Zrozumienie zależności między cenami aktywów i stopami procentowymi
Wszystko to może wydawać się fantastyczne, jeśli masz dość szczęścia, aby siedzieć na znaczących pozycjach przed spadkiem stóp procentowych, co pozwoli ci doświadczyć boomu na szczyt, widząc, że twoja wartość netto rośnie z każdym rokiem. pomimo faktu, że stopa wzrostu wartości netto przewyższa tempo wzrostu pasywnego dochodu , co tak naprawdę się liczy . To nie jest takie wspaniałe dla długoterminowego inwestora i / lub tych, którzy nie mają wielu aktywów odłożonych na bok, którzy chcą zacząć oszczędzać, co często obejmuje młodych dorosłych po prostu z liceum lub college'u, wchodzących na rynek pracy po raz pierwszy.
To może zabrzmieć dziwnie, jeśli nie znasz finansów ani wyceny biznesowej, ale ma to sens jeśli przestaniesz o tym myśleć. Kiedy kupujesz inwestycję, to, co naprawdę kupujesz, to przyszłe przepływy pieniężne; zyski lub przychody ze sprzedaży, skorygowane o czas, ryzyko, inflację i podatki , według ciebie zapewnią odpowiednią stopę zwrotu , wyrażoną jako złożona roczna stopa wzrostu , aby zrekompensować ci brak zużycia siły nabywczej w teraźniejszości; wydawanie na rzeczy, które zapewniają użyteczność, takie jak samochody, domy, wakacje, prezenty, nowa garderoba, architektura krajobrazu, obiady w miłych restauracjach, czy cokolwiek innego przynosi poczucie szczęścia lub radości do twojego życia, zwiększając to, co naprawdę ma znaczenie: rodzina, przyjaciele, wolność w swoim czasie i dobre zdrowie.
Kiedy ceny aktywów są wysokie ze względu na niskie stopy procentowe, oznacza to, że każdy dolar, który wydajesz, kupując inwestycję, kupuje mniej dolarów dywidend, odsetek, czynszów lub innych dochodów (zarówno bezpośrednich, jak i rezerwowych, w przypadku firm, które zatrzymują zyski za wzrost zamiast wypłacać je akcjonariuszom ).
Rzeczywiście, racjonalny inwestor długoterminowy wykonywałby wózki w perspektywie rynku papierów wartościowych, oferując dochody z dywidend przekraczające 2x lub 3 x znormalizowany zysk z obligacji skarbowych lub rynek nieruchomości, który mógłby zapewnić 5x lub 10x znormalizowany zysk z obligacji skarbowych. Za to, co utracili w bilansie wartości bilansowej , co sprawiało, że wyglądali na biedniejsi na papierze, zyskaliby dodatkowe miesięczne dochody, pozwalając im na więcej; przypadek rzeczywistości gospodarczej, który pobił wygląd księgowości.
Mimo to, nawet jeśli wiesz wszystko, możesz się zastanawiać, dlaczego ceny aktywów spadają, gdy stopy procentowe rosną. Co kryje się za upadkiem? To fantastyczne pytanie. Chociaż daleko bardziej skomplikowane było zagłębić się w mechanikę, w sedno sprawy, to głównie sprowadza się do dwóch rzeczy.
1. Ceny aktywów spadają, gdy stopy procentowe rosną, ponieważ koszt alternatywny stopy "bez ryzyka" staje się bardziej atrakcyjny
Niezależnie od tego, czy zdają sobie z tego sprawę, czy nie, większość ludzi ma dość zdrowego rozsądku, aby porównać to, co mogą zarobić na potencjalnej inwestycji w akcje, obligacje lub nieruchomości, do tego, co mogą zarobić z parkowania pieniędzy w bezpiecznych aktywach. W przypadku małych inwestorów często jest to oprocentowanie należne na ubezpieczonym koncie FDIC, rachunku czekowym, rachunku rynku pieniężnego lub funduszu inwestycyjnym rynku pieniężnego .
Dla większych inwestorów, firm i instytucji jest to tak zwana "stopa wolna od ryzyka" od amerykańskich bonów skarbowych, obligacji i banknotów, które są poparte pełną mocą podatkową rządu Stanów Zjednoczonych.
Jeśli wzrosną "bezpieczne" stawki, ty i większość innych inwestorów będziecie żądać wyższego zwrotu części za swoje pieniądze; podejmować ryzyko posiadania firm lub budynków mieszkalnych. To jest naturalne. Po co narażać się na straty lub niestabilność, gdy możesz usiąść wygodnie, zebrać zainteresowanie i wiedzieć, że w końcu zdobędziesz pełną (nominalną) wartość główną w pewnym momencie w przyszłości? Nie ma rocznych sprawozdań do przeczytania, nie ma 10-K do studiowania, żadnych pełnomocnictw do przeczytania.
Praktyczny przykład może pomóc.
Wyobraźmy sobie, że dziesięcioletnie obligacje skarbowe zaoferowały 2,4% przed opodatkowaniem. Patrzysz na akcje, które sprzedają za 100,00 USD za akcję, a rozwodniony zysk na akcję wynosi 4,00 USD.
Z tego 4,00 USD, 2,00 USD wypłacane jest jako dywidenda gotówkowa. Skutkuje to rentownością 4,00% i zyskiem z dywidendy na poziomie 2,00%.
Teraz wyobraź sobie, że Rezerwa Federalna podwyższa stopy procentowe . Dziesięcioletni Skarb Państwa kończy dochód w wysokości 5,0% przed opodatkowaniem. Wszyscy pozostali równi (i tak nigdy nie jest, ale ze względu na czystość akademicką, jak na razie zakładamy jako taką), inwestorzy mogą wymagać takiej samej premii, aby posiadać akcje. Oznacza to, że przed podwyżką stóp procentowych inwestorzy byli skłonni kupić akcje w zamian za dodatkowy zysk w wysokości 1,6% (różnica pomiędzy zyskiem 4,00% a zyskiem z kapitału skarbowego 2,40%). Gdy rentowność papierów skarbowych wzrośnie do 5,00%, jeśli utrzyma się ta sama relacja, zażądają rentowności 6,60%, co przekłada się na stopę dywidendy na poziomie 3,30%. W przypadku braku innych zmiennych, takich jak zmiany kosztu struktury kapitału (więcej o tym za chwilę), jedyny sposób, w jaki akcje mogą zapewnić taki poziom zysku i dywidendy, spadnie z 100,00 USD za akcję do 60,60 USD za akcję, spadek prawie 40%.
Nie jest to w ogóle problematyczne dla zdyscyplinowanego inwestora, oczywiście biorąc pod uwagę, że stopa inflacji pozostaje łagodna. Jeśli tak, to jest to wielki postęp, ponieważ ich zwykły koszt dolara, uśrednione dywidendy i nowy, świeży kapitał zainwestowany z wypłat lub innych źródeł dochodów, teraz kupują więcej zarobków, więcej dywidend, więcej odsetek, więcej czynszów niż było to dotychczas możliwe. Są one również korzystne, ponieważ firmy mogą generować wyższe zyski z programów odkupu akcji .
2. Ceny aktywów spadają, gdy rosną stopy procentowe, ponieważ koszt kapitału zmienia się w przypadku firm i nieruchomości, zmniejszając dochody
Drugi powód, dla którego ceny aktywów spadają, gdy stopy procentowe rosną, może znacząco wpłynąć na poziom dochodu netto wykazanego w rachunku zysków i strat . Kiedy firma pożycza pieniądze, robi to albo poprzez pożyczki bankowe, albo poprzez emisję obligacji korporacyjnych . Jeśli stopy procentowe, które firma może uzyskać na rynku, są znacznie wyższe niż oprocentowanie, które płaci za istniejący dług, to będzie ona musiała zrezygnować z więcej przepływów gotówkowych za każdy dolara zaciągniętych zobowiązań, kiedy przychodzi czas na refinansowanie. Doprowadzi to do znacznie wyższych kosztów odsetek . Spółka straci na rentowności, ponieważ obligatariusze nowo wyemitowanych obligacji wykorzystali na refinansowanie starych, zapadających obligacji lub nowo wyemitowanych obligacji niezbędnych do finansowania przejęć lub ekspansji, teraz żądają więcej przepływów pieniężnych. Powoduje to spadek "zarobków" w stosunku ceny do zysku, co oznacza, że wielokrotność wyceny wzrasta, chyba że akcja spadnie o odpowiednią kwotę. Innymi słowy, aby cena akcji była realna, cena akcji musi spadać.
To z kolei powoduje obniżenie się tak zwanego wskaźnika pokrycia odsetek , co sprawia, że firma wydaje się bardziej ryzykowna. Jeśli to podwyższone ryzyko jest wystarczająco wysokie, może to spowodować, że inwestorzy zażądają jeszcze wyższej premii za ryzyko, co jeszcze bardziej obniży cenę akcji.
Przedsiębiorstwa intensywnie korzystające z zasobów, które wymagają wielu nieruchomości, urządzeń i sprzętu, należą do najbardziej narażonych na tego typu ryzyko stopy procentowej. Inne firmy - pomyśl o Microsofcie w latach 90-tych, kiedy to było wolne od długów i wymagało tak niewiele środków do obsługi środków materialnych, że może sfinansować wszystko ze swojego korporacyjnego konta czekowego, nie pytając banków ani Wall Street o pieniądze - żeglować w prawo za pomocą tego problemu, całkowicie bez wpływu.
Kilka rodzajów przedsiębiorstw faktycznie prosperuje, kiedy i jeśli stopy procentowe rosną. Jedna ilustracja: konglomerat ubezpieczeniowy Berkshire Hathaway, zbudowany w ciągu ostatnich 50 lat - miliarder Warren Buffett . Pomiędzy gotówką i obligacjami gotówkowymi, firma ma aktywa o wartości 60 miliardów dolarów, które praktycznie nic nie zyskują. Gdyby stopy procentowe miały zwiększyć przyzwoity procent, firma nagle zarabiała miliardy dolarów na dodatkowych dochodach rocznie z tych rezerw płynnościowych . W takich przypadkach może stać się szczególnie interesujący, ponieważ czynniki z pierwszej pozycji - inwestorzy żądają niższych cen akcji, aby zrekompensować im fakt, że bony skarbowe, obligacje i banknoty zapewniają lepsze zyski - rzucają się w to zjawisko, jako że same zarobki rosnąć. Jeśli firma ma wystarczająco dużo zmian, możliwe jest, że cena akcji może w końcu wzrosnąć ; jedna z rzeczy, która sprawia, że inwestowanie jest tak przyjemne intelektualnie.
To samo dotyczy nieruchomości. Wyobraź sobie, że masz kapitał w wysokości 500 000 $, który chcesz umieścić w projekcie nieruchomości; Być może zbuduj budynek biurowy, zbuduj magazyny lub wybuduj magazyn przemysłowy do wynajęcia dla firm produkcyjnych. Niezależnie od tego, jaki projekt stworzysz, wiesz, że musisz włożyć do niego 30% kapitału, aby zachować preferowany profil ryzyka, a pozostałe 70% pochodzi z pożyczek bankowych lub innych źródeł finansowania. Jeśli stopy procentowe wzrosną, Twój koszt kapitału wzrośnie. Oznacza to, że musisz zapłacić mniej za nabycie / rozwój nieruchomości lub musisz zadowolić się znacznie niższymi przepływami pieniężnymi; pieniądze, które trafiłyby do twojej kieszeni, ale teraz zostaną przekierowane do pożyczkodawców. Wynik? O ile nie ma innych zmiennych w grze, które przekraczają tę uwagę, wartość nieruchomości musi spaść w stosunku do miejsca, w którym się znajdowała. (Silni operatorzy na rynku nieruchomości mają tendencję do kupowania nieruchomości, które mogą utrzymywać przez dziesięciolecia, finansowania na warunkach tak długo, jak to możliwe, aby mogli arbitralizować deprecjację w walucie, ponieważ inflacja odbiera wartość każdego dolara, zwiększają czynsze, wiedząc, ich przyszłe spłaty są z ekonomicznego punktu widzenia coraz mniejsze.