Postrzeganie znacznie się różni w przypadku zakupu domu, który wymaga pracy, wystarczy zapytać dowolnego nabywcę domu. Jeszcze lepiej zapytaj agenta nieruchomości , ponieważ wielu agentów uważa, że dom wymaga pracy, jeśli dom nie jest aktualizowany. Weź dom zbudowany, powiedzmy, w latach czterdziestych, kiedy kuchenne blaty były często pokryte czterocalową dachówką, a nie modnym kamieniem czy betonem. Może szafki są malowane drewnem, a podłogi są linoleum. Tysiącletni nabywca powie, że dom w takim stanie będzie wymagał pracy.
Puryści, którzy uwielbiają charakter domów z 1940 roku, mogą preferować jego pierwotny stan i nie zgadzać się.
To, czy dom naprawdę potrzebuje pracy, opiera się na osobistej opinii. Nie wszyscy zgadzają się co do stanu domu. Czasami sprzedawcy pytają, czy powinni naprawić dom lub sprzedać go w takim stanie , i choć niektóre naprawy przyniosą więcej pieniędzy, niektóre rodzaje ulepszeń lepiej pozostawić kupującemu jako opcję. Na przykład, jeśli wykładzina od ściany do ściany jest zużyta i poplamiona, zwykle dobrym pomysłem jest wymiana wykładziny przed sprzedażą. Byłbyś jednak głupi, by wciągnąć piec Wedgewood na śmietnik, ponieważ jest to pewien rocznik.
Rodzaje domów, które potrzebują pracy
Ponieważ praca często jest w oku patrzącego, porozmawiajmy o typach domów, które mogą korzystać z pracy. Co więcej, sposób realizacji oferty zakupu zależy najprawdopodobniej od kategorii, rodzaju kupowanego domu, który wymaga pracy.
Jedną rzeczą, na którą nie powinieneś padać ofiarą, jest tendencja do błędnego zakładania, że cena aukcji nie została jeszcze skorygowana, ponieważ kupujesz dom, który wymaga pracy.
Większość sprzedawców już zdaje sobie sprawę z pracy w domu i rozlicza się z niej przy wycenie domu. Nie znalazłem jeszcze sprzedawcy, który jest chętny do dofinansowania marzeń kupującego w domu.
Jednak to nie powstrzymuje kupujących przed próbą zdyskontowania już obniżonej ceny.
Kupowanie Fixer-Upper House
Domy górników-felczerów są zwykle wyceniane na sprzedaż w stanie, w jakim się znajdują. Te domy często wykazują odroczoną konserwację, ponieważ sprzedający nie byli w stanie lub nie chcieli prawidłowo dbać o dom. Może w domu nastąpiła śmierć lub przechodziła ona przez spadkobierców na spadkobierców, którzy tego nie chcą. W niektórych przypadkach dokładny stan może być nieznany.
Aby obliczyć cenę na górnym piętrze domu-sprzedawcę, sprzedawcy zazwyczaj wybierają cenę sprzedaży na podstawie porównywalnej sprzedaży, a następnie obniżają cenę o szacunkowe koszty napraw. Mogą odliczyć nieco więcej od ceny za szybką sprzedaż. Bez względu na to, czy marża zysku i ilość pracy będą potrzebne, to czy stanie się domem dla inwestorów, który ma nadzieję na szybkie przejście z domu lub dla domu po raz pierwszy kupującego dom .
Jeśli dom był na rynku przez dłuższy czas z dłuższymi dniami na rynku niż średni czas sprzedaży innych domów, może to być praca, która jest potrzebna, przekracza oczekiwania sprzedawcy lub może być, że dom odwołuje się do mniejszej puli kupujący. Nie popełniaj błędu polegającego na automatycznym przejmowaniu dłuższych dni na rynku, oznacza to, że dom jest przeceniony , ponieważ nie zawsze jest to prawdziwe założenie.
Kupowanie Mennicy Warunek Vintage House
Ten rodzaj domu może rzeczywiście sprzedać się na wagę złota, mimo że niekoniecznie jest on zmodernizowany lub modny. Pomyśl o Folk Victorians lub Italianates lub Queen Annes lub Craftsman bungalows. Coraz większą popularnością cieszą się domy z połowy stulecia pochodzące z okresu wytchnienia w latach 50. i 1960, takie jak Eichler czy Strengs.
Aby wycenić te typy domów, sprzedawca zapewne dodałby dodatkową opcję cenową na podstawie porównywalnej sprzedaży. Właściciele mogą otrzymać wiele ofert , po prostu ze względu na atrakcyjność projektu i dobrze utrzymane wnętrze i na zewnątrz. Jeśli urządzenia są oryginalne, cena sprzedaży może wzrosnąć jeszcze bardziej.
Jeśli idealny stan vintage domu jest na rynku dłużej niż inne wokół niego, możliwe jest, że dom może być przeceniony.
Nie każdy sprzedawca chce rozstać się z domem takiego kalibru. Niektórzy będą wyceniać go na tyle wysoko, aby opłacił się sprzedawca przenieść. Sprzedawcy mogą, ale nie muszą, zmieniać cenę. Jeśli kupujący chce domu wystarczająco źle, kupujący zwykle płacą cenę wywoławczą.
Kupowanie nowszego, ale przestarzałego domu
Dostrzegasz wiele takich domów w obszarach, które kiedyś kwitły, zanim popadły w depresję. Może teren był przeładowany, a podaż przekraczała popyt. Być może miejsca pracy opuściły miasto. Albo inny kawałek domów otworzył się kilka mil dalej, za mniejsze pieniądze. Niezależnie od przyczyny, właściciele często mają małe zainteresowanie remodelingiem domu tylko dlatego, że trendy się zmieniają. W końcu domyślają się, że dom był w porządku, kiedy go kupili, i dobrze jest go teraz sprzedać.
Nie wiedzą, że kupujący nie chcą domów bez aktualizacji. Kupujący chcą domów pod klucz, domów, które nie wymagają żadnej pracy. Jeśli muszą włożyć pracę do domu, podejmując projekt ulepszenia domu , spodziewają się zniżki. Pamiętacie kolorystykę myśliwego w 1990 roku? Najgorszy kolor w historii. OK, może nie, może kolor awokado z lat 60. był najstraszniejszym kolorem.
Kilka zmian, takich jak wymiana urządzeń, wybór nowoczesnych kolorów farb i instalowanie nowszych urządzeń, często wystarcza, aby wygenerować zainteresowanie po wyższej cenie sprzedaży. W przeciwnym razie kupujący zazwyczaj nie zgodzą się zapłacić najwyższej ceny za przestarzały dom, nawet jeśli jest on nowszy.
Kupno domu wykluczenia
Często słyszę, że kupujący twierdzą, że chcą kupić wykluczenie , które jest własnością banku, ale dzieje się tak tylko dlatego, że nie mają oni silnego wpływu na to, co to oznacza. Prawie niezmiennie są sprzedawane w stanie AS IS. Banki nie ponoszą odpowiedzialności za ujawnienie faktów, których nie znają. Ponadto, jeśli wada nie zostanie później odkryta, co okazuje się dużym kosztem naprawy, banki niechętnie oferują zniżki na pracę.
Nabywcy mogą zauważyć na niektórych popularnych witrynach internetowych tzw. Domy przed likwidacją, ale często nie są one przeznaczone do sprzedaży i mogą nigdy nie być na sprzedaż.
Kupno krótkiego domu sprzedaży
Dom sprzedaży krótkiej jest prawdopodobnie najbardziej niezrozumiałym rodzajem sprzedaży, zwłaszcza gdy dom wymaga pracy. Jeżeli sprzedawca nie może sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego , sprzedawca prawdopodobnie nie może sobie pozwolić na naprawę lub naprawę domu. Nie tylko to, ale kredytodawca sprzedającego ma niewielką motywację do współpracy przy krótkiej sprzedaży, chyba że cena jest zgodna z rynkiem. Banki zwykle nie dyskontują ceny, którą zaakceptują w przypadku krótkiej sprzedaży do domu, nawet jeśli domowe potrzeby będą działać.
Przyczyny tego, co może wydawać się wam uparte lub nieświadome, wśród banków są różne. Prawdopodobnie bank mógłby zapłacić więcej, aby zamknąć dostęp do krótkiej sprzedaży . W takim przypadku wartość BPO nie będzie miała znaczenia, ponieważ inwestor będzie nieugięty w sieci, aby dopasować się do sieci przejęcia. Brak "wyjaśnienia" bankowi, jaka ilość pracy jest potrzebna, spowoduje, że inwestor się ruszy.
Kupno domu Packrat
Nie każdy brudny dom jest domem pakistańskim, ale domy pakujące są najgorsze. Są to domy, w których może być konieczne poruszanie się po wąskich ścieżkach utkanych wokół stosów rzeczy osobistych w całym domu. Czasami sypialnie są tak pełne mebli i skrzynek, że nie można otworzyć drzwi. Packrats zbierają i zachowują rzeczy, a czasami są przyciągane do dziwnych rzeczy, takich jak kule strzępków lub rozdrobnione gazety.
Połącz dom paczkujący z wieloletnim zaniedbaniem, a na przykład możesz znaleźć stosy martwych gryzoni lub odkryć problemy z wilgocią, które doprowadziły do inwazji szkodników. Jeśli masz szczęście, wynajęcie kilku 30-tonowych pojemników na odpady posłuży do pozbycia się gruzu. Ale podstawowe problemy, które się pojawiają, mogą być bardziej rozległe. Często ceny sprzedaży tych domów są dramatycznie spadać.
Wskazówka : Podobnie jak w przypadku każdej oferty zakupu, najlepszym rozwiązaniem dla nabywcy domu jest poleganie na porównywalnej sprzedaży, a następnie odliczenie za pracę, która jest potrzebna, na podstawie rzeczywistych szacunków uzyskanych od licencjonowanych wykonawców. Jeśli ta skorygowana cena jest zgodna z ceną wymienioną, być może trzeba będzie zapłacić cenę z listy, aby kupić dom, który wymaga pracy.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.