Dual Agency vs. Single Agency
Ten formularz, którego używamy w Kalifornii, na przykład nie jest umową; to jest ujawnienie. Ujawnia różne natury możliwych relacji agencyjnych i ważne jest, aby wszystkie strony przeczytały, że jest lepiej przygotowane do wyboru typu pożądanej relacji agencyjnej.
Jedna agencja
Agenci kupujący , którzy reprezentują kupujących, pracują jako agenci kupującego w jednej agencji. Agenci sprzedawcy, którzy reprezentują sprzedawców, pracują jako agenci aukcyjni jako agenci .
Przedstawiciele, którzy reprezentują klientów w ramach jednej agencji, mają obowiązek powierzyć klientowi odpowiedzialność powierniczą. Nie mogą udostępniać poufnych informacji drugiej stronie ani agentowi drugiej strony. Agenci pracujący w pojedynczych agencjach muszą stosować staranność i należytą staranność, aby wykonywać obowiązki, ujawniać wszystkie istotne fakty i być uczciwymi.
Agenci kupującego i kupujący zwykle podpisują umowę pośrednika kupującego , która określa obowiązki i obowiązki agenta. W niektórych stanach, jeśli kupujący nie podpisuje umowy pośrednika kupującego z agentem, ten agent nie reprezentuje kupującego, ale staje się pod-agentem sprzedawcy. Podmioty pośredniczące zawdzięczają sprzedawcy te same obowiązki co agent aukcji .
Agenci sprzedawcy i sprzedawca podpisują umowę aukcyjną , która również określa obowiązki i obowiązki agenta.
Agenci reklamowi i agenci kupujących są winni lojalności, poufności i odpowiedzialności klienta.
Wielu agentów pracuje jako agent kupującego u kupujących i jako agent sprzedającego ze sprzedawcami. Jednak niektórzy agenci pracują wyłącznie jako wyłączni agenci kupującego i nigdy nie robią aukcji. Inni agenci pracują wyłącznie ze sprzedawcami i nigdy nie pokazują nieruchomości.
Radzenie sobie z wyspecjalizowanymi agentami nad agentami generalnymi może zapewnić klientom bardziej ukierunkowany i kultywowany punkt widzenia.
Podwójna agencja z dwoma agentami
Ponieważ wszyscy agenci nieruchomości są licencjonowani przez pośrednika handlu nieruchomościami, możliwe jest współdziałanie z jednym agentem, który jest licencjonowany przez tego samego brokera co agent aukcji. Ta sytuacja tworzy podwójną agencję. Agenci mogą pracować w oddzielnych biurach i być dla siebie obcy, ale ponieważ są licencjonowani przez brokera, nadal działają w trybie podwójnej agencji, gdy jeden agent reprezentuje kupującego, a drugi reprezentuje sprzedawcę.
Początkowo agent mógł utworzyć pojedynczą relację agencyjną z kupującym, ale gdy kupujący wybiera dom wymieniony przez brokera tego agenta, zmienia się relacja agenta z kupującym. Nie wszyscy pojedynczy agenci odnotowują rozróżnienie. W prawdziwym świecie większość z tych podwójnych agentów mówi o podwójnej agencji, ale nadal kroczy drogą reprezentacji pojedynczej agencji.
Podwójna agencja musi zostać uzgodniona na piśmie między stronami. Prawa różnią się w zależności od stanu. Na przykład w Kalifornii umowy brokerów wyłącznych kupujących zawierają słownictwo, które pozwala na korzystanie z podwójnej agencji, więc większość kupujących nie zdaje sobie sprawy, że ich pośrednik może podlegać podwójnej agencji.
Tylko wyłączni agenci kupującego i agenci, których praktyka koncentruje się wyłącznie na ofertach, nigdy nie są agentami podwójnymi.
Podwójna agencja z tym samym agentem
Agent aukcyjny dla nieruchomości, która reprezentuje również kupującego, jest podwójnym agentem. Podwójni agenci nie mogą działać w relacji powierniczej z żadną ze stron i muszą traktować zarówno sprzedawców, jak i kupujących jednakowo. Nie mogą udostępniać poufnych informacji, ale nie mogą udzielać poufnych porad.
Podwójny agent w Kalifornii został pozwany przez sprzedającego, ponieważ powiedziała kupującemu, aby poprosił sprzedawcę o odbiór dywanu. Uzyskanie najwyższej i najlepszej ceny dla sprzedawcy jest bardzo trudne, gdy agent reprezentuje również kupującego. Podwójny agent nie może doradzać w sprawie ceny domu ani warunków ani negocjować w czyimkolwiek imieniu.
Niektórzy kupujący twierdzą, że wolą pracować wyłącznie z agentami aukcyjnymi, ponieważ wiedzą, że agent otrzymuje oba końce prowizji, tj. Prowizję od aukcji i prowizję agenta kupującego.
Uważają, że agent aukcji jest "zmotywowany", gdy kupujący składa ofertę zakupu, aby ta oferta została zaakceptowana. Chociaż byłbym niedbały, gdybym nie powiedział, że niektórzy agenci działają w ten sposób, faktem jest, że większość nie. Jeśli kupujący podszedłby do mnie z takim myśleniem, tak jakbym zrobił wszystko dla prowizji, uznałbym implikację za obraźliwą.
Mogą również poprosić dwojga agentów o dalsze negocjowanie prowizji od obrotu nieruchomościami, aby zwiększyć zysk sprzedającego w przypadku oferty z niskim balem .
Agenci transakcji
Aby uniknąć podwójnej agencji, niektóre agenty będą działać jako agent transakcji. Agenci transakcji nie reprezentują żadnej ze stron i nie chronią interesów sprzedawcy ani kupującego. Po prostu ułatwiają transakcję.
Agent transakcyjny pomaga wypełnić zobowiązania wynikające z umowy kupna i zapewnia niezbędną papierkową robotę dla każdej strony. Zmniejsza to część odpowiedzialności ponoszonej, gdy agenci przyjmują podwójną agencję i dodatkowo eliminują agenta z lojalności.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.