Czytelnik pyta: "Mój mąż i ja szukamy naszego pierwszego domu, zawęziliśmy dzielnice, które lubimy, i otrzymywaliśmy listy mailingowe od naszego agenta. Czy powinniśmy poprosić naszego agenta o zwiększenie naszego przedziału cenowego, aby umożliwić negocjacje na ceny? Jaki jest najlepszy sposób na wybór przedziałów cenowych? "
Odpowiedź: Wybór właściwego przedziału cenowego jest ważny, ponieważ w przeciwnym razie możesz nie znaleźć odpowiedniego domu .
Jednak nie chcesz tracić czasu na domy , które nie spełniają twoich kryteriów, ponieważ kosztują więcej, niż chcesz zapłacić. Jedyną rzeczą gorszą od znalezienia wymarzonego domu i odkrycia sprzedającego, który nie zgniecie się po cenie, wcale nie jest znalezienie domu, ponieważ przedział cenowy był zły.
Wygnij swoje przedziały cenowe
Agenci nie zawsze myślą o tym, w jaki sposób kupujący szukają domów, gdy akceptują listę. Nie wyceniając domu w odpowiednim przedziale cenowym, sprzedający mogą stracić kupujących, którzy nigdy nie zobaczą aukcji.
Na przykład, jeśli maksymalna cena sprzedaży wynosi 399,000 USD, nie należy konfigurować wyszukiwania nieruchomości z górnym punktem cenowym w wysokości 399,000 USD. Będziesz tęsknić za domami o wartości 399.950 USD, a także tymi o wartości 405,000 USD.
Typowe zakresy cen dla wyszukiwań kupujących to:
- 275,000 do 299,000 USD. Nie obejmują one domów wymienionych poniżej 274,999 USD lub powyżej 299,001 USD.
- 250 000 do 275 000 USD. Nie obejmują one domów wymienionych poniżej 249,999 USD lub więcej niż 275,001 USD.
- 225 000 do 250 000 USD. Nie obejmują one domów cenowych poniżej 224,999 USD lub powyżej 250,001 USD
- 200 000 do 225 000 USD. Nie obejmują one domów cenowych poniżej 199,999 USD lub powyżej 225 001 USD.
Możesz zobaczyć dylemat. Jednak wielu agentów przyjmuje wykazy poza tymi przedziałami cenowymi, które mogą ci pomóc. Niektórzy agenci przywiązują się do powtarzających się liczb i weźmie listę wszystkich dwójek, na przykład 222,222 USD.
Kupujący, którzy szukają ceny minimalnej w wysokości 225 000 USD, nigdy nie znajdą tego sprytnie wycenionego produktu, jeśli zaniedbują rozszerzenie swoich przedziałów cenowych.
Temperatura rynku wpływa na ceny
Temperatury rynkowe mogą być gorące, zimne lub neutralne . Jeśli robisz zakupy w domu na rynku sprzedawcy, wiesz, że sprzedający najprawdopodobniej otrzymają swoją cenę wywoławczą. W niektórych przypadkach sprzedający otrzymają wiele ofert , co spowoduje, że cena będzie wyższa niż cena katalogowa. Jeśli Twój maksymalny limit wynosi, powiedzmy, 300 000 $, prawdopodobnie powinieneś trzymać się bardzo blisko maksymalnej ceny 300 000 $.
Jeśli jednak jest to rynek kupującego , ceny są niskie. Oznacza to, że większość sprzedawców będzie z tobą negocjować i pozostawia ci miejsce, aby przyjrzeć się nieco droższym domom.
Porównaj historię relacji ceny do ceny sprzedaży
Zapytaj swojego agenta nieruchomości, aby wydrukował historię ostatnich sześciu miesięcy lub więcej działań sprzedażowych w twoim docelowym obszarze. Porównaj oryginalną cenę listy z ostateczną ceną sprzedaży. Jeśli sprzedana cena jest niższa niż cena katalogowa, ile jest niższa?
Spójrz na wszystkie domy w tym obszarze w swoim przedziale cenowym. Określ średni współczynnik ceny sprzedaży w porównaniu ze średnią ceną na liście. Na przykład, jeśli średnia cena sprzedaży wynosi 315 000 USD, ale średnia cena katalogowa wynosi 329,500 USD, różnica wynosi 4,4%.
Tak więc, jeśli twoje maksimum wynosi 300 000 $, prawdopodobnie możesz wziąć pod uwagę domy o wartości 312,500 $ i złożyć niższą ofertę.
Ta formuła sprawdza się, gdy sprzedaje się dużo domów. Przy niewielkiej sprzedaży średnie nie mają zastosowania, ale nadal można obliczyć procent rabatu w każdym z tych domów, aby uzyskać odpowiedni stosunek do wykorzystania.
Znajdź motywację sprzedawcy
Nie oczekuj, że agent aukcji powie ci, dlaczego sprzedawca sprzedaje. Agenci, którzy dobrowolnie ujawniają ten rodzaj informacji, mogą naruszyć relacje powiernicze sprzedającemu. To nie znaczy, że niektórzy nie piszczą jak nie jutro, jeśli zostaną przyciśnięci.
Niektóre domy sprzedają się po dużych rabatach, gdy znajdziesz bardzo zmotywowanego sprzedającego . Są to sprzedający, którzy są:
- Przeprowadzka z powodu przeniesienia pracy
- Rozwód podczas sprzedaży
- Przejście do wykluczenia
- Krótkie oferty sprzedaży
- Związany finansowo z gotówką
- Wziąć ślub
- Kupił inny dom zależny od sprzedaży
Sprawdź dni na rynku
Nie jest niczym niezwykłym na żadnym rynku dla pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby wziąć zbyt drogie aukcji . Są to zazwyczaj domy najdłużej znajdujące się na rynku. Zastanów się, patrząc na zbyt drogie domy, które mają co najmniej 90 dni na rynku . Nie może być z nimi nic złego, ale cen.
I mogą być głównymi kandydatami do dużej obniżki cen . Jeśli dotrzesz do nich pierwszy, możesz pokonać konkurencję.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.