Kiedy kupujący składa ofertę na mojej aukcji, pierwszą myślą, która mi przeszkadza, jest to, jak zapobiec wielu rzeczom, które mogą pójść źle po sprzedaży domu . Z drugiej strony moi sprzedawcy są zachwyceni i szczęśliwi, że otrzymali ofertę i nie rozważają możliwych katastrof. Skupiają się na zamykaniu, a może nawet zastanawiają się, dlaczego potrzebowali agenta, ponieważ wszystko to wydawało się tak proste.
Nie myślą o wstępnej pracy, która została podjęta w celu przygotowania domu na sprzedaż . Od prawidłowego wyceny domu , do wystawienia w domu , fotografii, marketingu strategicznego, wycieczek brokerskich, domów otwartych, promocji online. Nie, to, co widzą, to agent, który wystawił na sprzedaż znak na sprzedaż, a teraz sprzedaje się ich dom. Koniec historii, w swojej książce.
Ale akceptacja oferty zakupu jest tylko w połowie. Pomyśl o sprzedaży w domu jako przygotowanie z wyprzedzeniem 1/4, negocjuj oferty jako 1/4, przejrzyj kontrole w domu jako kolejny kwartał, a na końcu przejdź do ostatecznego zapotrzebowania na pożyczkę jako ostatniego kroku.
Wiele może pójść nie tak po tym, jak w domu dojdzie do umowy. Wtedy właśnie staje się oczywisty wybór agenta. Czy zatrudniłeś niedoświadczonego agenta, który może źle radzić sobie z końcowymi etapami, lub agenta rabatowego, który może nie oferować w ogóle usług zamknięcia?
Jest tak wiele rzeczy, które mogą zepsuć zamknięcie, że po prostu uderzę w największe przeszkody i zostawię mniejsze problemy na inny dzień:
Pierwsza rzecz, która może pójść źle po sprzedaży domu
Brak płatnego depozytu pieniężnego. Nasz system MLS w Sacramento żąda zmiany statusu naszych ofert w ciągu 3 dni, a wiele innych usług związanych z obsługą wielu list wymaga podobnych ram czasowych. Nie wspominając o tym, agenci kupującego są bardzo źli, jeśli ustawili potencjalny wynik, tylko po to, aby odkryć, że dom jest już sprzedany, ale agent aukcyjny nie zmienił statusu w MLS.
Sprzedawcy pragną również zatrzymać pokazy i rozpocząć pakowanie.
Ale pierwszą rzeczą, która może pójść źle, gdy sprzedajesz swój dom, jest odkrycie, że kupujący nie zdeponował środków w depozycie, nie ma w tym przypadku zadatku na gotówkę . Ponieważ najgorsze pieniądze są na ogół zobowiązaniem umownym i pokazują dobrą wolę kupującego, sprawia, że wszyscy czują się niekomfortowo i jest to duża czerwona flaga, jeśli pieniądze nie zostaną zdeponowane.
Większy problem polega na zmianie statusu w MLS na oczekujące, a ponieważ kupujący anulował z powodu zimnych stóp , teraz dom musi wrócić na rynek jako powrót do domu na rynku . Wszyscy zastanawiają się, co przeraziło kupującego. To okropne dla sprzedawcy. Powrót do domu na rynku jest jak pocałunek śmierci.
Druga rzecz, która może pójść źle po sprzedaży domu
Zła inspekcja w domu. Aby być uczciwym, nie zawsze jest to zła inspekcja w domu, która odstrasza niektórych kupujących, ponieważ wielu nabywców wie bardzo niewiele o inspekcjach i nie może ich poprawnie zinterpretować. Często ich agenci również nie są pomocni. Jeśli mieli pecha na tyle, że wynajęli kiepskiego inspektora domowego , nie mogli także ufać inspektorowi. Faceci mogą wziąć 2-tygodniową lekcję i nazwać się inspektorem domu.
Wielu kupujących chce zrezygnować po kontroli w domu i nie zdaje sobie sprawy, że wszystkie domy mają wady.
Lub prosi sprzedawcę o naprawę problemów lub zażądanie skandalicznych sum pieniędzy za drobne naprawy. Niedawno miałem żądanie kupującego w żądaniu naprawy, że mój sprzedawca naprawił małą dziurę w ścianie w szafie i olej skrzypiące drzwi, na których sprzedawca sprzedaje się tak jak jest i żył poza stanem. Odmówiliśmy wniosku i nadal jest zamknięty. Wiele transakcji rozpada się jednak po inspekcji domowej.
Trzecia rzecz, która może pójść źle po sprzedaży domu
Niska ocena. Spotkasz agentów, którzy będą nalegać na przekazaniu porównywalnej sprzedaży rzeczoznawcy i to jest tak obraźliwe dla rzeczoznawcy. Nie zatrzymują się, aby uznać, że rzeczoznawca marszczy brwi na tego typu praktyki. To tak, jakby powiedzieć rzeczoznawcy, że nie wie, jak wykonać tę pracę. Agenci uważają, że są proaktywni i pomocni, a zamiast tego wydają się być znani.
Potrzebujesz agenta, który wie, jak komunikować się z rzeczoznawcą i może pomóc rzeczoznawcy w innej ocenie domu, jeśli jego wartość jest trudna do ustalenia. Jest to obszar, w którym twój agent zdecydowanie może złamać lub dokonać transakcji za Ciebie i gdzie doświadczenie często się opłaca. Nie wychodzisz z lasu, dopóki rzeczoznawca nie wypisze się z wyceny, a wartość jest po twojej cenie sprzedaży.
Czwarta rzecz, która może pójść źle po sprzedaży domu
Underwriting odrzuca plik. Być może urzędnik ds. Kredytów hipotecznych, który początkowo wstępnie aprobował kupującego, nie zebrał wszystkich faktów. Może kupujący się rozwiedzie, a już niebawem małżonek odmawia podpisania aktu zrzekania się. Być może dochód z pracy nabywcy zależał od premii, których nie można uzasadnić. Być może były mąż kupującego ma w ciągu ostatnich kilku lat krótką sprzedaż na jego koncie , albo jest wyrok wydany przeciwko jednemu z kredytobiorców. Wiele rzeczy może pójść źle w underwritingu .
Piąta rzecz, która może pójść źle po sprzedaży domu
Posiadanie kupującego. Jasne jest, że umowa kupna prawdopodobnie określa datę posiadania kupującego, ale nie przynosi ona korzyści, jeśli sprzedawca nie może się wyprowadzić lub kupujący nagle musi się wcześniej przeprowadzić, co może się zdarzyć. Koordynowanie daty wyjazdu, planowanie ostatecznego przejścia i upewnienie się, że nie ma niespodzianek, wszystkie naprawy zostały zakończone zgodnie z umową, a dom został oczyszczony przez sprzedającego nie zawsze jest prosty.
Ważne jest, aby pamiętać, że potrzebujemy elastyczności i spokojnych nerwów, z których oba często brakuje, im bliżej do zamknięcia. Czasami najlepszym sposobem działania jest przedłużenie zamknięcia lub ustalenie zwrotu z wynajmu sprzedawcy .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.