Inwestowanie dla początkujących

by Joshua Kennon

Jak inwestować w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest jedną z najstarszych form inwestowania, która istniała już od pierwszych dni ludzkiej cywilizacji. Oceniając nowoczesne rynki akcji, nieruchomości są jedną z pięciu podstawowych kategorii aktywów, które każdy inwestor powinien poważnie rozważyć, dodając do swojego portfela unikalne korzyści płynące z przepływów pieniężnych, płynności, rentowności, podatków i dywersyfikacji . W tym przewodniku wprowadzającym zapoznasz się z podstawami inwestowania w nieruchomości i omówimy różne sposoby pozyskiwania lub przejmowania udziałów w inwestycjach w nieruchomości.

Po pierwsze, zacznijmy od podstaw: Co to jest inwestowanie w nieruchomości?

Co inwestuje w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości to szeroka kategoria działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej skoncentrowana wokół zarabiania pieniędzy na dobrach materialnych lub przepływach pieniężnych w jakiś sposób związanych z daną namacalną własnością.

Istnieją cztery główne sposoby zarabiania pieniędzy na nieruchomościach:

Uznanie wartości nieruchomości : To wtedy wartość nieruchomości rośnie. Może to być spowodowane zmianą na rynku nieruchomości, która zwiększa popyt na nieruchomości w Twojej okolicy. Może to być spowodowane ulepszeniami, które wkładasz w inwestycje w nieruchomości, aby uczynić je bardziej atrakcyjnymi dla potencjalnych nabywców lub najemców. Uznanie nieruchomości to jednak trudna gra.
Przepływy pieniężne (czynsz) : Ten rodzaj inwestycji w nieruchomości koncentruje się na zakupie nieruchomości, takiej jak apartamentowiec, i na jej obsłudze, aby zebrać strumień gotówki z czynszu. Dochód z przepływów pieniężnych można wygenerować z budynków mieszkalnych, budynków biurowych, wynajmowanych domów i innych obiektów.
Przychody z tytułu nieruchomości : To dochód generowany przez brokerów i innych specjalistów branżowych, którzy zarabiają pieniądze dzięki prowizjom od zakupu i sprzedaży nieruchomości. Obejmuje to również firmy zarządzające nieruchomościami, które utrzymują procent czynszów w zamian za bieżącą działalność nieruchomości.

Dodatkowe dochody z inwestycji w nieruchomości : w przypadku niektórych inwestycji w nieruchomości może to być ogromne źródło zysków. Dodatkowe dochody z inwestycji w nieruchomości obejmują maszyny sprzedające napoje w budynkach biurowych lub pralnię w mieszkaniach o niskim czynszu. W efekcie są one mini-przedsiębiorstwami w ramach większych inwestycji w nieruchomości, pozwalając na zarabianie pieniędzy z pół-niewoli kolekcji klientów.

Najczystsza, najprostsza forma inwestowania w nieruchomości to przede wszystkim przepływ gotówki z czynszów, a nie aprecjacja . Inwestowanie w nieruchomości ma miejsce, gdy inwestor, znany również jako właściciel, nabywa pewną część dóbr materialnych, niezależnie od tego, czy są to surowe pola uprawne, grunty z domem na nim, grunty z budynkiem biurowym, grunt z magazynem przemysłowym na nim, lub mieszkanie.

Następnie znajduje osobę, która chce korzystać z tej nieruchomości, zwaną dzierżawcą , i zawiera umowę. Najemca ma dostęp do nieruchomości, do korzystania z niej na określonych warunkach, na określony czas iz pewnymi ograniczeniami - niektóre z nich są określone w prawie federalnym, stanowym i lokalnym, a inne są uzgodnione w umowie najmu lub umowie najmu . W zamian lokator płaci za możliwość korzystania z nieruchomości. Płatność, którą on / ona wysyła właścicielowi, nazywa się "czynszem".

Dla wielu inwestorów dochody z czynszów z inwestycji w nieruchomości mają ogromną przewagę psychologiczną nad dywidendami i odsetkami od inwestowania w akcje i obligacje . Mogą jeździć po nieruchomości, zobaczyć ją i dotknąć jej rękami. Mogą pomalować swój ulubiony kolor lub wynająć architekta i firmę budowlaną, aby go zmodyfikować. Mogą wykorzystać swoje umiejętności negocjacyjne do określenia stawki czynszowej, umożliwiając dobremu operatorowi wygenerowanie wyższych stóp kapitalizacji lub " stóp kapitalizacji ".

Od czasu do czasu inwestorzy na rynku nieruchomości stają się tak nie na miejscu, jak inwestorzy giełdowi podczas baniek giełdowych, twierdząc, że stopy kapitalizacji nie mają znaczenia. Nie daj się na to nabrać. Jeśli jesteś w stanie odpowiednio wycenić swoje stawki najmu, powinieneś cieszyć się satysfakcjonującą stopą zwrotu z kapitału po uwzględnieniu kosztów nieruchomości, w tym rozsądnych rezerw amortyzacyjnych , podatków od nieruchomości i dochodów, konserwacji, ubezpieczenia i innych powiązanych wydatków. Dodatkowo powinieneś zmierzyć czas potrzebny na realizację inwestycji, ponieważ twój czas jest najcenniejszym zasobem, jaki posiadasz - to właśnie dlatego pasywny dochód jest tak ceniony przez inwestorów. (Gdy twoje zasoby są wystarczająco duże, możesz założyć lub wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami, która będzie obsługiwać codzienną działalność portfela nieruchomości w zamian za procent przychodów z najmu, zmieniając inwestycje w nieruchomości, które zostały aktywnie zarządzane w pasywne inwestycje.)

Jakie są jedne z najpopularniejszych sposobów, aby osoba zaczęła inwestować w nieruchomości?

Istnieje wiele różnych rodzajów inwestycji w nieruchomości, które dana osoba może rozważyć dla swojego portfela.

Łatwiej jest myśleć w kategoriach głównych kategorii, w które spadają inwestycje w nieruchomości w oparciu o unikalne korzyści i wady, cechy ekonomiczne i cykle czynszu, zwyczajowe warunki najmu i praktyki maklerskie typu nieruchomości. Nieruchomości są zwykle podzielone na jedną z następujących grup:

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe - Są to nieruchomości, które obejmują inwestowanie w nieruchomości związane z domami lub mieszkaniami, w których mieszkają osoby lub rodziny. Czasami inwestycje w nieruchomości tego typu mają składnik biznesowy usług, taki jak wspomagane pomieszczenia mieszkalne dla seniorów lub budynki z pełnym zakresem usług dla najemców, którzy chcą luksusu. Umowy najmu zwykle są zawierane na 12 miesięcy, dają lub przejmują sześć miesięcy po każdej ze stron, co prowadzi do znacznie szybszego dostosowania do warunków rynkowych niż niektóre inne rodzaje inwestycji w nieruchomości.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - Inwestycje w nieruchomości komercyjne składają się głównie z budynków biurowych. Te dzierżawy mogą być blokowane przez wiele lat, czego rezultatem jest obosieczny miecz. Gdy komercyjna inwestycja w nieruchomości jest w pełni wynajęta przez długoterminowych najemców, którzy zgodzili się na bogate stawki leasingowe, przepływy pieniężne są kontynuowane, nawet jeśli spadną stawki za dzierżawę porównywalnych nieruchomości (pod warunkiem, że najemca nie zbankrutuje). Z drugiej strony, jest odwrotnie - możesz znaleźć się zarabiając znacznie poniżej rynkowych stawek dzierżawnych na biurowcu, ponieważ podpisałeś długoterminowe umowy najmu przed wzrostem stawek dzierżawy.

Inwestowanie w nieruchomości przemysłowe - Nieruchomości wchodzące w skład parasola przemysłowego mogą obejmować magazyny i centra dystrybucyjne, magazyny, zakłady produkcyjne i zakłady montażowe.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - Niektórzy inwestorzy chcą posiadać nieruchomości, takie jak centra handlowe, centra handlowe lub tradycyjne centra handlowe. Najemcami mogą być sklepy detaliczne, salony fryzjerskie, restauracje i podobne przedsiębiorstwa. W niektórych przypadkach stawki czynszu zawierają procent sprzedaży detalicznej sklepu, aby zachęcić właściciela do tego, aby zrobił on tyle samo, co on lub ona, lub może uczynić nieruchomość handlową atrakcyjną dla kupujących.
Inwestycje w nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu - to kategoria, w której inwestor opracowuje lub nabywa nieruchomość obejmującą wiele rodzajów wyżej wymienionych inwestycji w nieruchomości. Możesz na przykład zbudować wielopiętrowy budynek, w którym na parterze będzie kilka sklepów i restauracji, a na kilku następnych - powierzchnia biurowa, a na pozostałych - apartamenty mieszkalne.

Możesz również zaangażować się w pożyczkową stronę inwestowania w nieruchomości:

Posiadanie banku, który gwarantuje kredyty hipoteczne i komercyjne kredyty na nieruchomości. Może to obejmować publiczną własność zasobów . Kiedy inwestor instytucjonalny lub indywidualny analizuje zapasy banków, warto zwrócić uwagę na ekspozycję kredytową na nieruchomości.
Ubezpieczanie prywatnych kredytów hipotecznych dla osób fizycznych, często o wyższych stopach procentowych, aby zrekompensować dodatkowe ryzyko, być może włączając w to kredyt na leasing własny.
Inwestowanie w papiery wartościowe typu "mezzanine", które pozwalają pożyczać pieniądze na projekt nieruchomości, który można następnie przekształcić w kapitał własny, jeśli nie zostanie spłacony. Są one czasem wykorzystywane w rozwoju franchisingu hoteli.

Istnieją sub-specjalności inwestowania w nieruchomości, w tym:

Dzierżawić przestrzeń, aby mieć w sobie mały kapitał, poprawić ją, a następnie poddzierżawić tę samą przestrzeń innym za dużo wyższe stawki, tworząc niesamowite zyski z kapitału. Przykładem jest dobrze prowadzona, elastyczna firma biurowa w dużym mieście, w którym mniejsi lub mobilni pracownicy mogą kupić czas pracy biura lub wynająć konkretne biura.
Pozyskiwanie certyfikatów podatkowych. Są to ezoteryczne dziedziny inwestowania w nieruchomości i nie są odpowiednie dla inwestorów oddanych lub niedoświadczonych, ale które - we właściwych okolicznościach, we właściwym czasie i przy odpowiedniej osobie - generują wysokie zyski, aby zrekompensować ból głowy. i związane z tym ryzyko.

Real Estate Investment Trusts (REIT)

Co więcej, możesz zainwestować w nieruchomości za pośrednictwem czegoś, co znane jest jako inwestycja w nieruchomości lub REIT. Inwestor może kupić REIT za pośrednictwem konta maklerskiego , Roth IRA lub innego konta powierniczego . REIT są wyjątkowe, ponieważ struktura podatkowa, w ramach której są prowadzone, została utworzona podczas administracji Eisenhowera, aby zachęcić mniejszych inwestorów do inwestowania w projekty nieruchomości, których inaczej nie byliby w stanie sobie pozwolić, takie jak budowa centrów handlowych lub hoteli. Korporacje, które zdecydowały się na leczenie REIT, nie płacą federalnego podatku dochodowego od swoich zysków, dopóki przestrzegają kilku zasad, w tym wymogu podziału 90% lub więcej zysków na akcjonariuszy jako dywidendy .

Jedną z wad inwestycji w REIT jest to, że w odróżnieniu od zwykłych akcji, dywidendy wypłacane na ich rzecz nie są "kwalifikowanymi dywidendami", co oznacza, że właściciel nie może skorzystać z niskich stawek podatkowych dostępnych dla większości dywidend. Zamiast tego, dywidendy z funduszy inwestycyjnych nieruchomości są opodatkowane według osobistej stopy inwestora. Z drugiej strony, IRS orzekł, że dywidendy REIT generowane w schronie podatkowym, takim jak Rollover IRA, w dużej mierze nie podlegają niepowiązanemu podatkowi dochodowemu od osób prawnych, więc możesz być w stanie zatrzymać je na koncie emerytalnym bez obawy o złożoność podatkową , w przeciwieństwie do kapitańskiej spółki komandytowej .

(Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tych wyjątkowych papierach wartościowych, zacznij od sprawdzenia, czy Real Estate Investing Through REITs obejmuje płynność finansową REIT, kapitał własny, sposób wykorzystania REIT do przewagi w inwestowaniu w nieruchomości i wiele więcej).

Inwestowanie w nieruchomości poprzez posiadanie domu

W przypadku wszystkich opcji inwestowania w nieruchomości dostępnych dla inwestorów, przeciętna osoba otrzyma swoje pierwsze doświadczenie w zakresie własności nieruchomości w tradycyjny sposób: Kupując dom.

Nigdy nie widziałem przejęcia domu tak, jak robi to większość społeczeństwa. Zamiast tego wolę myśleć o pierwotnym miejscu zamieszkania osoby jako mieszance osobistej użyteczności i wyceny finansowej, a niekoniecznie o inwestycji. Aby być bardziej bezpośrednim, dom nie jest inwestycją w taki sam sposób jak budynek mieszkalny. W najlepszym razie, w najbardziej idealnej sytuacji, najbezpieczniejszą strategią jest myśleć o domu jako o typie konta przymusowych oszczędności, które daje wiele osobistego użytku i radości, podczas gdy ty przebywasz w nim.

Z drugiej strony, w miarę zbliżania się do przejścia na emeryturę, jeśli przyjmiesz całościowe spojrzenie na swoje osobiste bogactwo, całkowita własność domu (bez żadnego długu przeciwko niemu) jest jedną z najlepszych inwestycji, jaką może dokonać osoba. Kapitał własny może nie tylko zostać wykorzystany poprzez wykorzystanie pewnych transakcji, w tym odwróconych kredytów hipotecznych, ale przepływ środków pieniężnych zaoszczędzony z powodu braku konieczności wynajmu generalnie skutkuje oszczędnościami netto - składnik zysku, który trafiłby do właściciela, faktycznie pozostaje w posiadaniu właściciela domu. kieszeń. Efekt ten jest tak silny, że nawet w latach dwudziestych ekonomiści próbowali znaleźć sposób, by rząd federalny opodatkował oszczędności pieniężne z wynajmu dla właścicieli domów pozbawionych długów, uważając je za źródło dochodu.

Jest to jednak inny rodzaj inwestycji - coś, co znane jest jako "inwestycja strategiczna". Gdyby gospodarka się zawaliła, tak długo, jak długo będziesz płacić podatki od nieruchomości i podstawowe utrzymanie, nikt nie może cię wyrzucić z domu. Nawet jeśli musiałeś uprawiać własne jedzenie w ogrodzie, liczy się poziom osobistego bezpieczeństwa. Są chwile, kiedy zwroty finansowe są drugorzędne wobec innych, bardziej praktycznych rozważań. Niezależnie od tego, co robisz, nie poświęcaj swojej płynności zbyt szybko, aby próbować budować równy udział w inwestycjach w nieruchomości, ponieważ może to doprowadzić do katastrofy (w tym bankructwa).

Jeśli oszczędzasz na zakup domu, jednym z największych błędów, jakie widzę, są nowi inwestorzy, którzy wkładają swoje pieniądze na giełdę, albo poprzez indywidualne akcje, albo fundusze indeksowe . Jeśli masz szansę na dotknięcie swoich pieniędzy w ciągu pięciu lat lub mniej, nie masz żadnej działalności w pobliżu giełdy. Zamiast tego powinieneś postępować zgodnie z mandatem inwestycyjnym, znanym jako ochrona kapitału . Oto najlepsze miejsca do zainwestowania pieniędzy, które oszczędzasz na zaliczkę .

Co jest lepsze - inwestowanie w nieruchomości lub inwestowanie w akcje?

Jednym z najczęstszych pytań, jakie napotykam, jest relatywna atrakcyjność inwestowania w akcje i inwestowanie w nieruchomości . Krótka wersja jest taka, że przypomina porównanie lodów waniliowych i czekoladowych. Są różne, a gdy wzrasta twoja wartość netto, możesz nawet zauważyć, że obie mają do odegrania rolę w twoim ogólnym portfolio. Twoja osobowość również poinformuje Cię o decyzji, ponieważ niektórzy ludzie są bardziej nastawieni na posiadanie akcji lub własności nieruchomości.

Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości

Znaczny procent zwrotów z nieruchomości generuje się dzięki wykorzystaniu dźwigni finansowej. Nieruchomość nabywana jest z udziałem procentowym, a pozostała część finansowana jest długiem. Skutkuje to wyższymi zwrotami z kapitału własnego dla inwestora nieruchomości; ale jeśli coś pójdzie źle, może doprowadzić do ruiny znacznie szybciej niż portfel w pełni opłacanych wspólnych zapasów. (To prawda, nawet jeśli ta ostatnia spadła o 90% w scenariuszu Wielkiego Kryzysu, ponieważ nikt nie byłby w stanie zmusić cię do zlikwidowania).

Dlatego najbardziej konserwatywni inwestorzy na rynku nieruchomości nalegają na 50-procentowy stosunek zadłużenia do kapitału własnego lub - w skrajnych przypadkach - na 100% kapitału własnego, który może nadal przynosić dobre zyski, jeśli aktywa nieruchomości zostały wybrane mądrze. Miliarder Charlie Munger opowiada o swoim przyjacielu przed kradzieżą nieruchomości w latach 2007-2009. Ten przyjaciel, bardzo bogaty właściciel w Kalifornii, rozejrzał się po wysokich wycenach swoich nieruchomości i powiedział sobie: "Jestem bogaty, niżbym kiedykolwiek potrzebował. Nie ma powodu, abym podejmował ryzyko z powodu . " Ten przyjaciel sprzedał wiele swoich nieruchomości i wykorzystał wpływy do spłacenia długu pozostałym, które uważał za najbardziej atrakcyjne. W rezultacie, gdy gospodarka się zawaliła, rynki nieruchomości były w rozsypce, ludzie tracili swoje nieruchomości, aby zamknąć dostęp do rynku, a zapasy banków się zawaliły - nie musiał się o nic martwić. Nawet, gdy czynsze spadły z powodu trudności finansowych najemcy, wciąż było to nadwyżką gotówki i był uzbrojony w fundusze, które wciąż się uzupełniały, pozwalając mu skorzystać z wykupu aktywów, które wszyscy musieli sprzedać.

Przestańcie próbować wzbogacić się tak szybko i bądźcie zadowoleni, aby zrobić to we właściwy sposób. Będziesz mieć dużo mniejszy stres w swoim życiu i może to być dużo zabawy.

Kilka ostatnich przemyśleń na temat inwestycji w nieruchomości

Oczywiście to dopiero początek twojej podróży do zrozumienia tematu, ponieważ ledwo zarysowaliśmy powierzchnię. Inwestowanie w nieruchomości wymaga lat praktyki, doświadczenia i zaangażowania, aby naprawdę docenić, zrozumieć i opanować.