Możesz myśleć, że jest to "nasza" pożyczka (aw przypadku rozwodu, na przykład, nie ma już "nas"), ale twoja umowa pożyczki nie jest tak skonstruowana. Nawet jeśli umowa rozwodowa określa, że twój były odpowiedzialny za dług, pożyczkodawcy mają możliwość zbierania od każdego, kto złożył podanie .
Ex-małżonkowie mogą ponosić konsekwencje prawne za nieprzestrzeganie nakazów sądowych, ale nie można zmienić istniejącej umowy pożyczki.
Jak uzyskać nazwę usuniętą
Istnieje kilka sposobów na usunięcie nazwy z pożyczki.
Zaplanuj proces, który potrwa kilka tygodni i pociągnie za sobą znaczną papierkową robotę, ale najlepiej, jeśli będziesz w stanie udzielić pożyczki za sobą.
Zapytaj swojego pożyczkodawcę
Zacznij od zapytania obecnego pożyczkodawcy o zmianę pożyczki. Nie da się tego wszystkiego załatwić jednym telefonem, ale można się przekonać, czy można utrzymać istniejącą pożyczkę za mniej jednego kredytobiorcy. Jeśli tak, pozostali kredytobiorcy (których nazwiska nie zostaną usunięci) będą musieli ponownie zakwalifikować się do pożyczki we własnym zakresie. Ci kredytobiorcy potrzebują dobrego kredytu i wystarczającego dochodu, aby wygodnie dokonać płatności, i będą musieli przejść proces składania wniosków podobny do tego, kiedy pierwotnie otrzymałeś pożyczkę . Jeśli twoja prośba zostanie zatwierdzona, pożyczkodawca może wydać zobowiązanie (często stosowane w przypadku rozwodu).
Refinansuj pożyczkę
Jeśli twój obecny pożyczkodawca nie będzie z tobą pracował, spróbuj refinansować pożyczkę . Aby to zrobić, złożysz wniosek o nową pożyczkę i wykorzystasz ten dług, aby spłacić stary dług. Osoba odpowiedzialna za pożyczkę powinna ubiegać się indywidualnie i będzie musiała się zakwalifikować z wystarczającym dochodem i kredytem.
Inni kredytodawcy mogą być bardziej skłonni do zatwierdzenia pożyczki, a Ty możesz spojrzeć na programy takie jak pożyczki FHA (które mogą mieć łatwiejsze standardy zatwierdzania, jeśli chodzi o wielkość zaliczki i wyników kredytowych).
Jeśli jesteś podwodny
Refinansowanie jest szczególnie trudne, gdy dom jest wart mniej niż jesteś winien, lub jeśli masz minimalny kapitał własny w domu . Konwencjonalni pożyczkodawcy mają ścisłe wymagania dotyczące współczynnika kredytowania do wartości , a nie spełnisz ich, jeśli nie napiszesz dużego czeku. Na szczęście istnieje kilka rządowych programów refinansowania, które mogą pomóc w uzyskaniu nowej pożyczki - po prostu upewnij się, że możesz refinansować pożyczkę pod pożyczkobiorcą, którego chcesz, zanim wykonasz całą papierkową robotę.
Założenie
Możliwe jest przeniesienie hipoteki na innego kredytobiorcę. Kredyty "przy założeniu" oferują tę funkcję, ale większość pożyczek nie jest do przyjęcia.
Jeśli pożyczyłeś przez FHA lub VA, możesz mieć tę umiejętność - ale warto o nią zapytać, bez względu na to, gdzie pożyczyłeś.
Sprzedaj nieruchomość
Jeśli żadne z powyższych podejść nie zadziała, możesz potrzebować sprzedać nieruchomość i wykorzystać przychody ze sprzedaży, aby spłacić pożyczkę. Może to oczywiście spowodować zakłócenia dla Ciebie lub Twojej rodziny i sprzedaż może być trudna, jeśli jesteś pod wodą, więc zastanów się dobrze i uzyskaj pomoc od lokalnych specjalistów od nieruchomości, zanim podejmiesz decyzję.
Koszty
Wszystkie powyższe opcje wiążą się z opłatami, więc oceń kilka alternatyw przed wyborem i zdecyduj, kto zapłaci opłaty. Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość i odbierasz pieniądze, opłaty od pośredników w obrocie nieruchomościami i inne koszty prawdopodobnie zmniejszą twoje zaangażowanie. Wśród wymienionych opcji, zwolnienie odpowiedzialności lub założenie pożyczki są prawdopodobnie najbardziej przystępne - pomogą ci uniknąć kosztów zamknięcia związanych z refinansowaniem.
Ta sama historia dla współprowadzących
Wszystkie powyższe są prawdziwe w przypadku osób podpisujących hipotekę. Jako współodpowiedzialny, jesteś w 100% odpowiedzialny za pożyczkę, a kredytodawcy nie chcą pozwolić ci odejść. Porozmawiaj z głównym kredytobiorcą o refinansowaniu i pamiętaj, że ich przyszłość jest powiązana z twoją.
W przypadku niektórych pożyczek (w szczególności pożyczek studenckich) łatwiej jest uzyskać kredytodawcę z kredytu po upływie terminu płatności. Jednak kredyty mieszkaniowe nie oferują tych samych funkcji.
Zakończ działania roszczenia
Akt quitclaim nie usunie nazwiska kredytobiorcy z hipoteki. W przypadku rezygnacji z roszczenia właściciel może przenieść wszystkie prawa własności na inną osobę, ale wszelkie umowy pożyczki pozostają bez zmian (rezygnacja z własności nie oznacza, że rezygnujesz z obowiązku zapłaty). W rezultacie, zrzeczenie się roszczenia może pogarszać sytuację kredytobiorcy - są oni winni pieniądze na nieruchomości, ale nie mają już żadnych udziałów w nieruchomości.
Ważna informacja
Informacje na tej stronie mają charakter podstawowy i nie mogą być uważane za porady prawne ani finansowe. Porozmawiaj z lokalnym prawnikiem, który zna twoją sytuację, zanim podejmiesz decyzje finansowe.