Zamykanie FSBO bez pomocy agenta
Możesz jeździć po okolicy, która ci się podoba, a zauważysz znak na podwórku: "Na sprzedaż przez właściciela!" Możesz natrafić na jeden w sekcji niejawnych nieruchomości w lokalnej gazecie. Jeśli pracujesz z agentem, a ona jest szczególnie pracowita, może nawet natknąć się na kogoś, szukając czegoś w swoim przedziale cenowym, który spełnia twoje wymagania.
W każdym razie tak jest. Na pierwszy rzut oka kochasz nieruchomość. Czy jest to coś, o czym powinieneś podążyć, czy też powinno się to wyjaśnić? Możesz śledzić bez zastrzeżeń, jeśli masz kilka rzeczy na uwadze. Kupno FSBO jest jak kupowanie jakiejkolwiek innej nieruchomości ... coś w rodzaju. Ale ktoś będzie musiał przejąć obowiązki tego zaginionego agenta aukcyjnego.
Czy potrzebujesz agenta?
Sprzedawca oczywiście nie chce wynająć agenta aukcyjnego; sam do tego doszedł. Ale wielu właścicieli jest gotowych zapłacić agentowi kupującego. Jeśli masz już agenta, może skontaktować się z kupującym w Twoim imieniu. Jeśli jeszcze go nie masz, zastanów się nad znalezieniem kogoś, kto chce podjąć tę pracę.
Agenci kupujących nie zawsze są podekscytowani działaniem na FSBO bez agenta aukcyjnego, ponieważ nie chcą odpowiedzialności, lub ponieważ oznacza to więcej pracy za niekoniecznie więcej pieniędzy. Gdy zaangażowany jest tylko jeden agent, często kończy on pracę po obu stronach.
Co do twoich potrzeb, posiadanie agenta może być niezwykle pomocne przez cały proces, a sprzedawca zazwyczaj płaci prowizję agenta, więc nie ma powodu, aby nie próbować czegoś z kimś zrobić. Dlaczego powinieneś zrobić to sam, jeśli nie musisz?
Pisanie umowy zakupu
Sprzedaż domu rozpoczyna się od umowy zakupu .
Jeśli czujesz się niekomfortowo, pisząc samemu, a nie chcesz skorzystać z pomocy agenta, możesz zadzwonić do prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby zająć się tym aspektem transakcji. Prawdę mówiąc, powinieneś mieć adwokata i czekać na skrzydłach, aby upewnić się, że cała transakcja jest legalna i wszystkie twoje prawa są chronione.
Wielu prawników przygotuje ofertę zakupu i inne dokumenty za rozsądną opłatą, a zazwyczaj są to pieniądze dobrze wydane. Możesz także znaleźć umowy kupna nieruchomości w Internecie, ale lepiej nie zatrudnić specjalisty, jeśli nie masz wiedzy niezbędnej do prawidłowego wypełnienia formularzy. To prawdopodobnie nie jest czas na grosz mądry i funt głupi.
Jeśli zdecydujesz się samodzielnie zajmować się dokumentami, pamiętaj o kilku rzeczach:
- Oferta mniej niż cena katalogowa. W ten sposób negocjacje mogą tylko wzrosnąć. Jeśli zaczniesz zbyt wysoko, nie możesz wrócić.
- Napisz w sytuacjach awaryjnych. Upewnij się, że masz wyjście z transakcji, jeśli znajdziesz fizyczne wady nieruchomości, których sprzedawca nie naprawi, jeśli CC & R są niezadowalające lub jeśli Twoja pożyczka nie zostanie zatwierdzona. Niektóre typowe zdarzenia warunkowe obejmują satysfakcjonującą ocenę domu, zatwierdzenie pożyczki, zadowalającą inspekcję w domu i inspekcję szkodników, czytelny tytuł od sprzedającego, zatwierdzenie ujawnień sprzedającego i ubezpieczalność. Jeżeli którykolwiek z tych czynników nie może zostać spełniony, umowa traci moc i staje się nieważna ... jeśli uwzględnisz odpowiednie klauzule warunkowe.
- Nie oddawaj uważnie depozytu pieniężnego sprzedawcy. Daj go osobie trzeciej, która Cię zatrzyma, na przykład tytuł lub firmę depozytową . Zwykle agent aukcji umieszczałby go na swoim koncie depozytowym w celu przechowania. Nie chcesz, żeby trafił na rachunek czekowy sprzedającego. Co się stanie, jeśli sprzedawca wyda pieniądze, a transakcja zostanie rozstrzygnięta z powodu jednej z tych klauzul warunkowych? A jeśli on po prostu odmówi jej zwrotu? Dostaniesz pieniądze, przynajmniej do czasu, kiedy będziesz mógł go zabrać do sądu i wymusić na nim pieniądze. Ale próbujesz kupić dom, prawda? Czy na pewno chcesz teraz związać taką gotówkę?
- Określ, za co płacisz. Tutaj nie ma ustalonych reguł. Kto płaci, za które opłaty można negocjować. Ustal, kto zapłaci za podatki od transferu, depozyt i opłaty za tytuł. Jeśli jesteś doskonałym negocjatorem, tym lepiej. Możesz prawdopodobnie zająć się tym samemu.
- Korzystaj z premii na swoją korzyść. Sprawdź, czy dana dywidenda będzie na twoją korzyść. Na przykład niewykorzystana część podatku od nieruchomości stanowi zazwyczaj zwrot pieniędzy sprzedającemu, jeśli są one wypłacane przed dokonaniem sprzedaży. W takim przypadku możesz poprosić o brak propozycji. Ale jeśli podatki są wypłacane z dołu, sprzedawca przypisze Ci kredyt, więc będziesz potrzebował prowizji.
- Kiedy weźmiesz w posiadanie? Określ, kiedy sprzedawca przekaże Ci klucze, a przejmiesz własność nieruchomości. W niektórych częściach kraju można spodziewać się posiadania w dniu zamknięcia. W innych obszarach posiadanie odbywa się dzień po zamknięciu, aby dać sprzedawcy czas na przeprowadzkę.
O tej inspekcji domu
Zawsze sprawdzaj w domu renomowanego inspektora domowego. Zbyt wiele transakcji idzie na południe, gdy zaangażowany jest zły inspektor domu . Poproś o dane uwierzytelniające i zapytaj inspektora, czy należy do stowarzyszenia, a następnie sprawdź oba.
Masz kilka opcji, jeśli podczas inspekcji zostaną wykryte poważne problemy. Możesz poprosić sprzedawcę o:
- Napraw problem , ale pamiętaj, że nie jest on zobowiązany do zatrudnienia najlepszego dostępnego wykonawcy lub zapewnienia jakości pracy. Wiele umów określa, że nieruchomość jest sprzedawana "tak jak jest", więc sprawdź swoją. W takim przypadku sprzedawca nie musi niczego naprawiać.
- Pożyczyć pieniądze, aby zatrudnić własnego kontrahenta po zamknięciu. Kwota ta będzie obowiązywać w odniesieniu do Twoich kosztów zamknięcia. Ale cokolwiek robisz, nie podawaj w addendum, że kredyt jest na naprawy.
- Obniżaj cenę sprzedaży , zwykle o kwotę współmierną do przewidywanych kosztów napraw.
Uzyskaj politykę dotyczącą tytułu
Niektórzy kupujący uważają, że nie warto dodatkowych pieniędzy, aby kupić ubezpieczenie tytułu , ale inteligentny nabywca zawsze to robi. Koszt naprawienia chmur na tytule lub sporów sądowych może być olbrzymi w porównaniu do grosza, który kosztuje wykupienie ubezpieczenia.
Niektóre mity na temat ofert FSBO
- FSBO nie są poważnymi sprzedawcami. Nie prawda. Niewielka mniejszość może właśnie testować wody, ale większość absolutnie chce sprzedać swoje domy.
- FSBO nie są elastyczne pod względem ceny. Niektórzy kupujący uważają, że FSBO nie zatrudniają agentów, ponieważ nie mogą sobie na to pozwolić, że muszą wykupić każdy centymetr z umowy, aby nie zginali się po cenie. Ale według badań Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, większość na sprzedaż przez właścicieli faktycznie dostać mniej dla swoich domów niż tych, którzy wymieniają z agentem nieruchomości . FSBO zazwyczaj chętnie negocjują , ale mogą nie być w tym dobre, jeśli nie robią tego na życie.
- Na sprzedaż przez właścicieli ukrywa istotne fakty. FSBOs są związane tymi samymi prawami, które rządzą tymi, którzy są reprezentowani przez agenta nieruchomości . Sprzedający muszą przekazywać kupującym informacje ujawniane przez państwo federalne i państwo, jeśli takie istnieją, w tym ujawniać wszelkie istotne fakty .
- Nie musisz mieć wstępnego wniosku o kredyt hipoteczny. Jest to zawsze pomocne niezależnie od tego, czy kupujesz FSBO, czy wybierasz się na bardziej tradycyjną trasę. Może nie być wymagana, ale pomaga określić przedział cenowy, a wszyscy sprzedający docenią fakt, że jesteś już zatwierdzony do kontynuowania.
Dolna linia
Pamiętaj, aby uzyskać porady prawne i podatkowe, jeśli masz jakiekolwiek pytania. Zazwyczaj jest trochę ryzykowne kupowanie FSBO, gdy ci ludzie nie mają doświadczenia w sprzedaży domów. Uważają również, że "oszczędzają" pieniądze, nie zatrudniając agenta, gdy w rzeczywistości zazwyczaj tracą pieniądze, zgodnie z National Association of Realtors.
W czasie pisania, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, była Associate Broker w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.